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- 前言
- 只因当初一个决定！澳洲年轻夫妇选择30岁前退休
- 普通人如何参与商业地产投资？
- 澳洲商业地产业重新洗牌！
- 结语
前言
提起澳大利亚房地产投资，大部分人首先想到的就是住宅房地产投资。
很多人不了解，其实澳大利亚的商业房地产投资的收益也是相当可观的！
澳大利亚一名小伙通过在酒吧打工时省下的钱买房，结果越买越多。
如今32套房每年可以为他们带来100万澳元租金。
扣除贷款成本和其他所有支出，他们每年净赚45.2万澳元。
只因当初一个决定！澳洲年轻夫妇选择30岁前退休
现年34岁的斯科特（Scott）和米娜·奥尼尔（Mina O’Neill’s）从2010年开始进入房地产市场。
当时两人还是大学生，在酒吧工作。
这对夫妇的第一笔交易是在Shire买了一套带有“老奶奶套间”的独立屋，使用的是他们从十几岁起就开始积攒的6万澳元。
购入价为48万澳元，付了10%的首付，政府当时为首置业者提供了印花税豁免。
出租后，房租每周640澳元，几乎抵消了他们所有的持有成本。
真正开始获益的是从2014年，他们开始投资商业地产的时候！
“当时也就灵光一现的念头。”
“商业地产并不像住宅那样平实大家讨论来讨论去，所以看起来很神秘。但事实上，它并不复杂。你实际上会从中得到更多的收入。”
他们的第一套商业地产是位于珀斯的一座价值64万澳元的迷你超市，还附带一家鱼店。
这家店的租客刚好租约就要到期，在奥尼尔夫妇刚买下后就决定续签，这意味着银行将房产的估值比他们当初支付的价格高了15%。
“从那以后，我们就再也没有回头，现在我们基本都买的商业地产。” 斯科特表示。
投资商业地产的关键，是把关注重点放在能够抵御衰退的企业上。
所以，他们的大部分物业是医疗办公室或工业所用，他们避开了大多数类型的零售物业和CBD办公空间。
“牙医或医生通常会在同一间办公室呆上几十年……但CBD的办公空间则是最弱的物业类别。”
两人早在四年前就选择“退休”了。
今年，34岁的斯科特-奥尼尔和他32岁的妻子米娜，坐拥有32处房产总价值2200万澳元，包括珀斯、布里斯班、悉尼、首都领地和昆州东南部的商业和住宅地产。
实现了财富自由的年轻夫妇选择搬到悉尼富人区Bellevue Hill居住，继续享受“休闲的退休生活”。
普通人如何参与商业地产投资？
简直就是现实版的包租公和包租婆…
他们的成功也表明，事实上，澳大利亚的商业地产投资也是相当有利可图的。
许多人会陷入一个误区，一提到商业地产，先想到是写字楼/办公室或者街区门面房。
这是一个先入为主的观念！
主要有两个原因，造成了这种观点：
- 商业地产看起来比住宅地产更复杂，所以下意识地就觉得商业地产更贵！
- 通常而言人们会先关注自己周围地区的房价，如果你住在悉尼或墨尔本那肯定先看附近的价格怎么样，这些地方，成本当然会很高，同时收益率也会相当低！
如果你真的考虑要进军商业地产市场，肯定要把目光投向以外的地区，比起这两个主要的首府城市，市场上有太多选择了！比如：堪培拉、阿德莱德、布里斯班和阳光海岸。
若你的手头资金有限，完全可以在市场上找到价格非常低廉的物业，甚至其中一些价格低于20万澳元。
要知道，不到20万澳元，这还不及各大首府城市住宅中位价的一半！
根据REA 商业地产的数据显示，现在你可以花19.6万澳元在珀斯买一个仓库，花19万5000澳元买一个墨尔本的办公室，花4万澳元买Noosa Heads的零售店，或者花14万澳元买新南威尔士州北部Gosford附近的一个办公室。
而商业地产中的“商业”二字，只是一个宽泛的术语。
并不是只有传统意义上的门面店和办公室。
或者再大点的写字楼项目，普通投资者也玩不起。
但是疫情把这潭水给搅浑了，这个市场滋生出来很多有潜力的商业地产项目。
就比如上文我们提到的斯科特夫妇投资了许多医疗办公室或工业地产。
