央行持续加息，房市暴涨后下跌。
诸多因素，使得普通投资者想在今年投资房市获得好收益，很难！很难！
且随着楼市拐点的出现，大部分投资者选择持币上观。
可是有危才有机。
有人在大胆持续上车楼市，还在购买已经供过于求的高层公寓，这实际已经难以找到增长点。
有人则是开始转向之前较少人关注的商业地产投资。
你可千万别小看了商业地产的投资价值。
今天就为大家请到了横扫悉尼的Ray White Commercial 亚洲服务团队，为大家介绍澳洲商业地产的投资优势。
为什么投资商业地产？
长期稳定高收益
无论投资什么，目的都是为了获得长期稳定的高投资回报。
相较于普通独立屋以及公寓的回报率，商业地产的回报率显然更高。
根据行业数据显示，全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.6% – 7.4%之间。
在如今黑天鹅频发的全球经济大环境下，现金流才是王道。
而商业地产投资所带来的高回报即意味着能够带给投资者稳定的现金流。
光有高收益还不行，还要长期且稳定。
这正是商业地产另一大优势。
整体来看，商业地产处于产业链的中上游，租约时间相对长且回报稳定。
Ray White Commercial 亚洲服务团队负责人兼销售总监Victor Sheu表示，商业地产的租赁周期通常在3至10年，租约到期时大部分租客通常会选择续租。
“在某些情况下，大公司类型的顾客更是会签15年甚至以上的租约，并再多加10年的优先租赁权，实际上最后算起来，总租期会长至近50年左右。”
低持有成本
商业地产投资不仅开源可观，节流更是一把好手。
住宅投资往往需要房东支付许多物业相关的费用，例如市政费，水电费，房屋维护和保险费用，以及中介管理费用等。
但是，对于商业地产的投资人来说，这些费用都不用担心。
因为商业物业的租约规定，租户需要支付一般开支，这就包含了水电费、保险、物业管理费以及市政费用、甚至是土地税。
房东只需要负责房屋本身的老化和维护。
然而租赁零售物业的商户，或者是写字楼物业，往往拥有高标准的维护，特别有客户经常出入，不太可能受到故意损坏。
因此，商业地产的投资者拿到的租金就几乎等同于近乎100％的税前纯利润。
商业地产的这些特质，也预示着其相对较低的风险。
较低风险
长租约的好处是能够对抗市场周期性风险。
通常情况下，在整个租期内，商业物业的年租金会根据通胀水平而提升。年租金增长也会按照按CPI（价格指数）增长和固定增长的结构来计算。
单是固定增长来看，一般是在前一年租金的基础上每年增长3%－5%之间。
再加上CPI的基本涨幅，所以商业物业的租金年增长率也是相当可观。
Ray White Commercial 亚洲服务团队市场运营及业务拓展经理Vee Li 指出，“这就是商业地产最迷⼈的地方，随着对市场的理解以及适当风险的控制，能让地产投资变成一种投资人能主动争取的回报，而不是跟着市场飘荡的投资。”
商业地产有如此多的优势，但是华人投资者却对该领域很少触及，这其中既有对行业的不了解，也有缺少专业团队的护航。
商业地产门槛并非那么高！
Vee 表示，许多投资者在还没接触商业地产的时候，往往会被其高门槛所吓跑。
其实商业地产投资并非那么遥不可及！
Ray White Commercial 亚洲服务团队在过去两年内销售过从一两百万澳币的到 7,500 万的商业地产项目。
不过大多数项目都会在 200-2000 万澳币之间！
的确，几乎所有商业地产都属于上不封顶的类型，不过在200-2000 万的这个范围内在悉尼是可以有不少选择的。
那么都有哪些选择了？
作为业内专家Victor Sheu给出了自己的建议，“最主要的是不要把自己的视野变窄了，无论是开发地、幼儿园、养老院还是写字楼，厂房仓库，都是可以看的。”
往往从买家的角度来看，最重要的是预算上限，并在预算范围内寻找最合适的机会。
