地理位置，才是房产投资的精髓所在

本系列上一期介绍了悉尼近期房市趋势和地产周期对房产升值的影响，本周的文章将详解在地产投资中，最为关键、同时也最受投资者关注的因素——地理位置。本文将通过一系列真实案例分析，告诉你：选对地段，你需要考量的那些事。

1. 如何利用4% VS 5% 租金回报理论，粗略评估地区房价是否合理？

近年来，澳洲房市发展之快，短时间内吸引了众多海外投资者的眼光。越来越多投资人想要挤进市场，分一杯羹；位于不同区域，不同类型的多个楼盘项目，也应声如雨后春笋般鱼贯而起；更多知名或者不知名的开发商、建筑商和房产中介公司，将售楼广告打得铺天盖地。声称最专业最权威的一些地产顾问，有时能用他们如簧的巧舌，将房价抬高至少3W – 5W 澳币。那么作为刚刚入市的投资者，我们应该如何利用金融理论知识，识别这些中介，是否信口雌黄，是否在忽悠你呢？

巧用4%~5%租金回报理论预估房产的真实价值。

何为“4%~5%租金回报理论”？

这是地产界流传已久的“铁律”，即当该地区的投资租金回报等于4%的独立屋价格或者5%的公寓价格（公寓中比独立屋多的1%实际上是为了支付公寓的物业费）时，这个地区房价，就是合理的。

以西北四房别墅为例： $ 650 周租金 x 52周 / $77万 总房价 = 4.3% 租金回报 （符合别墅租金回报率标准）；

周租金 x 52 周 / 总房价 = ___% （来算一算你的房价是否含有泡沫）；

此定律适合一般物业，并不适合高端豪宅物业。

图表中可以明显看出，当租金回报低于4%~5%理论值的时候，那么此时该地区物业的房价就是有泡沫的，该地区房市呈现供过于求的现象，市场存在风险，很显然是不推荐购买的地区。

而当租金回报高于4%~5%理论值的时候，这块区域的房产项目，就值得投资。因为此时，该地区的房价被低估，房产的实际价值要高于市面价值，市场呈现供不应求的局面，是适合出手买进的地区。

因此，从开发商角度判断一个地区是否有增值潜力？是否值得进行投资开发？开发商会最先注意的是该地区的租金回报，因为租金是实打实付出的“真金白银”，最能直接体现该地区的房价和市场需求。

2. 以开发商的眼光去买投资房，才能把握绝佳投资机遇

通过上一期的文章我们知道，在地产周期的起步期出手投资，是绝佳的时机，那在哪一片地区投资，才能把握住绝佳的机遇呢？作为投资者，你应该试着用开发商的眼光去做出判断及选择，除了前面提到的通过租金回报去判读一个地区的市场供求关系及房价是否有泡沫和风险外，你还需要考量该地区以下四大要素：

政府的规划及投入；

商业环境的发展；

就业带动人口增长；

市场需求决定地价。

1. 政府对地区的投入直接体现了 该地区未来的发展前景

新州政府早在10年前就提出，要将悉尼西区的Parramatta打造成为悉尼的第二CBD。此后，政府“偏心”偏得有理有据：如今，Parramatta的发展有目共睹，房价攀升，基础建设已经逐步完善，各大公司已经将办公地点迁往此处，商业发展迅速，周边地价飙升，就业机会成倍增加，同时人口西迁。

40年的Parramatta发展历程，从不毛之地到高楼林立

总而言之，政府的取向直接影响着房价。如果你已经错过了Parramatta的十年大发展，现在的你依旧可以将目光投向正在蓬勃发展的西北地区。

因为政府的83亿投入已经到位，其中的60亿资金花费在建设贯通西北和悉尼市中心的铁路上。届时，大西北铁路将贯穿Norwest、Macquarie Park、Chatswood、North Sydney、Wynyard和Barangaroo六大中心就业区。其中正在建造二期的Norwest商业园区，将引进最新科技，打造成智能就业区。即将建造的Box Hill商业园区，也将为大西北地区提供近3万就业岗位，必将吸引更多人口西迁。

马来西亚开发商斥资30亿打造Norwest智能城市“smart city”

真实案例：

2013的西北地区KELLYVILLE当时还不太被市场认可，很多人觉得位置很偏僻不愿意投在这个地方。如今四年过去了，KELLYVILLE地区生地的价格已经翻了两倍，土地市场价格也从$1,100/m2 涨到 $2,000/m2。别墅从2013年60几万一路卖到100多万。目前Kellyville的各项基础设施也已经逐步完善，成熟的社区搭配完善的周边，让入住Kellyville的业主们，得到的不只是增值的房屋价值，更是一个温馨的生活环境，一个美好的社区。

