前言
2021年再有一周就过去了，今年的澳大利亚房地产市场繁荣又昌盛，创造了好多“之最”。
澳大利亚家庭拥有的住宅存量估值达到 8.85 万亿澳元，而住房存量总价值创下历史最高9.26 万亿澳元。
截至 2021 年 9 月，家庭拥有的住宅存量与澳大利亚 GDP 的比率达到创纪录的 4.2 倍，高于 2019 年 6 月 GDP 的 3.3 倍的低谷。
9 月季度的总住房存量价值是 GDP 的 4.4 倍，高于 2019 年 6 月 GDP 3.4 倍的最后一个低谷。
同样，截至 2021 年 9 月，澳大利亚家庭拥有的住宅存量总价值超过员工收入8.9 倍，远高于 2019 年 6 月的 7.0 倍。
鉴于住宅价值增长的速度，加上强劲的建筑率，明年澳大利亚的住房总存量可能会达到 10 万亿澳元！
这些吸引人眼球的数据，主要得益于几点：澳洲利率处于历史低位，新冠疫情导致澳洲人旅行减少家庭储蓄增加，贷款比较容易以及澳洲政府的首次置业补贴和HomeBuilder刺激计划。
提到澳洲联邦政府这个6.88亿澳元的HomeBuilder刺激计划，真的成功了吗？
澳洲建筑热潮、房价飙升未能阻止建筑商破产恐慌情绪加剧
澳洲政府的HomeBuilder政策是向澳大利亚人提供$25,000的现金用于建造新房屋或翻新现有房屋。计划以此为经济活动注入150亿澳元，以支撑建筑业超过100万个工作岗位，
这项为期六个月（之后又再次延长）的建筑支持计划，旨在拉动木匠，水管工，瓦工，建筑师，供应商和电工的新业务！
然而，事实上，差不多到3月底该计划截止时，申请数量超过了10万，政府如果都批，支付的补贴款几乎在21亿澳元。
远超政府此前的预期，加大了赤字！
澳大利亚正处于房价上涨，住宅建设热潮中，住房行业预计未来 12 个月内将建造接近创纪录的新房数量。但是，对于建筑行业的许多人来说，这看似繁荣的市场实则上没有什么利润可以赚。
最近有好几家大的建筑商破产，人们担心还会有更多建筑商破产。比如：总部位于布里斯班的巨头 Privium 和总部位于塔斯马尼亚的 Inside Out Construction 已进入自愿托管，而墨尔本的 ABD 集团也已进入清算阶段。
在阳光海岸，BA Murphy Constructions 因被指控未向分包商付款而被昆士兰州建筑委员会吊销了执照。
市场上还有很多，就不一一列举了！
2021年，一场由多种因素组成的完美风暴已酝酿许久，现在已经开始慢慢到来。
首先是政府的Homebuilder建筑补贴计划推动建房需求增加，买家对新房的需求持续超越供应。受审批的建筑工程的数量已经达到了10多年的最高水平！
住房行业协会（Housing Industry Association，简称：HIA）的数据预计房屋建筑活动的强劲水平表明，目前的房屋建筑热潮将持续到 2022 年！
这本来是好事，建筑热潮推动就业增加，但是却引发了另一个问题，建筑材料短缺！这虽然不是澳大利亚一个国家的问题。
但由于新冠疫情导致全球供应中断，供应链出现问题，建筑材料短缺，再加上从暴风雨到丛林大火的自然灾害，给澳洲建筑商带来了巨大压力。
这些短缺导致价格成倍上涨，尤其是木材和钢铁。
再者，劳动力短缺导致市场上人工成本急剧飙涨，因此，建造新房的总成本被大幅推高。
除此之外，实际获得材料的时间也很长，这导致一些房屋的建造时间超过 12 个月，进一步增加了建筑公司的成本。
由于大多数建筑商与买家签订固定价格合同，而且成本上升的余地不足，许多建筑商在每个项目上都在亏损。
专业建筑商协会（Association of Professional Builders）的联合创始人拉斯·斯蒂芬斯（Russ Stephens）称，在目前特殊情况下，这是一个大问题。
“仅在过去的六七个月中，建筑商的平均合同成本就上涨了 15% 至 20%——在某些地区甚至高达 50%。”
“但因为他们已经签订了固定价格合同，他们无法从客户那里收回成本，这意味着他们必须吸收这部分上涨的成本。虽说有固定收入进来，但支出的钱也增加了。”
斯蒂芬斯先生估计，一些建筑商每项工作的损失约为 40,000 澳元，而对于那些从事更大项目的人，他们有可能损失超过数十万澳元。
澳大利亚房地产专业投资协会主席彼得·库利佐斯（Peter Koulizos） 称，受到政府HomeBuilder 25,000澳元补贴的刺激，从 2020 年年中到 2021 年 3 月签署建筑合同的符合条件的买家激增，现在却成为了困扰建筑行业的问题。
