前言
最近，不少朋友感叹：这届年轻人，真的难！
论财富，相比自己的父辈，平均而言，千禧一代至少要少12倍。
当财富更少、房价更贵、收入更难上涨的当下，年轻人是否能够超越自己的父辈呢？
答案肯定是，有的。
例如，有人炒币挣钱，有人炒鞋挣钱……。
相对上述种种，对于很多人而言，买房可能是最容易的一条致富途径，尤其是最近澳洲房价暴涨。
不过，大涨之下，并不一定都经得起细看，比如说某些地区的公寓。
冰火两重天
无论是在澳洲，还是在中国，无论是在北上广、还是在悉尼、墨尔本、布里斯班，房子一定是个高频词。
无论是普通老百姓，还是超级富豪，房子一定是标配。
但是，选对房子绝对是个技术活。
一组数据显示，全澳范围内，独栋屋房价整体上涨，但是，在供过于求的公寓市场，则基本上是一潭死水。
过去一年，这些城市的公寓不如预期，依旧未能实现疫情后的复苏，包括悉尼和墨尔本的多个地区。
绝对跌幅看着不大，但是，所谓没有对比，就没有伤害。
在房地产市场持续萎靡的大背景下，上季度悉尼每12套成功出售的房产中，就有至少1套的售价低于购入价。
这其中，亏本出售公寓的比例要远高于独栋屋。
CoreLogic最新发布的Pain & Gain Report报告显示，越来越多的悉尼卖家被迫接受售价低于购入价的现实。
去年四季度，悉尼有8.8%的房屋亏被销售，这一比例在首府城市中排名第三，仅次于达尔文和珀斯。
这是自2019年中期以来亏损销售比例最高的一次，当时有9.3%的住宅以亏损的价格出售，较上一季度的7.8%也有所上升，这也是十年平均水平（4.4%）的两倍。
CoreLogic的研究主管兼该报告的作者Eliza Owen表示，亏损出售主要集中在公寓市场，有14.8%的公寓转手时出现了亏损。相比之下，独立屋出现亏损出售的比例 只有2.1%。
Owen表示：“在全国亏损出售的公寓中，悉尼和墨尔本占了一半以上。风险和价格增长停滞一直是导致亏损出售的原因，但在楼市低迷时期，这些数字就会变得有点 极端。”
在悉尼，Botany Bay及周边区域如Mascot和Pagewood的亏损销售率最高，为 26.7%，其次是Parramatta（23.5%）、Ryde（23.2%）、Strathfield（22.2%）和 Burwood（18.5%）。
房产投资者的亏损情况更为普遍，因为他们更可能持有公寓。11.8%的投资房产出现亏损出售，而自住房产的亏损比例为5.5%。
有人欢喜，有人愁
对于公寓不涨反跌，立场不同，自然看法不同。
买了这些地区公寓的人自然是不高兴的。毕竟，谁买房都是奔着升值、或者租金收入去的，结果是房子不如预期，自己还要背负持有成本（税费、房贷……）。
现在，墨尔本成为全澳第二大最具租房可负担性的首府城市，仅次于阿德莱德，与珀斯相当。
不过，对于那些之前因为房价太贵，一直无法成功买房的人群（尤其是刚需）而言，公寓的下跌给他们提供了一个难得的“上车”的机会。
未来怎么走？
在房产投资的世界里，有一句经典名言：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
这句话是对多个住房市场周期的总结。
有人说，这句话可以说是，澳洲、美国等发达经济体、以及中国等发展中经济体房产市场的“基因密码”。
一位业内人士说道：“感觉钱多的没地方放，都进楼市了。”不过，随着利率陡升，短期驱动因素开始受到一定程度的抑制。
结语
澳交所的一份报告显示，在过去一个世纪以来，澳洲的蓝筹房产长期回报率一直保持在年均6.8％的水平。
所谓的蓝筹房产指的是：“需求旺盛、供应有限、出租空置率低、未来人口预计增长强劲、位于澳洲主要市区的房产。”
这个长期增长率仅仅是房产的年均升值幅度，还不包括出租收益。加上出租收益，长期的年均收益在9.8%左右。
考虑到，澳洲绝大多数人买房一般也是按揭买房，杠杆一般在4-5倍左右。因此，从长期收益率来看，房产仍具备不错的投资属性。
不过，还是那句老话，选对房子最重要。
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