受房价波动影响比较大的其中之一是什么？

是贷款！

购房者为进入房地产市场的借贷越来越多，正在逐渐杀死澳大利亚生产力…

澳洲约16%房贷家庭深陷“房贷牢笼”

澳联储透露，约有16%的房贷家庭深陷“抵押贷款监狱”，由于无法通过严格的偿还能力评估规则，从而无法重组贷款以获得更低的利率。

澳联储还发布了新的分析，显示由于高利率，全澳近一半最贫困的借款人可能会面临房贷压力。

澳联储还透露，全国最低收入的借款人面临的财务压力越来越大，预计到明年年底，抵押贷款还款将占家庭可支配收入的9.8%，达到创纪录的水平。

在有抵押贷款的最贫困家庭中，约45%的家庭将收入的30%以上用于还款，30%被视为抵押贷款压力的一个指标。

现有 500,000 澳元抵押贷款（这是平均水平）的浮动利率借款人将从今天的澳大利亚央行加息中看到他们的每月还款额增加大约 80澳元，这将使他们自 4 月以来的每月还款总额增加到近 1000 澳元。每年多出 12,000 澳元，这对家庭消费能力造成了巨大打击。

在 40% 的固定利率抵押贷款家庭（大约 100 万户家庭）中，大约三分之二的家庭在固定期限到期时的还款额将增加两到三倍。

澳洲房地产杀死了生产力！

在澳洲，住宅抵押贷款占银行资产负债表的 60% 以上——是美国和英国的两倍多，远高于同类国家。

而要恢复至少一部分的平衡，就需要理解造成不平衡的原因。

究竟哪些因素导致了这些不平衡呢？

• 首先，企业贷款业务比房屋贷款复杂得多，所以同样是把钱借出去，银行方面更愿意做省心，省力，相对安全的房屋贷款业务；
• 澳洲审慎监管局（APRA） 认为房屋贷款的风险远低于企业类贷款产品，因此购买房屋所需的资金要少得多；
• 利率已降至创纪录水平，以刺激对住房的需求，并且大量澳洲央行放水；
• 借款人收入中每1澳元的住房贷款额都有显著增加。

几十年来，资源配置一直从可交易部门和基础设施投资转向金融部门，因为购房者在推高房价的过程中承担了越来越多的抵押贷款。

与商业贷款相比，住房贷款的强劲增长证明了资源配置的扭曲，商业贷款使经济中的生产性部门的信贷匮乏。

在上世纪90 年代初期，澳大利亚的银行将近三分之二的贷款借给了企业，剩下的资金才在住房和个人贷款之间分配。

然而，到了20世纪90年代中期，房价开始爆炸式增长之后，这些比率发生了逆转，住房贷款占主导地位，开始逐渐侵蚀企业的利益。

自20世纪80年代中期金融市场放松管制以来，以抵押贷款为主导的金融和保险业的增长速度是其他经济领域的两倍左右。

土地也成为大多数企业的关键投入成本。因此，当成本上涨时，就会降低行业的竞争力，使澳大利亚企业更难与国外企业竞争。

相关的较高住房成本在其他条件相同的情况下，也降低了家庭的可支配收入。

结语

假如说，澳洲住房价格中位数是 300,000 澳元而不是 600,000 澳元，抵押贷款占可支配收入的 70% 而不是 140%，银行业规模更小、利润更低且更专注于企业贷款，澳大利亚人的境况会更糟吗？

答案显然是否定的。

较低的债务负担将使澳大利亚家庭生活得更好，而澳洲更多经济也将受益于较低的土地价格、增加的商业贷款投资以及更平衡的经济，将带来澳洲生产力提升！

而不像现在，澳洲房地产正在杀死生产力！