澳洲房市探底加剧！首置业买家正逐步告别市场

最新数据显示，相比房产升级者或换小房一族，首置业者正加速退出房地产市场，因为不断上升的利率减少了他们可以借贷的金额。

那些可以通过出售现有住房来为购房提供部分资金的后续买主不太可能需要借入大量资金，也不太可能受到现金利率上升的影响。

CoreLogic的分析发现，从4月(现金利率最低的最后一个月)到7月(有官方数据的最新一个月)，首置业者获得的新贷款价值下降15.8%。

相比之下，对后续购房者的贷款仅下降5.8%，这部分群体包括房产升级者、换小房者和其他搬家群体。

随着房地产市场走弱，面向投资者的贷款价值也大幅下降，7月份下降了16.1%。

CoreLogic澳洲住宅研究主管欧文(Eliza Owen)说，“我们看到首次购房者对加息的反应非常强烈，住房负担能力无疑正从首付障碍问题转向持续的抵押贷款成本问题。”

她还表示，尽管政府为首置业者提供了援助，但随着利率上升，一些潜在借款人可能会望而却步，因为他们不得不重新评估预先批准的金额。

有大量储蓄或高收入的潜在首置业买家或许能够从房价下跌中获利，但其余人可能会发现房价下跌尚未抵消抵押贷款成本的上升。

欧文指出，“最终，房价下跌不会改善首置业者的负担能力，只会降低首付门槛。”

最近的一份报告发现，由于更高的抵押贷款还款负担，房价需要下跌25%以上，才能提高住房负担能力，但多数经济学家预计房价不会下跌那么多。

欧文说，换大房者的情况可能会好一些，因为他们可以用现有的房子进行交易，以减少抵押贷款的金额。

她预计，只要利率继续上升，首置业者和后续购房者都会继续退出市场。 这一下滑与之前的市场低迷形成了鲜明对比，当时政府推出了鼓励首置业者的激励措施，比如在全球金融危机期间推出的首置业补贴，首置业贷款被推高至创纪录水平。

Equilibria Finance的总经理兰达尔(Anthony Landahl)注意到，首次置业活动有所下降。 他说，利率上升正在影响他们能借到的金额，而生活成本在上升，让首套房的希望变得缥缈不定，“许多首置业者(正在)重新评估他们的负担能力，然后坐等形势稍微稳定下来。”

“对于有条件升级房产的人来说，他们开始考虑自己能负担得起多少……他们在首付方面可能没有同样的难题。”

他表示，现在来找他的年轻买家把利率作为“相当关键的一部分考虑要素”，因为未来还会有更多的加息。 Pearse财务总监皮尔斯(Tom Pearse)表示，在过去两年里，7月和8月通常是首置业买家咨询最安静的月份之一，这段时间包括多次封锁。

关于联邦政府颇受欢迎的首置业担保(First Home Guarantee)计划，他接到的咨询电话很少。该计划允许购房者支付5%的首付购买房屋。

他表示，一些买家发现，自去年这个时候以来，他们的借款能力被削减了20%至30%。不过，随着传统的春季销售旺季开始，最近几周的询盘有所回升。

但他认为，他所在地区换大房人员的需求下降得更厉害，因为这部分群体的预算下降速度快于房价下跌的速度。