飙升的房价吸引了新一代的投资者加入“炒房”行列！
现在，澳大利亚有超过 200 万人通过房地产来积累财富。
每年到了交税的这个时候，对投资者来说都是可以从税局拿回一笔钱的时候，许多人因澳大利亚负扣税的政策，可以获得相当可观的一笔收入。
但是！需要注意的是，每年都会有一些税务问题出现在粗心大意的人身上。
如果你在纳税申报表上填错了，不仅可能会造成数千澳元的损失，甚至会引来澳大利亚税务局（ATO）进一步的处罚。
今年，ATO 已将房地产投资报税标记为今年合规重点观察领域。
你已经被ATO盯上！
今年，澳洲税务局（ATO）将严厉打击房东的违规扣税行为，因为审查发现近九成房东都在年度申报中犯了错误，并错误地申报了费用。
那些通过在Airbnb或Stayz等短期租赁网站出租房屋来赚取收入的人，或者那些在家里做生意，但在卖房时却逃避缴纳资本利得税的人，也将受到关注。
ATO在上周的预算中收到8960万澳元，用于实施新的打击措施，预计五年内的税收收入将增加4.749亿澳元。
ATO估计，在2019-20年度，纳税人缴清了理论上欠联邦的税金总额的94.4％，还剩下约90亿澳元的税收缺口。而租房支出的扣除——例如人们错误地申请了负扣税——占了13亿澳元。
助理税务局长Tim Loh说，税务局紧盯着人们报税时最容易犯错的地方，例如漏报租金收入、多报费用或申报房屋装修——尽管87%的个人出租业主是通过注册税务代理来申报所得税的。
由于现在澳洲人每周至少几天会回到办公室工作，他警告纳税人不要在工作相关的扣税上直接“复制粘贴前一年的报税表”。我们知道，与去年相比，很多人回办公室工作的时间更长了。
用于计算人们居家工作开销的方法也有了变化，人们可以申请扣除实际开销，或者运用ATO的公式计算出一笔固定开销——两种情况都需要提供适当的记录作证。
虽然家庭住宅可以免征资本利得税，但人们必须对该房产用于产生收入的任何时期进行记录，因为在出售时涉及税收问题。
澳洲新西兰特许会计师事务所（Chartered Accountants Australia New Zealand）的税务负责人克罗克（Michael Croker）警告，如果人们没有正确地支付资本利得税，ATO可以从Airbnb等公司调取数据，以检查人们的经济回报。
这些坑千万别往里面跳！
申报投资和出租房产的全部收入
建议180多万拥有投资房的澳大利亚人申报所有房地产来源的收入，如主要住宅的分租收入、度假屋租金，以及共享住宿Airbnb收入。
需要注意的是ATO 正在密切关注个人和商业用途混合的财产，例如度假屋或在 Airbnb 等在住宿平台上出租的房间。
如果财产的一部分被个人使用，投资者不能申请全额税收减免。
必须分摊！
并且只允许这套房子真正出租的这段时间提出减税！
ATO方面表示，如果这套房产有一部分产生了收入，则必须按建筑面积计算扣除这部分的收入。
税务局对以下这些情况都很关注：
– 没有在广泛可见的网站上发布该房产的出租广告。
– 维护不善的房产。
– 声称出租的房屋，但有不合理的条件，如租金要求过高。
– 拒绝接受合理租户的房产。
如果你拥有一个度假屋，但没有出租，不要把与该房产有关的费用列入报税表。
不要为新购买的房产申请扣除
投资者不能为新购买的出租物业申请扣除费用，无论是购房后修补一些缺陷，还是较大笔的装修费，都不能立即扣除。
这些费用可以在若干年内分摊，或者加到房产的购买成本中用于日后计算资本利得税。
预计ATO会审查此类申报，并对不符合要求的申报打回去要求修正。
业主可以在拥有房产的第一年结束后开始申报费用。
不要将投资房的贷款提款功能用于私人用途
如果你从投资房产中取款出来用于个人用途（如买车），税务局会审查。
此外，不要申报过多的利息支出，例如，有的房产所有者试图把家庭住宅的贷款利息也加到投资房里。
避免错误地分摊租金收入
如果是联合买房的需要注意不要错误地在业主之间分摊租金收入和费用。
例如：将租金收入分摊到低收入业主身上，而把费用分摊到高收入业主头上。
正确的做法是，按照所有者权益比例分摊收入和费用。
不要隐瞒房屋损益情况
在卖房子的时候，你不能向澳洲税务局隐瞒财产收益，因为 ATO 可以访问各州土地所有权办公室的记录，并且知道哪些房地产进行了买卖交易。
ATO的超级计算机跟踪交易，由于房地产资本收益产生了一些最大的税单，这是ATO重点关注的领域。
与此同时，澳洲税务局也在监控房地产投资贷款的重划设施，以确保这些债务与正确的资产相关。
投资房哪些费用可以抵税？
1、广告费（Advertising for tenants）：投资者在招租时产生的广告费。例如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2、物业管理费（Body corporate fees and charge）：通常情况下，Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费（Strata fee）。
3、清洁费（Cleaning）：关于清洁投资房的费用。
4、市政费（Council Fee）：为投资房缴纳的council fee。
5、房屋设施折旧（Depreciation on plant）：比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。
6、园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing）：为投资房修整园艺所产生的费用。
7、房产保险（Insurance）：为投资房缴纳的房产保险。
8、房贷（Interest on loans）：如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。
9、地税（Land tax）：即为投资房的地税。
10、法务费（Legal fees）：请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
11、除虫费(Pest control)
12、房屋中介代管费（Property agent fees and commissions）：如果把投资房交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。
13、房屋维护维修费（Repairs and maintenance）：如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
14、房屋折旧(Capital works deductions）：一般针对于房屋结构和外部设备折旧情况的计算。
结语
同样，对于房产投资者而言，即便你不需要交税，也是必须要按澳洲税务局的规定，在每年10月31日前及时进行年度税务申报。
如果通过注册会计师申报，则可以延长到第二年5月才完成。
所以，建议每位房产投资者要保存好准确的、当时的收入和支出记录。
这些记录不能被改变，也不能被损坏，而且必须保存五年。
这些记录必须是英文或易于翻译的，ATO建议对收据进行拍照以防止丢失或损坏。
如果说你也是200万澳洲房产投资大军中的一员，希望本文能对你起到些许提醒的作用。
如果你是澳洲房产或税务业内人士，欢迎在文末留言，与我分享关于澳洲房产的更多情报。
如果你准备加入“大部队”，千万要时刻紧盯澳房投资见闻，千万别掉队了！
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