2. 商业环境的发展

一个地区的商业环境发展对该地区的房价有着深远的影响，其中最明显的就是商业发展带动就业，就业机会吸引人口迁移，而人口增长再次推动该地区的经济发展，达成一个良性的循环。

注意这里提到的商业发展不是指零售行业，餐馆等发展，而是指大型企业办公室进驻情况。我们通过分析Chatswood和Hurstville的30年发展情况，就能更清晰地明白其中道理。

真实案例：

Chatswood 

 Hurstville

与市中心的距离

距离悉尼市中心Town Hall火车23分钟 12.3KM

距离悉尼市中心Town Hall火车26分钟14.7KM

2017房屋中位价

$2.50 Million

$1.47 Million

重点区别

有商业发展

无大型企业进驻

即使市中心的距离相同，即使30年前两地房价几乎毫无差别，但经过30年的商业发展，Chatswood的房屋价格竟然比Hurstville的高出近一倍，租金价格也高出近$400/w。因为Chatswood地区有Huawei、Lendlease、Lenovo等一系列大型企业设点，两大购物中心，同时带动了周边地区如Artarmon，Roseville等地区的发展。而Hurstville除了有一个Westfiled以外，并无其他商业氛围。

3. 就业带动人口增长

一个地区商业的蓬勃发展必然就会创造新的就业单位，提高整个地区的就业率。人口失业率低，收入高的地区的房价必然会上涨。大家试想一下一个城市的人口将面临爆炸式的增长，房价是不是要翻倍呢？

真实案例：Macquarie Park 商业园区的发展

以加州硅谷为范本的南半球“硅谷”——麦考瑞公园商圈在20世纪60年代起，就已经作为澳大利亚领先的高科技工业区，赢得了良好的声誉，并吸引了众多国际名企到此落户，也造就了此地成为悉尼第4个就业率最高的地区，拥有4万5千个工作岗位，预计在未来20年间会有翻倍的增长。一个工作岗位，会为该地区吸引2-3个新增人口，人口增长决定了房屋的需求，拉动房价上升。

4. 人口素质决定地价

为什么我们十分重视人口结构和市场需求呢？因为一个地区的房价是由人决定的。什么样的人住在这里决定了这是一个什么样的区，什么样的区决定了这个区的房屋价值能达到什么样的高度。这就是为什么在西北地区，同样的地理位置，仅仅一路之隔，就能产生近$55w澳币的房屋差价。甚至在相同的铁路沿线地区，相同的四房带地别墅，不同的市政府就会给房价带来天差地别的影响。因此，看中西北地区的开发，还需特别注意您购买的房产，到底属于哪个市政府管辖，未来才能有更大的升值潜力。

真实案例：

悉尼大西北开发过程中，Rouse Hill西南部的片区被重新划定到BlacktownCouncil管辖的范围中，并改名为“Wran”。而该片区的业主则担心，由于这样的规划，导致该区的房价下降，与相邻片区Hill District之间的美誉度关联也将消失，土地将贬值。

据悉，该地区是Blacktown Council与Hill Shire Council重合交界之处，而由OldWindsor Road划分开的两个地区，房屋中位价竟相差$55万澳元。在Blacktown议会辖区，房屋中位价约$75万澳币，而仅仅一路之隔的the Hills District，房屋中位价则高达$133万。

众所周知the Hills District人口素质和政府地区规划是与知名富人区Kuringai 议会不相上下，因此改名换区时，业主难免产生不平情绪。这也解释了，为什么地区政府，和当地的人口素质，都成为买房投资的重要考虑因素。

总结来说，Marsden Park，Schofields，Riverstone 这些隶属Blacktown 区政府的区域，是无法与The Hills District的 Castle Hill，Baulkham Hills，Bella Vista，Kellyville， Rouse Hill和 Box Hill相提并论的。

当价格在可以负担的情况下，可以选择The Hills District 自然不会去选择Blacktown的区域。这不仅仅是眼前便宜几万块的房价，而是区域如何直接影响将来你房产的升值？和什么样的人做邻居？谁来租你的房子？

选择大于努力。

最后我想引用澳洲地产教父TERRY RYDER的一个地产增值的黄金公式作为本文的结尾：

Affordability (可负担房价) + infrastructure（基础设施建设） + Jobs （就业）= Price Growth （价格上涨）

选对地区，把握房产周期，才是投资稳赚不赔的精髓。

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