随着资本化率恢复到银行流动性危机发生之前的水平，澳大利亚的零售业和商业地产市场已经成功地抹去了全球金融危机留下的阴影。
资本化率是指基于房地产收入的回报率。本周二，经营着澳洲主要购物中心的Scentre集团发布的最新盈利报告结果显示，未来资本化率前景看好。
Scentre集团旗下的39家购物中心的加权平均资本化率为5.33%。
经营着两家分别位于澳大利亚和新西兰的Westfield的Scentre集团，全年利润破纪录增长10.4%，达到29.9亿澳元，其中包括由强劲的房地产市场带动的16亿澳元的房地产重估价。
Scentre集团表示，这笔重估价反应了集团投资组合的净营业收入增长，集团重建工程落地所创造的价值以及资本化率的持续上调。
全球金融危机的爆发，对于澳大利亚商业地产和零售业地产界的业主和经营商可谓一个利好时机。同时，此次危机也带来了两个重大的转变。
第一是人们对于债务认识的转变。当金融危机对大型房地产投资造成重创后，多家房地产信托公司背上了大笔短期债务。银行借贷和信贷的可行性稍微有点风吹草动，就会对它们产生影响。
最近，房地产投资信托公司又出现背负了沉重的长期债务状况。它们的资产负债表极其不稳定。
Scentre集团在2018年7月份之后才会出现到期债务，其平均债务期限为5年。类似于其他同行，对于利息支付，Scentre集团闪烁其辞，并对资产负债比持保守态度。
另外一个重大变化是，房地产开始作为一种全球性资产类别开始诞生。
国际投资商早已瞄准悉尼和墨尔本这两个投资绝佳地。涌入澳大利亚的房地产国外直接投资也不会再像以前一样零零星星。
Scentre集团已经开拓出一片圣地，将其打造为全球高品质购物中心的领军者，以满足消费者越来越高的需求。该集团去年相对净营业收入提高2.9%，呈高速增长。
Scentre集团预测，2017年，不考虑交易业务，其核心业务获得的资金将增长5%，从分销业务获得的资金将提高2%。
其首席执行官皮特·阿兰表示，从销售业绩来看，全球有25家顶级购物中心，该集团旗下就有16家。尽管零售业目前所处环境较为艰难，但集团并未受到任何波及，并且对其一直保持静观其变。
阿兰还称：“通过引进相关性更大、更符合当前市场形势以及称心如意的零售商，集团在持续提高其零售商品供应。反之，这些零售商将不断推动整个Scentre集团投资组合对于零售店面的需求。现在，超过99.5%的店面已经被租用。
激励措施鼓励引进新租客
随着出租店面的增多，新旧租赁协议中规定的租金也出现了不同，即租赁差额。这体现了两种截然相反的趋势：相比之前，老租客未来的租金上涨了4%，而新租客的租金则下降3.8%。
阿兰先生还表示，这种趋势很可能会持续。
“的确，未来的新租客可能会持续带来租赁负利差，部分原因是零售业管理和破产所导致。我们的重点是要确保合理的租金混合定价。关于租金支付异常状况，我们也保持高度警惕。一旦发现有任何问题，我们就要立即采取措施，并吊销那些有违约付款行为的租客。
Scentre集团还宣布了重建位于珀斯的Westfield Carousel以及维州的Westfield Plenty Valley计划。
其中，Westfield Carousel重建工程将花费3.5亿澳元资金，这个数额包括引入David Jones百货店所需要的资金。
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