HomeBuilder显着推高了建筑需求，引发建筑热潮，但同时造成供应短缺，创造了“完美风暴”！
现在我们看到的还只是冰山一角，更可怕的或许还在后面！
昆州建筑师协会保罗·比德维尔（Paul Bidwell） 预计，建筑行业的问题可能至少会持续到 2022 年底。
“我们认为会有更多建筑商破产，真正应该关注的应该是明年第一季度。”
最初，供应链问题主要影响的是与大型建筑商，对小建筑商影响不大，但现在这个问题正在影响所有建筑商，无论大小。
目前超过 60% 的建筑商都在亏损，许多建筑商未能妥善管理财务。
目前还只是冰山一角！
考虑到当前澳洲再次遭到Omicron变种病毒的冲击，2022 年，对于建筑公司而言，情况可能会变得更糟！
斯蒂芬斯呼吁尽快解决建筑商财务管理问题，对他们进行财务规划培训，建筑商需要了解自己目前的财务状况，以及每项工作在盈利能力方面的位置，这将有助于他们开始下一份工作，并签署未来的合同。
从而来减少建筑公司的破产数量，不然到明年就太晚了！
买家可以做些什么来降低风险？
因为一旦大量建筑公司倒闭，更多的买家可能会受到建筑公司倒闭的影响，对建筑商和买家均会造成双重打击！
现在，许多买家在犹豫，到底是不是好的时机找建新房？需要注意哪些问题？
澳大利亚房地产专业投资协会主席库利佐斯给出了几点建议，各位可以参考：
1.对于还未做出决定的房东
那些尚未签署建筑合同的房东可以采取一些措施来降低风险。
“对建新房感兴趣的人最好等上12个月，看看一些主要问题是否得到缓解，这样就能了解建筑商是否会破产，成本也会更加稳定。”
“目前HomeBuilder已经结束了，但某些建筑材料供应仍在全球范围内短缺。”
“如果你有土地并且不急于建造，那就等待并耐心等待。持有成本的 2.5% 的利息不会杀死你，而且你将在 12 个月内建立更多的保障。”
2.对于近期准备建房的房东
那如果说你现在就想建房，并计划近期与建筑商签订合同的房东，建议你了解清楚，确保建筑商有买保险，这样即使他们破产了，你也能得到赔偿。
或者在这种情况下，保险公司会支付其他人来完成工作。
当然，整个索赔过程非常复杂，这意味着房东需要等待很长一段时间，但至少保险可以提供一些保护。
3.对于已经签了合同准备或已开工的房东
如果你的房子已经在建了，房东应该确保他们只有在检查过，以确保所有工作都已经完成之后，才会支付进度款。
已经签署合同的房东都应该做足功课，仔细考虑他们选择的建筑商，而不是只选择最优惠的价格，因为这可能不足以完成建造。
买家应该与建筑商交谈，看看他们是否有信心按时按价格交付。
此外，成本加成合同（在整个建筑过程中将供应的实际成本转嫁给房东）也是一种选择，在某些情况下，建筑商可能会让房东支付更多资金来交付建筑，所以需要双方提前协商。但由于不确定性，这些合同可能不太受银行喜爱。
4.对于问题已经发生的房东
最后，如果说很不幸，你就是我们文章中提到的“受害者”，你选择的建筑商破产了，没办法继续作业，出现了类似问题该怎么办？
虽然每个州都不同，但每个地方都有调解机构。
在新州，你可以找NSW Fair Trading;
在维州，可以寻求Consumer Affairs Victoria的帮助；
在昆州，州政府以独立调解服务的形式实施了一项临时措施，称为 Accelerated Builder/Consumer Dispute Framework（ABCD）。
这些机构旨在处理业主和建筑商之间出现的纠纷。
结语
这项价值6.88亿澳元的HomeBuilder计划本意是为了给澳洲经济带来150亿的效益，促进就业。
实际上间接推高了澳洲的房价！
就像澳洲央行助理行长露西·埃利斯（Luci Ellis）在联邦政府房屋可负担性和供应听证会上说的那样：“你不能通过给人们更多钱，让他们花在买房上来改善房屋可负担性，这只会抬高房价；也不能通过让人们更容易借到更多钱来改善他们的福祉。这一切都是美国在本世纪初的做法，然后引发了全球金融危机。”
导致澳大利亚住房可负担性进一步恶化，在这个“内循环”的圈里更多人买房变得困难了，甚至是需要牺牲原有的生活质量偿还高额的贷款。
随后，Homebuilder又引发建筑材料短缺，劳动力短缺，建筑成本大幅上涨。
这项看似利好建筑商的政策并没有给澳大利亚建筑公司带去更多福利。
恰恰相反，更多的建筑公司濒临破产。
一旦明年破产势头加剧，完美风暴降临，建筑相关行业都将受到冲击！
“风起于青萍之末！”
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