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- 前言
- 警惕！随着澳洲央行收回刺激措施，银行利率将陆续上调
- 澳洲央行加息后房市会发生什么？
- 结语
前言
11月4日，澳大利亚西太银行再次上调部分产品的固定贷款利率，这是这家澳洲第二大银行在两周内第二次上调固定利率了。
其中上调的主要贷款产品包括：
- 三年期固定房贷利率从2.08%上调至2.29%，涨幅为0.21个百分点；
- 四年期固定房贷利率从2.59%上调至2.69%，涨幅均为0.1个百分点；
- 五年期固定房贷利率从2.89%上调至2.99%，涨幅均为0.1个百分点。
此外，西太银行旗下的圣乔治银行和墨尔本银行也随之跟进，同时还将两年期固定房贷利率从1.79%升至1.94%，但基本可变利率从2.24%下调至2.14%。
在资金成本预期增加的背景下，这次西太银行的上调利率很有可能是本周澳洲央行货币政策转变可能促成的。
周二的时候澳洲央行（RBA）召开11月会议，宣布11月的现金利率维持在历史低位不变，但释放了可能会提前加息的信号。
所以，预计在未来几周和几个月内会有更多银行提高固定利率，其中一些银行可能会多次提高利率！
警惕！随着澳洲央行收回刺激措施，银行利率将陆续上调
澳大利亚拥有世界上第二高的家庭债务负担！
所以，澳洲人对抵押贷款利率的变化极为敏感。
随着经济的复苏，澳洲央行正在逐步减少其刺激措施，比如：将停止压低与固定住房贷款利率相关的三年期政府债券收益率，而不是与现金利率更密切相关的可变抵押贷款利率。
那最近，银行上调固定利率最难受就要属潜在房产买家了。
澳新银行高级经济学家 Felicity Emmett 表示：“我们已经开始看到许多固定抵押贷款利率上升。而且我们可能会在未来几个月看到相当大的涨幅，最高可达 50 个基点。现在，新的购房者申请贷款时，最低利率可能也不是2%了……更有可能接近2.5%。”
Emmett女士表示，在所有条件相同的情况下，固定利率上升可能会给房价增长带来下行压力，并补充称监管机构在决定是否加大获得住房贷款的难度时，将观察其对信贷需求的影响。
在未来几年内，那些获得较低固定利率贷款的现有借款人将需要再融资，但可能能够偿还更高的月还款额。
因为银行在评估贷款申请时会考虑了缓冲因素，然而，更高的还款额可能意味着他们可以花在其他地方的钱更少。
利率对比网站Canstar 的新研究表明，随着利率上升，许多澳大利亚借款人可能会面临抵押贷款压力，这一点不足为奇。
许多大型银行已经开始提高2-5年期的固定利率，以100万澳元为基准的抵押贷款利率上升 0.25%，每月还款就会增加137澳元，至561澳元。
还是以100 万澳元抵押贷款为例，如果平均浮动利率 3.09% 上升 1 个百分点，每月还款额将达到 4826 澳元，即每月额外支付 561 澳元。
这意味着，一个家庭需要 193,045 澳元的收入，或每年额外的 22,458 澳元才能避免家庭承受抵押贷款压力（这个评判标准是借款人将其收入的 30% 或更多资金用于还款）。
对于投资者来说，情况也类似，同样是100万澳元的抵押贷款为例，投资者需要 201,013 澳元的收入，或每年额外的 22,955 澳元，才能较为从容的每月偿还 100 万澳元抵押贷款。
平均可变利率 3.43% 增加 1 个百分点，每月还款额将增加到 5025 澳元，或额外的 574 澳元。
Canstar 金融专家 Steve Mickenbecker 表示，借款人应该为未来几年的多次加息做好准备。
“我们预计将有更多银行跟进，不仅是其他银行紧随其后，而且随着融资成本压力将继续上升。”
这同时也标志着新冠后房价大涨时代开始逐渐落幕！
澳洲央行加息后房市会发生什么？
从十几年前开始，由于家庭债务收入比的大幅上升，使得借款人对利率变化更加敏感。
所以，每次利率变动，央行加息或者减息都会使市场出现较大的波动。而且，这种变化将会随着时间的推移使房产周期变化变得更频繁。
如果你看看CoreLogic澳大利亚八大首府城市房价指数显示，你会发现在1980年-2003年间，价格大幅下跌的情况相对少见。
然而，自 2003 年以来，已经发生了六次不同程度的房价下调，而且房价下跌且严重程度似乎越来越高。
令人惊讶的是，在过去 40 年中的最大跌幅是集中在 2017 年 9 月-2019 年 6 月之间！当时，澳洲审慎监管机构出台限制贷款措施，直接就导致首府城市地区的房价下跌了创纪录的10.2%。
事实上，这个阶段的损失比全球金融危机或新冠引发的经济衰退所经历的损失要严重得多。
不过，自2017年底的调整以来，首府城市综合房价已经强劲攀升了30%。
回到2010年底-2011年的经济低迷时期，可以发现，澳大利亚人最重要的资产价值增长了72%。
算算差不多，在过去十年中，住房价值以每年约6%的速度增长！当然，这是在没有算入负债的情况下，只说整体房价。考虑到许多业主或者投资者使用大量杠杆以及市场上的一些激励政策，回报可能还会更高。
周二会议上，澳大利亚央行已经非常明确地表示，现在不考虑提高现金利率，直到看到持续的年工资增长率达到3%-4%，同时核心通胀率持续处于或高于2%-3%目标区间的中点。
这意味着，澳洲央行要到至少2022年底-2023年年中才会去调整官息。
正如我在下面更详细地解释的，我们仍然预计房价将持续上涨，直到澳大利亚央行加息和/或银行实质性地提高抵押贷款利率。
更具体地说，房价应该会在目前水平上再攀升5-10个百分点。所以，还有上涨空间。
然而，一旦澳大利亚央行真正开始加息，使现金利率正常化，那么夜幕就会降临，房价应该会开始下滑。
如果澳大利亚央行能够加息100个基点或更多，澳洲房价或创有史以来最大的调整！
假设利率在12个月内相对迅速地上升，预计全澳房价将下降15%-25%。
如果澳洲央行的行动更加比预期的要慢，并且澳洲住宅房产价值在一定程度上通过家庭收入增长随着时间的推移而回归均值，那么调整幅度可能就会小多了。
根据历史数据来预测，预计在央行首次加息100个基点后，房价将下跌约 20%！
结语
总结下，澳大利亚央行周二释放的可能会提前加息信号将会在未来一段时间内导致各大商业银行陆续上调固定贷款利率，而且利率的变化或还不止一次，会根据经济状况调整。
因此，澳洲借款人需要为未来几年的多次加息做好准备。同时需要慎重选择贷款产品！因为有些产品通常会限制额外的还款，并可能收取违约费。
不过，即使央行加息，最早也要等到2022年底了，那今年余下的时间以及明年上半年，澳洲房价或还会有小幅上涨。
而等到央行加息后，结合历史数据来推断，澳洲房价或出现15%-25%左右回调！
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