可是问题在于，商业地产总房源非常有限，经常会出现供不应求的情况。
所以，买家应多看看不同标的，不要在开始的时候就加上太多限制条件。
知道门槛，还需要有专业团队来把关。
悉尼顶尖亚裔专业团队护航
市场好货不多，能够把握稍纵即逝的市场良机，专业团队的作用不可小视。
作为全澳一流地产中介，Ray White深耕商业地产多年，成熟的服务流程，一流的业绩水平都获得行业的赞誉。
对于华人来说，如果能有一支没有语言障碍，并深谙华人投资者投资哲学的亚裔团队就更好了。
而Ray White 正有一支这样的顶尖团队。
Ray White Commercial 亚洲服务团队是由四位资深商业地产经纪人组成的，Victor Sheu，Vee Li，Samuel Gong 和Thomas Vuong。
Victor 和 Vee 负责销售，Samuel 主攻租赁，Thomas 专门负责商业物业的管理。
在Ray White Commercial 亚洲服务团队成立之前，四位成员分别在各自的领域深耕多年。当时他们发觉在澳洲能够为亚裔客户群体服务的全方位商业地产经纪人团队几乎可以说不存在，正是看重了这样的市场空白，他们果断成为了市场的先行者。
在过去的几年中该团队斩获了多项奖项，在西人为主的商业地产中介行业为亚裔社区增光添彩：
- Victor Sheu – Chairman’s Elite (Ray White集团Top 1%金牌经纪人)
- Vee Li – International Marketing Excellence 蝉联三年2019-2022市场营销最佳
- Samuel Gong & Thomas Vuong – 21/22财年资产管理创收&业务增长双项夺冠
如今，他们在业界声名显赫，从销售，到租赁，再到物业管理可以为客户提供一站式的商业地产服务。
他们近期做过大型的政府承租写字楼，1,000 套住宅的开发地、幼儿园、厂房仓库，商铺等等。
不过和华人市场最相关的是 2019 年Ray White Commercial 亚洲服务团队在宇宙买菜中心 Eastwood 主街的一宗商铺交易，现在该宗物业已成为一间 Chemist Warehouse 药房。
Vee生动地为我展示了当时拍卖的照片及视频资料。拍卖的场景真可谓是万人空巷，街道上占满了人，起拍价大概 340 万，业主期望约350 万左右，在经过多方竞价最后以 725 万成交。这一成交价格让现场顿时沸腾了。
更令人欣慰的是，业主是一家 Eastwood 当地的老家族，已故的母亲指示孩子在出售所持物业时，售出物业的钱大多数都会拿给教会以及非盈利机构。
所以，Ray White Commercial 亚洲服务团队不仅在销售一宗商业地产，更是在见证本地望族的一段佳话。
洞察市场趋势，把握投资机会
市场波动起伏，该如何正确看待商业地产市场趋势？
Victor表示，当前央行持续加息，商业市场的交易量确实随着加息放慢了速度。虽然商业地产并不直接与住宅市场的走向相同，但相比下更容易随着货币以及国际金融的摆动另业主与卖家都需要更好的掌握市场的下一步。随着机构以及基金类业主开始观望，优质货源正在减少，相对来说，买家问询量开始提升了。
他饶有兴致地做了一个比较，当前市场相较 08 年的金融危机最大的差异就是当下在澳大利亚的流动资金量。有相当⼀批有意向且有实力的买家在积极的寻找机会，也不断有各式各样的新项目逐渐推出市场。
总体来看，成熟的投资者会将商用和住宅两种物业都纳入考虑之列，通过合理调配资金，追求资产多元化配置，创造更多被动租金收入。
多头发力，进一步强化资本市场的抗风险综合能力，从而在投资市场上最大限度地规避风险。
资本永不眠，好项目 + 合理的定价 = 已售
所以，你一起要提前行动！
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