两级反转！悉尼近9%房产亏本销售，华人区人均亏本$6.5万

自市场5月份首次加息以来，全澳各地的房价应声下跌，相比于疫情期间超低利率带来的房市热潮，如今的形势可以说是“两级反转”。

而就在如此低迷期之下，仍有许多房主被逼无奈卖房，成为房市中的“最惨”逆行者。

据统计，在上季度中，悉尼每12套房产中就有超过1套处于亏损状态，在一些受影响更为严重的地区，情况则更加糟糕。

悉尼房产销售亏损比例全澳第三高

根据CoreLogic最新发布的《痛苦与收益报告》（Pain & Gain Report），由于房价持续下行，悉尼越来越多的卖家不得不接受低于他们购入的价格卖房。

在上个季度中，悉尼有8.8%的房产销售都出现了名义上的亏损，这是继达尔文和珀斯之后各大首府城市中第三高的比率。

而这也是自2019年中期以来最高的销售亏损比例，当时有9.3%的房屋是亏损出售的，同时该数据比前一个季度的7.8%相比也有所上升。

更让人惊讶的是，上季度的数据是十年平均水平（4.4%）的两倍。

CoreLogic研究主管和报告作者Eliza Owen表示，亏损严重的部分主要偏向于公寓市场，其中14.8%的转售公寓出现了名义上的亏损，独立屋的损失率为2.1%。

“悉尼和墨尔本占了全澳亏损公寓总量的一半以上，”Owen称，“由于房市低迷期中存在的一些特殊风险以及房价未出现好转，导致许多房主亏本销售，但在经济衰退期间，这些数字显得更加极端。”

Botany Bay的周边地区，如Mascot和Pagewood的亏损率最高，为26.7%，其次是Parramatta（23.5%）、Ryde（23.2%）、Strathfield（22.2%）和华人区Burwood（18.5%）。其中Burwood卖家亏损售房的平均数额达到6.5万澳元，高于其他四个地区排名第一。

而那些拥有公寓的投资者们的损失也更为普遍，有11.8%投资者的销售记录出现了名义上的损失，而自住者为5.5%。

“那些经历了大量开发的地区和具有较高供应水平的地区减少了投资者获利的机会，”Owen指出。

“投资者也更容易受到抵押贷款上升的影响，他们往往比自住者更愿意亏本出售房产。”

卖家的痛苦不止于此

在此之前，Productivity Commission的一份报告指，如果建造更多的房屋，住房将更可负担。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver博士表示，在市场低迷的情况下，会有更多的房屋亏本出售，但考虑到近年来房价出现了大幅上涨，他对亏本出售的比例感到惊讶。

“如果卖房会亏本，那么一定是买家在高峰期附近购入，并在房市的剧变后无奈卖出，”Oliver称，“这几乎表明许多人正在经受抵押贷款的重压。”

Oliver博士表示，在通常情况下，房主只有在需要减少债务或希望在其他地方买房时才有可能亏本出售房屋，不过他也指出，那些希望扩大居住规模的人很少会在买房不久后转售，所以这类人不大可能亏本。

同时，Oliver博士对Parramatta等高密度市场的公寓销售亏损比例较高这一现象并不感到惊讶。

在疫情前，为期多年的建筑热潮已经结束，当时由于移民停滞不前，买家在疫情封锁的情况下寻找更大的房子居住，公寓的需求曾一度出现下降。“从那时起，市场就已经转变了许多，公寓似乎不再是人们的偏爱之选。”

Oliver博士预计，尽管近期悉尼房价出现了小幅回升，但从高峰到低谷仍会出现15%至20%的下降，悉尼的卖家还将承受更大的痛苦。

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，房主们应该减小自己的预期，因为市场将持续疲软，直到利率触顶才会有所好转。

Bloxham表示，疫情期间边境的封锁不仅影响了房价，更影响了投资者购房的走势，那时他们倾向于购买更多的公寓，而现如今公寓出现亏损的比例却更大。

“不过，由于租赁市场仍持续紧张，投资者有能力抬高租金，这或许会让形势有所好转。”

“目前我们的市场还没有稳定下来，不过一旦这个时候到来，我并不认为房价会出现实质性的反弹。”