自住业主借贷能力七年暴跌40% 成千上万人困在「房贷监狱」

47岁的Newcastle厨师戴维斯（Mark Davis）陷入了“房贷监狱”。他与伴侣在2022年底以44.2万澳元购买了一套三居室住房，但到2023年12月，他的贷款利率已攀升至10.26%。

戴维斯需要再融资，但很快就遇到了房产估价这门黑暗的艺术。虽然借款人都明白自己得有首付、良好的信用评级和偿还贷款的能力，但他们可能不太了解估值的重要性。

银行在很大程度上依赖估价来决定愿意贷出多少钱以及利率是多少。银行会把房产估价与贷款金额相比较，以确定最重要的贷款价值比（（LVR））。

但估价可能相差悬殊，有时甚至相差数十万澳元。

在戴维斯的案例中，他当时的贷款机构Pepper Money给出的房产估价是45万澳元。他想借41万澳元，LVR为91.1%。第二家贷款机构St George给出的估价是47万澳元，两者相差2万澳元。

但St George要求戴维斯额外支付15,462澳元，以将LVR降至90%以下，并购买6361澳元的贷款机构抵押保险，算下来再融资就不划算了。

比价网站Compare Club的研究主管布朗（Kate Browne）说，低估值虽然不是把人们困在房贷监狱里的唯一因素，但该问题正变得越来越严重。

她说，在某案例中，一位再融资者从澳盛银行（ANZ）、联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）得到的估值都是60万-61万，但最终在Bankwest获得了再融资，因为该银行的估值为72万。

在Compare Club今年3月收到的3万份咨询中，55%来自LVR达到或超过80%的客户。而一年前，只有29%的来电者的LVR达到或超过80%。

经纪人和估价师表示，估价的巨大差异源于不同贷款机构的估价方法和优先事项不同，但也可能是因为房产所在的市场交易太少，缺乏参照信息。

戴维斯最终找到了另一家贷款机构CommBank，该银行给出的估价是52.5万澳元，从而免除了贷款机构抵押保险。他现在支付的利率为6.38%，还款额减少了1280澳元。

上周公布的一项针对440名抵押贷款经纪人的调查显示，84%的经纪人的客户处于所谓的“房贷监狱”中，比2023年的82%略有上升。

Barrenjoey分析师莫特（Jonathan Mott）在最近的一份报告中引用了CommBank的数据，发现自2017年以来，自住业主的借贷能力下降了约40%，房贷成本也全面上涨。