从当前的形势来看，确实可以关注下工业、大宗商品零售和医疗地产项目，与传统的零售和办公楼相比，这类资产受影响波动性较小。
此外，虽然说每个州偏远地区通常有更实惠的项目，但其实首府城市也有低价商业地产资产。比如：刚才我们提到的堪培拉、阿德莱德、布里斯班和阳光海岸市场。
在南澳大利亚和首都领地，对购买低于 150 万澳元的商业地产，是可以免征印花税的！
这可是省了一大笔钱。
除此之外，那我建议你检查下该物业的历史租金收益记录，确保租金没有被虚假夸大。
同时，检查租金支付分类账，以确保没有拖欠或拖欠的历史。
一套价值30万澳元的商业地产，需要投资者拿出约12万澳元，支付30%的订金、印花税、律师费用，以及建筑和虫害检查费用。
投资者正越来越多地寻找商业机会。
对于商业地产而言，有个优质的租户、一个长期的住宅租赁合同，商业地产的现金流回报或比住宅地产更好。
价格在 30万至40万澳元之间的房产的净收益率为 6%，每周可以带来数百澳元的正向现金流！
有吸引力的低成本商业物业可能包括：理疗师物业、办公室和仓库。
“这些房产质量很好，租户规模较小，而且仍将提供3年的租赁选择，所以从各方面来说，这些都是一项很好的投资。”
潜在投资者应该明白，商业地产比住宅地产对经济状况更为敏感！
澳洲商业地产业重新洗牌！
当然，除了可以通过直接投资外。
澳洲市场上也有许多上市信托，以及非上市基金参与到商业地产投资里面，如果你想的话也可以通过基金的途径。
虽然悉尼和墨尔本两大城市饱受新冠影响，但事实上，澳大利亚1.2万亿澳元的商业地产的业绩强于预期，这令许多投资者也是感到惊讶。
咨询公司Oxford Economics称，在整个亚太地区，去年商业地产价值平均下降了3％。澳大利亚估计下降了2%，处于中间位置，相比之下，韩国的价值增长了4%，新加坡、日本和香港则下降了3%至6%。
澳洲商业地产的跌幅不大。
1997-1998年亚洲金融危机和2008-2009年全球金融危机中，澳洲商业地产有高达15%-30%的跌幅。
在亚洲金融危机期间，几个亚太经济体的不良贷款率跃升至15%-25%的水平，其中房地产贷款在贷款总额中的比例超过25%，贷款房价比超过80%。
Oxford Economics认为，澳洲商业地产相对强劲的表现部分得益于对疫情的良好控制。
在英国和美国，去年商业地产价值下降超过8%。
这其中，最大的赢家是工业、物流资产以及医疗地产。
工业地产的年总回报率为13.9%，在2019年11.5%的回报率基础上实现逆势增长，这反映出该类资产在当前市场环境加速向电子商务转型之际，具有较大市场价值。
而医疗地产的总回报率为11.2%，较2019年的13.3%略有放缓，但在不利的大环境背景下仍算得上表现亮眼。
摩根士丹利资本国际公司（MSCI Inc）的执行董事米切尔•麦卡勒姆（Mitchell McCallum）称，该指数测算了1400项工业地产、医疗地产、零售地产、酒店业和写字楼的回报率。
电子商务将继续驱动工业地产保持强劲势头驱动力，而医疗地产作为长线和安全投资，在不确定收入环境下对投资者将仍保持吸引力。
结语
澳洲商业地产确实是个人投资者较少涉足的投资领域，所以在进入市场前一定要考虑清楚几件事：
• 选择正确的行业，在正确的时间买入
当前市场的情况就是，新冠疫情导致写字楼市场表现不佳，而医疗物业和仓库却在上涨。
• 和住宅地产一样，位置很重要！
随着时间的推移，城郊地区可能有更高的租金收益，但整体资本增长或相对较低。
• 购买容易转租的资产
如果你没有信心在租户破产或离开时快速找到同类别的租户，或许可以考虑选择其他物业。
• 了解清楚资产价值
这样你就不会支付过高的价格，还要研究租户和他们的企业。
• 了解你需要支付的定金以及租赁条款
商业地产定金通常为30%，租金收入将会成为你未来的主要现金收入来源，所以租赁条款可能相对复杂。所以，你需要找律师了解清楚。
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