2022年，紧缩的货币政策成为了左右澳大利亚房产市场走势的主导力。原本火热的房地产市场，在澳联储“加息一顿猛如虎”之后，偃旗息鼓，快速降温。
然而，市场环境瞬息万变，2023 年房地产市场将会面临的的六大关键点是什么？
利率何时停止上升？
在过去 11 年利率一直在下降之后，通胀终于在 2022 年重新出现，导致利率迅速上升。
2022 年 5 月初，当澳大利亚央行决定将利率提高 25 个基点时，现金利率为 0.1%。2022 年 5 月至 2022 年 12 月期间，官方利率已攀升 300 个基点。
展望 2023 年，我们预计利率最初将继续攀升，但澳大利亚央行似乎可能会在 2 月至 5 月之间的某个时间暂停加息。
近期澳联储出现了态度软化的迹象，官方利率是否会停在目前的3.1%犹未可知。
不过，研究表明，利率的变化需要一到两年的时间才能对市场产生全面影响。我们在短时间内进行了多次加息，因此我们预计加息周期即将结束，但之前加息的影响将持续到 2023 年。
楼价全年会止跌吗？
当我们考虑利率上升的速度有多快以及借贷能力因此下降了多少时，迄今为止价格的下降幅度相当温和。
在整个疫情期间看到的价格变化是有记录以来房地产价格增长最强劲的时期之一，因此我们现在看到其中一些收益出现逆转是有道理的。
我们预计，在加息、借贷能力进一步下降以及整体经济环境放缓的背景下，2023 年房地产价格将继续下跌。
如果利率在 2023 年下降，房地产价格的前景将会改变。然而，我们认为这不太可能，如果利率下降，很可能会在今年晚些时候发生。
买卖双方的信心会重回市场吗？
最新的 Westpac-Melbourne Institute 消费者信心指数为 78 点，远低于乐观主义者和悲观主义者一致的 100 点大关。自利率开始上升以来，消费者信心一直呈下降趋势。
消费者情绪低迷，因为利率每个月都在增加，而且还不清楚这种情况何时结束，这严重影响了买卖双方的信心。
虽然我们预计利率将在 2023 年初停止上调，但这不太可能导致市场情绪大幅反弹。
这会给买卖双方带来更多确定性，因此我们预计交易量将开始增加。
其他州会效仿新州的税改吗？
2022 年底，新南威尔士州政府通过立法，允许购买 150 万澳元以下房产的首次置业者可以选择预付印花税或每年缴纳土地税。
我们预计大多数买家将选择土地税选项——除非他们持有房产超过 20 年。
目前对于这项政策改革对全澳影响的预测还为时尚早，但它显着降低了首次购房者的前期成本，并让他们能够更快地拥有房屋，且该政策可能会推动房地产交易量的增加。
我们预计其他州也会考虑类似的政策，尽管这可能要到 2024 年或以后。
来年租金会上涨多少？
在过去的一年里，由于需求强劲和供应有限，我们看到租金迅速上涨。首次购房者购买量低和移民增加推动了需求激增，而供应减少是由于投资者购买量减少和投资者抛售量增加。
我们还看到租赁需求的强劲势头从疫情初期非常受欢迎的偏远地区转移到主要首府城市，因为它们正在恢复生机。
由于未来一年对内城租金的需求预计将进一步上升，我们预计租金将继续出现更大的涨幅。
我们会看到租赁物业数量显着增加吗？
随着向投资者提供的新贷款份额继续下滑，利率上升大大降低了借款人获得额外抵押贷款的能力，2023 年租金似乎仍不太可能有所回落。
不过，更多的建租项目正在筹备中，已经在建的项目将完工。然而，建租项目或投资者购买的新建售项目的存量似乎不足以满足澳洲境内租赁需求的反弹和海外移民需求的持续增长。
不幸的是，对于租房者来说，持续的供应不足预计将导致租房成本进一步增加。
结语
通过以上6点，我们可以得出：
短期角度，澳大利亚房价依然承受压力。
长期角度来看，澳大利亚整体房产市场依然存在供给不足。
但在这个过程之中，房地产行业仍有机会——随着海外移民的增加，可能会造成住房市场出现供不应求的局面，也意味着中长期澳大利亚房产市场的前景依然保持良性。
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