今天我来讲商业物业中，办公物业的5个人为增值提高现金流的方法。
那么为什么选办公物业？因为现在是最好的投资办公物业的机会。
疫情后大家都不想投资办公室，所以市场不好，都买库房不买办公室。但这却是最好的机会。
最好的机会就是投资别人不投资的物业，
你才能得到比别人高的投资回报率。
今天，我来教你5个方法来增值你的办公商业物业。
01
现有办公室基本改造
续约加租金
购买位置好、景色好、周围是高级白领、租客好且价格低的办公物业。
租客没有正式签约或者租约马上就要结束的，这就是一个机会。
买了以后，你与租客沟通：如何做，他才愿意接着续签？
他有可能需要你给他做一些基本的布置或装修，有可能是装一个空调，有可能把地毯换一下，有可能是帮他做一下格局。
你可以做这些基本的改造，还是比你出去找一个新的租客便宜，续租稍微高一点的租金，你的钱就赚回来了，你的现金流也增值了。
总结一下，买好地点的，价格低的，租约快到期的办公物业，做基本改造保留现有租客提升租金。
02
改造格局
购买2-3个月后要退租的物业，因为有租约可以免除GST, 租约即将到期物业价格也会低。
你买后租客离开，你就可以开始改造这个物业的格局。比如说它现在是一个基本的办公室，并不是特别漂亮或者它原来是大的物业，改造成小的物业。
这就为什么虽然现在有些人说，在悉尼和墨尔本CBD的那个办公室现在都空租，空租近20% ，但是你有没有发现，空的都是那些大的办公室300至600平米的，一整层的，而那些小的，50平米、80平米、120平米都没有空租。
其实，现在小的办公室越来越有需求。
所以你可以买一个大的，400-500平米的，把它隔成50平米、80平米、120平米的。你就把一个特别大的，高风险的物业变成一个低风险的物业了。
因为它现在有更多的租客，每平米的租金也提高，这样你的现金流就增加了，你的物业也增值了。
总结一下，第二方法就是改变格局，由大变小，增加租客。
重要提醒，投资这样的物业，你要准备出备用资金，因为你买了以后，它肯定马上不会给你赚取现金流，你还需要足够的钱进行改造。
比如说你要买100万的，你要有40万的首付款，还要再准备10万至15万来做这个装修。
03
通过增加设施，
吸引高质量的租客
通常的办公楼都是一整层只有一个公共的厕所和共用厨房，而一些租客如医疗租客、国家部门的租客或者大的公司就需要有单独的厕所和厨房。
这三种租客必须需要自己的这两种配套设施，因为这是公司给到工作人员的必有的福利。
同时，还有停车位，因为的停车费越来越贵，员工很希望公司能够提供停车位。
如果你能进行这样的装修改造就能更容易招进来更好的租客。这些租客愿意为这些功能支付更高的租金。
04
更换办公室类型
英文叫permitted use，办公室物业如果能够改为幼儿园或者培训机构，或者医疗机构，租金都能上调大约20-40%。详情请看视频。
举个例子，现在你买一个空租物业，是400块钱一平米，但是如果你把它变到能开学校了，是600块钱一平米；然后你再给它做了学校的装修，现在是800块钱一平米了。
你的现金流就翻一翻。所以这个方法很重要，但这不是一个很容易的事情。
为什么难呢？
它难度是：你得选对位置。最基本的学校需要：离火车站近，离公路交车近，还是离大学近，有些时候是跟着别的学校在一起的。
05
买小的空的旧的
办公室装修
这一个方法最简单，适合刚刚进入商业物业的投资人。
如果你要想很容易地开始，就是去买一个空的办公室，一个小的空的办公室。
就是它地理位置很好，但是很旧，这个楼也不是很新，自用多，空租少。这会是一个好的机会。
因为第一是没有多少人在这里出租，能保值；
第二是它有高精尖的租客；
第三因为它老了，虽然地理位置好，不过肯定是有一些毛病，需要你来进行一些工作，空调、地毯、油漆，灯光、格局等。
因为空的，马上进去就装修，正装修的时候就找租客，租客进来以后签了合约，帮他做一些基本装修。
如果有一部分是租客做装修给他一些好处，让他签长一些的租约，你马上可以翻一翻把它卖掉，或者重新贷款，买下一个。
这样，就可以开始滚起来，开始你的投资组合。
做商业物业改造，最重要的是要考虑有新的和不一样的办法，来把普通的一个物业变成一个大家有需求的物业，这是很深的学问。
发布者：afndaily，转载请注明出处：www.afndaily.com
