租金飙升仍跟不上加息步伐 投资住宅八成遇负现金流

自疫情开始以来在悉尼和墨尔本购买住宅的投资者，超过五分之四因利率飙升和租金上涨无法支付还款成本高升而面临资金负流入打击。

来自地产研究机构PropTrack的数据显示，全国66.4%的近年住宅投资者的现金流为负数。

研究机构的高级经济学家郦安（Paul Ryan）的高级经济学家表示，疫情期间提供的超低利率造成了一种不寻常的困境，使一些住宅投资者从拥有投资物业的第一天起就实现了正现金流。

郦安说：「自新冠大流行以来，我们看到的是住房贷款利率的增长速度快于租金，尽管租金上涨得非常快。随着我们摆脱疫情和利率飙升，平衡已经发生了变化。」

PropTrack 分析了2020 年2 月至2023 年6 月期间转手交易的住宅，然后比较PropTrack 的母公司，房地产网站Realestate.com.au 在租赁市场上招租的住宅租金走势，并假设它们是以标准的20% 首期付款购买的。

负现金流入率最高的是悉尼和墨尔本，分别有87.5%和83.3%的出租物业投资者需要自付费用来供还房贷成本。

塔州和坎培拉的情况也很高，负现金流分别影响了73.7%和67.1%的投资出租物业。

郦安说：「目前（悉尼和墨尔本），我们总是可能会看到更多的投资出租住宅出现负现金流入情况，因为买入时的房价更高，租金收益率更低。」

「那里的还贷金额超过租金收入金额。」

相比之下，投资达尔文和柏斯出租住宅更多获正现金流入，其中达尔文仅34.1%投资出租住宅为负现金流入，投资柏斯出租住宅的负现金流入比率为39.6%。而在布里斯本，投资出租住宅的负现金流入比率为60.3%，阿德雷德为58.7%，后两座首府城市的投资出租房产大约五分之三的呈现负现金流入。

投资者买家代理机构Propertyology的创始人普莱斯利（Simon Pressley）估计，在澳洲两个最大城市之一拥有出租房产的普通投资者，除用租金收入支付部份还款之外，每年将自掏腰包4万澳元用于供还房贷。

他说，不仅房价上涨，还有其他典型出租物业成本，如物业管理费、市政费、维修费、维护费和保险费。

普莱斯利说：「今天媒体上所有的评论都是围绕着租户负担不起暴涨的租金，然后指责那些收取租金的人士。事实上– 对于提供住房的投资者来说，他们需支付的费用，比那些住在住宅内的租客要多。」

虽然在自去年5月以来澳洲央行12次加息的背景下，房贷还款额正在上升，但出售房产的投资者数量已经开始显示出比新冠疫情高点放缓的迹象。投资者住房贷款的价值在5 月份有所上升，但仍远低于2022 年的峰值。

普莱斯利表示，他认为投资者需要更大的利率稳定性才能大量重新进入住宅市场。

不过他又指出：「如果我们让利率维持不变一段时期，随着时间的推移，你会获得信心。从现金流的角度来看，我现在可以更有信心地进行预算。」

郦安则强调，住宅投资者已成为政治口水战的中心，租金冻结和上限的威胁迫在眉睫。他说：「我认为不确定性将对住宅投资者活动造成压力。」

根据投资银行Jarden的数据，十年来租房者支付租金的状况首次好于供还房贷的业主，住房贷款偿还占净收入的比例从24%翻倍至44%。

PropTrack预计租金增长轨迹将在中短期内放缓。