一座位于墨尔本的办公楼因竞标价格远低于其账面价值而被撤回出售，引发了对商业房地产估值的广泛质疑，全球利率上涨动荡了市场。从硅谷到苏黎世，全球银行业的不安让人们对全球金融体系的稳定性和下一个可能崩溃的领域感到警觉。
商业房地产，特别是地标式办公大楼，会成为下一个倒下的多米诺骨牌吗？
如果说煤矿里总有只金丝雀发出预警信号，那么墨尔本码头区醒目的一座17层办公楼就是其中之一。它由产业超级基金REST拥有，其租户包括《澳大利亚金融评论》的出版商Nine，去年期望以4.9亿澳元出售。
这座位于717 Bourke Street的42,000平方米建筑物的账面价值约为4.6亿澳元，但其得到的最好报价据业内人士称在3.9亿澳元左右。然而，REST在去年末将这座建筑物从销售中撤出，而不是迎合市场或至少缩小差距。
这次销售失败可能成为办公市场走向的最好标志。大多数市场参与者预计澳大利亚市场将在未来几个月内动荡。正如住宅市场的供应商最终接受正在进行的调整一样，商业房地产供应商最终也需要迎合市场，如果他们的确想出售的话。
事实上，股票市场投资者总是更为敏感，一年多前就感觉到了风向的变化，导致上市房地产股票去年暴跌逾20%。结果，一些澳大利亚的房地产投资信托基金（被称为REITs）的股票以30%或更高的折价率交易。
分析师预计REITs在上一个报告季中会更严格地写下价值。但资本化率或CAP率（与收益率类似，随着价值下降而上升）在上一个报告季中仅略微放缓。据花旗集团本月的一项分析显示，办公物业CAP率在整个行业中仅扩大了13个基点，物流资产扩大了17个基点。
分析师写道：“这个报告期间的一个关键（也许令人惊讶的）结论是，REIT账面价值基本持平或上涨，尽管CAP率较高，背景不确定。”
“我们认为未来12个月商业地产价值仍有下降的潜力，但像工业、便利店零售和仓储这样的房地产类型，其收入增长强劲，下跌有限。”
Quintessential Equity的首席执行官Shane Quinn是密切关注办公市场的人之一。他表示，一些资产的CAP率可能已经放缓了100个基点，但估值折扣尚未实现。他预计即将进行的交易最终将显示出CAP率的放缓。在存在租赁困境（即低租赁WALE）或CAPEX问题的资产中，CAP率的放缓最为明显。
将应用于写字楼的CAP率从约5%重置为6%相当于资本价值降低20％，这将进一步对贷款价值比和银行契约施加压力。
Quinn先生表示： “随着CAP率的重置，这不仅是重置市场，还对那些现在必须再次上市的已经被市场标记处于困境的资产施加进一步的潜在雪崩式压力，这会使它们面临更大的银行压力。这意味着它们将更加困难，并被迫再次上市，这很可能导致价格进一步崩溃。”
Quintessential Equity已经暂停了四项资产的销售，因为缺乏买家，这些资产都有良好的租赁情况。在市场改善后，它们将重新投放市场。然而，市场疲软的情况也为有充足资金的投资者提供了良好的购买机会。
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