昨天上午11点30分，澳洲央行（RBA）公布了11月利率决议会议纪要，这一文件的公布以及澳联储主席布洛克，在澳洲投资证券委员会论坛（ASIC Forum）上的发言再次震慑了澳洲各界——澳联储准备继续加息！
消息一出，澳洲各界对于澳洲房价、通货膨胀、工资等话题立刻展开了热议，而在舆论发酵之前，澳元则已经先行一步，激进的外汇交易员们甚至在加息决议前就开始计价，将澳元兑美元推高至0.65关口，成为今年第三季度以来的最高水平。
不仅如此，在美国10月通胀数据出炉并低于预期之后，美元开始迅速走弱，这一重大经济事件再次为澳元的升值创造了宝贵条件，促使澳元继续冲刺。
当然，和任何全球主要货币对一样，澳元的升值离不开美元的贬值，而美元贬值的原因，正是迅速降温的美国通货膨胀率——10月通货膨胀率已经下降至3.1%，与美联储的目标（2%）相比，已经近在咫尺。
另一方面，一系列阻碍通货膨胀率下降的外界因素，比如国际能源价格（输入性通胀），已经在第四季度大幅回落，其中两油价格也从第三季度末的每桶90美元以上，回落至80美元附近，与长期均价持平。
换句话说，金融市场对未来通胀的预期也在相应下调，而这又引发了各界对美联储未来货币政策的提前计价——“本次后疫情时代加息周期已经结束，接下来要看的，就是什么时候降息”。
既然美国加息已经结束，那么其他经济体，比如在启动加息周期和加息次数上一直慢半拍的澳洲，是否还将迎来不止一次的加息呢？
随着美国和澳洲利差的缩小，金融市场对澳元的青睐也将变得逐渐明显，那么澳元的升值就不足为奇了。
但是，在澳元升值的背后，却是澳洲居民最不愿意面对的处境——澳洲通胀率仍然居高不下！
在澳洲统计局（ABS）10月25日公布的第三季度通胀报告中可见，澳洲年化通胀率仍然停留在5.4%，高于美国的3.1%、欧元区的2.9%以及英国的4.6%。
那么问题来了，为什么澳洲的通胀率居高不下呢？虽然高通胀刺激了金融市场，带动澳元升值，但是，澳洲居民在享受海外购买力上升的同时（澳元更值钱），必须付出的代价却更加沉重——高利率、高房贷、高房价和高物价。
在统计局公布的数据中可见，在11大类商品和服务价格中，除了家居用品，以及教育费用分别下降了0.8和0.4以外，其他9大类商品和服务价格均继续上涨。
在上涨的9大类别中，房屋及相关价格（Housing）、交通（Transport）和通信（Communication）等增幅最为显著，而这3大类别中，房屋及相关价格（新屋价格和房租价格）则涨势最为凶猛，其年化增长率（从2022年9月到2023年9月）已经达到7%。
继续细分，房租价格的年化涨幅更是达到了7.6%，成为了2009年以来的最高水平。
另外，细心的读者会发现，第三季度的房租价格涨幅虽然出现了下滑（从第二季度的2.5%下降至第三季度的2.2%），但是这一降幅却是由联邦政府的房租补助（Commonwealth Rent Assistance）贴补而带来的下降。
如果没有这一补助政策，那么消费者实际支付的租金价格将至少高出目前水平的15%，从通胀的角度来看，消费者物价指数中的租金增幅将与第二季度持平，达到2.5%。
导致房租价格久久不能回落的，正是此前我们不断报道的“租房危机”。
出租房空置率的历史新低，导致了各大首府地区的供给失衡，供不应求的情况遍布各大城市。以维州为例，墨尔本大都汇地区的空置率仅为2.4%，不仅如此，就连偏远地区的空置率也仅为2.3%。
墨尔本周边的吉朗、本迪戈以及巴拉腊特等地区的空置率均持续下降，而墨尔本大都汇地区的空置率更是从2021年的5%暴跌至目前的2%出头。
对此，许多政要在近日举行的澳洲投资证券委员会论坛（ASIC Forum）上表示，澳洲政府和商界的目光一直锁定在供给侧，认为是澳洲建筑速度和效率太低导致的，而鲜少有人正视导致出租房供不应求的真正原因——大量的海外人口涌入。
仅在刚刚过去的2022年，共计50万海外净移民争相涌入了澳洲。
对于一个人口总数仅为2600万人的国家来说，50万人口相当于占到了总数的2%。而对于早已是寸土寸金的澳大利亚房地产市场来说，这2%海外人口带来的需求增长，就导致了房租价格的持续上涨。
更糟糕的是，随着利率的不断走高，许多出租房的房东（大多为地产投资者），就不得不把增加的按揭额度转嫁给租客，最后造成了央行一加息，房租就上涨的恶性循环。
而房租一上涨，消费者物价指数（通胀）也上涨，这几乎成为了一个无法打破的死局。
另一方面，还有将近100万人正在等待陆续登陆澳洲，其中不乏新移民、留学生、技术人才等，而对于留学生而言，目前移民政策的放宽将允许留学生在毕业后延长工作签证时间，其实再次对阻碍了需求的下降——这些留学生将继续活跃地停留在租房市场中。
最后，澳洲居民的工资水平也在保持增长——统计局数据显示，工资价格指数（Wage Price Index）在2020年12月触底（1.3%）之后，在随后的3年里不断攀升，目前已经回到4%，与疫情前的水平几乎持平。
换句话说，澳洲居民的购买力也在跟随通胀一起上涨，而这就可能导致1970年代的工资和通胀螺旋式上涨再次发生——老百姓有钱赚，有钱花，通胀就会变得根深蒂固。
所以，从通货膨胀的角度来看，澳洲现在仍然面临严峻的挑战。每一个澳洲居民都高度关心的利率压力，似乎在短期内也难以得到缓解。
如果澳洲政府在保护经济增长（吸引大量移民）和消灭通胀（保护民生）之间无法抉择的话，那么与高通胀共同存活，也许将成为唯一的出路。
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