澳房产市场降温或使地方政府财政受损

Moody投资者服务公司表示，由于负担能力限制和利率的上升带来的房地产市场增长放缓，可能会给州和领地财政预算带来缺口。

这家全球评级机构表示，强劲的经济复苏和创纪录的低利率推动了房地产繁荣，这为州和地区的金库带来了可观的印花税收入。

预计2022年的印花税收入将大大高于近年来的平均水平，然后将放缓至2025 年。

“转让税的交易性质让国家财政收入受损，更易受到房产市场放缓的影响。”Moody副总裁兼高级信贷官John Manning在给客户的一份报告中说。

Manning警告说，将取消针对住房的刺激措施，再加上利率上升，将削弱可负担性和可及性，并“进一步缩短财政缓冲期”。

“我们预计转让税收入将在2023年放缓，因为目标刺激措施的取消、收益率曲线趋陡和住房负担能力限制共同抑制了住房交易活动和价格，”他说。

“一般来说，平均转让税会在2025年财年恢复至疫情前的水平，并且难以达到更高的转让税。”

2021年，澳大利亚房价平均上涨22%，而新州的抵押贷款偿债率已升至30.3%，维州升至28.4%。

澳大利亚储备银行上周将其对加息预测提前了约12个月，从当下创纪录的低点0.1%加息或在今年晚些时候就达成。

“我们预计，随着低固定利率期到期以及贷方重新定价，将出现更繁重的抵押贷款服务成本，”Manning说。

“这将给家庭带来压力，并导致储蓄减少，可能会抑制消费者信心和支出。”

“再加上因为疫情导致消费减少，可能还会遏制商业投资和消费者信心，并减少GST收入，让政府预算风险更大。”

分析师Roderick Poon说：“商品及服务税池仍然受到市民自由支配金额减少的影响，可能是因为住房负担加重，或者房价调整导致财富的创造减少。”

“这让地方财政问题日益严重，难以缓冲。”

通过增加通过潜在的资本密集型住房供给侧改革来解决与住房相关的社会风险的需求，住房可负担性和可及性的降低也会给负债累累的州政府预算增加压力，疫情的支持计划对一些州领地的预算造成了更大的压力。

尽管困难重重，但Moody仍然预计大多数州和领地的预算将在2025年结束时恢复正常。

然而，此愿景背后的另一个不利因素就是基础设施方面的持续债务融资支出，Moody表示这将继续推高许多州的债务。

在2019年-20年，全澳封锁前一阶段，各州累计470亿澳元的非金融资产预算支出低于约60亿澳元。

根据每个司法管辖区的最新官方数据，2020-21年的支出缺口增至100亿澳元，非金融资产的实际支出达到450亿澳元，而预算为550亿澳元。

将去年的支出不足按百分比应用于2021-22年各州的预算，今年各州总计可能要再申请100亿澳元。这将使自2019-20年以来疫情造成的非金融资产累计支出不足超过250亿澳元。