澳洲首例! 被联邦法院罚款25万澳元的外国买家, 做错了什么?

前言

这两天，一则新闻震惊了整个澳洲房产界——

一名外国买家成为全澳首个

因违反外国投资者法

而被澳洲联邦法院罚款的人！

据smartpropertyinvestment.com.au报道，这位名叫Vijay Balasubramaniyan的外国买家因违规投资，被罚款高达25万澳元！

而这也是根据澳洲外国投资规定开出的首次罚款。

那么，他到底干了什么？违反了什么规定？竟引得如此破财大祸？

在澳洲，海外人士在购买产权时需要获得FIRB的批准。

本案中，Vijay便是因为未得到外国投资审查委员会（FIRB）的审查，被法院命令向联邦政府支付25万澳元的罚款以及澳洲税务局（ATO）法律费用。

调查发现，他在已有2套房屋的情况下，未经允许又在墨尔本外郊Hoppers Crossing、Werribee和Aintree购买了4套房屋。

什么是FIRB？

FIRB全称为Foreign Investment Review Board，即“外商投资审核委员会”，旨在为澳洲政府和外国投资政策提供管理和建议，在吸引海外投资的同时也保护澳洲本国利益。

因此，对海外人士而言，无论是否暂时居住在澳洲，都需要在购买产权或者进行商业投资之前申请FIRB许可，成功获批后才能购买房产或进行投资。

疫情影响的重要更改

在新的变化下，FIRB对于涉及国家利益的外商投资加强了把控力度。住宅投资或商业收购涉及到应予申报的国家安全行动时，无论价格是否高于审查门槛金额，都必须要申报且先获得FIRB的批准。

某些特定情况下，即使在获批之后，FIRB仍有权力修改现有限制条件或者增加新的限制条件。

自2021年1月1日起，除了FIRB申请费发生变化外，澳洲政府还对澳洲的外国投资政策进行了重要改革。新法案大幅上调了罚款金额，并允许FIRB针对不守法的外国投资者采取更多行动。

FIRB费用

一百万澳元以下房产为6,350澳元，住宅价值每超一百万加12,700澳元申请费，如下图：

此外，澳洲税务局还提到了2020年7月Vijay违反了《外国收购和采购法》（Foreign Acquisitions and Takeover Act，FATA）1975年六项规定的问题。

其中最受房产投资者关注的，便是FATA中对于“海外买家”的定义：

同时，根据规定，海外买家可以购买的澳洲住宅房地产类型也是受到限制的。

对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。

准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

新住宅不包括被翻新或整修的住宅，或者在一处或几处住宅基础上拆除重建的住宅。

新房交易是海外投资者选择最多的房产类型。我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准，这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。

具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当海外买家购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

但在以下情况中，外籍人士则可在澳洲购买二手房：

由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成的住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；

非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然后建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准且附有一定条件。

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系，而被发现违反规定的海外买家是要被处以罚款的，金额可能达到房价的25%！

因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，通过他/她来与开发商律师进行交涉，以便其帮助您顺利递交购房申请。

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