前言
国际信用评级机构穆迪投资者服务公司（Moody’s Investor services）指称，尽管房价下跌，但预计住房负担能力将恶化。
穆迪分析师陈思（Si Chen）表示，由于利率正在上升，但住房负担能力将会进一步恶化！
同时，随着澳洲利率或将继续走高，这类购房者未来则会承担更大风险！
房价虽降，负担能力却未能缓解
穆迪表示，平均而言，澳洲双薪家庭需要月收入的26.8%才能偿还新住宅贷款的每月还款，高于1月份的25.7%。
“房地产价格可能会下降，家庭收入将逐渐增加，但在利率上升的同时，不足以提高住房负担能力。”
住房负担能力的恶化对住宅抵押贷款支持证券（RMBS）投资组合中的新抵押贷款不利，因为它增加了拖欠和违约的风险，特别是在通货膨胀增加生活成本压力的情况下。
与1月份相比，5月份澳洲所有首府城市的住房负担能力指标都恶化了，购买独立房屋的负担能力比购买住宅单位的负担能力更差。
穆迪说：“购房者将需要增加收入比率来偿还抵押贷款。”
“如果澳洲联储银行今年将现金利率提高到2.85%，根据我们的数学计量模型显示，除非房价下跌约22%，否则住房负担能力将继续恶化，降幅将比我们目前预期的要大得多。”
今年所有首府城市的负担能力都已恶化。
在悉尼这个最负担不起住宅的城市，住房贷款的新借款人需要37.0%的家庭收入来偿还5月份的抵押贷款还款，远高于墨尔本（29.8%），布里斯本（23.1%），阿德雷德（23.1%）和柏斯（16.3%）。
而对于除柏斯以外的所有首府城市，5月份偿还新抵押贷款的借款人所需的家庭收入比例，低于每个城市各自的10年平均水平。
“我们预计，随著澳洲央行进一步加息以对抗通胀，负担能力将继续恶化。房地产价格将下降，家庭收入将增加，但不会达到在利率上升的同时提高住房负担能力的程度。”
另一方面，在澳洲房价“泡沫膨胀”时代便有着痛苦经历的年轻一代，在高利率时代又将获得高风险的叠加打击。
这部分购房者风险最高！
最新研究显示，在最近的利率上升后，去年依靠“父母银行”的首次购房者面临的风险更高。
在抵押贷款热潮的推动下，近两年年是由“父母银行”资助的房地产交易创纪录的一年。
根据比较网站Finder的数据，澳洲“父母银行”（BoMaD）每年向年轻人借款290亿澳元，是全澳的第九大抵押贷款机构。
每月有近4000名“老小孩”求助“父母银行”。
近 60% 的首次购房者向父母寻求经济帮助，以进入疯狂的房地产市场，此类贷款总额为 340 亿澳元。
大多数父母的帮助是首付，通常父母会用自己的房子作为抵押，或者父母作为贷款的担保人。
但专家警告说，事实上，向父母借款的成年子女在5年内拖欠抵押贷款的可能性要高3到5倍。
原因各不相同，但一个突出的风险因素是，父母的援助支持了原本可能无力购买住房的购房者。
如果利率继续攀升，这些买家将面临更高的抵押贷款压力风险。
National Property Group 的数据显示，悉尼和新州部分地区的风险最为明显。
风险区域包括 Blacktown 和 Ryde，以及新南威尔士州的区域市场 Albury、Queanbeyan 和 Coffs Harbour，那里许多年轻人都受到了父母援助，加上价格剧烈波动。
National Property Group 的 Don Harb 表示，由于悉尼大部分地区的房价开始下跌，因此一些父母支持率很高的地区最危险。
Albury地区Nigel Horne Real Estate负责人Nigel Horne表示，快速上涨的房价给首次购房者带来了压力。
“在我们与买家打交道的过程中，家庭为首付提供资金援助很常见，自疫情于 2020 年开始以来，我们这里的房价已出现显着增加。以我的经验，需求并没有放缓，房地产仍然短缺。”
今年可能会有更多的首次购房者向父母寻求经济支持，但Horne先生表示，年轻的购房者也需要重新考虑他们的购买标准。
结语
当房价下跌时，财富效应会逆转，消费者支出往往会突然放缓。
不过，澳大利亚联邦政府以及各州新财年预算案正在逐一公布，其中不乏多项利好购房者的优惠政策。希望借助高位者们的“操盘”，可以让年轻的首次置业者有一丝喘息之机。
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