澳联储还未加息,悉尼和墨尔本房价为何已经开始下跌?

Domain网站报道称,悉尼和墨尔本的房价在利率还没发生任何变化时就开始下降了,因为购房者的负担能力达到了极限,银行也减少了贷款金额,并且上市出售的 房屋也增多了。

CoreLogic的最新数据显示,悉尼房价继2月下跌0.1%后,3月又下跌了0.2%,墨尔本的房价3月下跌了0.1%,而去年12月也下跌了0.1%。

澳联储还未加息,悉尼和墨尔本房价为何已经开始下跌?

多个因素导致购房者撤出市场,两个主要首府城市的房价下跌了(图片来源:摄影师:PETER RAE)

在供应方面,这两个城市的总上市房屋数量比一年前多,这给买家提供了更多的选择,减少了拍卖中的激烈竞价,去年秋天这种激烈竞价推高了房价。

在需求方面,借贷数据为房价上涨失势提供了支持。澳洲统计局的数据显示,2月新房贷额下降了3.7%,从自住业主(-4.7%)到首次购房者(-9.7%)和投资者 (-1.8%),每种类型买家的贷款都减少了。

澳联储还未加息,悉尼和墨尔本房价为何已经开始下跌?

较去年而言,现在买家的选择更多了,贷款条件也收紧了(图片来源:摄影师:PETER RAE)

联邦银行澳洲经济主管Gareth Aird表示,主要首府城市的房价可能已经触顶了, 房价因为买家的预算吃紧而下降了。

“证据很清楚,两个最大的首府城市的房价已经触顶了,由于房价上涨了太多,人 们的负担能力已经捉襟见肘了,房价能涨到多高是有限度的。”

“不可能无限地上涨下去,在悉尼和墨尔本人们的负担能力吃紧的情况已经提前显现出来了。” 他说借贷水平已经从高位下降,房价也从“非同寻常”的上涨中下跌,这都表明不管 澳联储做什么,房市都降温了。

澳联储还未加息,悉尼和墨尔本房价为何已经开始下跌?

在加息预期下,很多买家不愿为买房支付越来越多的钱(图片来源:摄影师:JOE ARMAO)

其他首府城市的情况则不同。根据CoreLogic,虽然悉尼和墨尔本的上市房屋数量增多,但布里斯班、阿德莱德和澳洲地方地区买家的选择仍较少,这些地区均躲过 了房价下跌,销售情况仍然强劲。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver指出,即使澳联储没有加息,固定抵押贷款利率也在急剧上升,这部分贷款占银行贷款的比例越带越大。

加上去年银行监管机构修改了可服务性缓冲利率——迫使借贷机构审查如果利率升高 3个百分点贷款人是否有能力还贷,有效地将最大贷款规模缩小了5%-10%——Oliver 表示这意味着购房者的贷款能力下降。

“这渗透到了房价,它会先影响悉尼和墨尔本,因为它们是最昂贵的市场。”他表示,“房价在澳联储采取任何行动前就下降了是因为固定利率已经开始上升,以及 可负担性较差。”

他说虽然主要首府城市引领了价格周期,但今年晚些时候其他城市也会是类似的情况,除了珀斯和达尔文。

“珀斯和达尔文还未达到上次即2014年的周期性高点,所以他们的可负担性还要有吸引力得多。”

他还强调2017年和2019年澳联储没有加息房市也低迷了,这是因为宏观审慎监管政策收紧导致更加难以获得只付息贷款,如果贷款人有大额或问题花费,也难以获得贷款,这限制了投资者在市场上的购买力。

Westpac高级经济学家Matthew Hassan表示,悉尼和墨尔本房价下降突显了房市对贷款条件和卖方定价较为敏感,购房者现在有更多的房子可以选择了。

“今年晚些时候更多房市会进入调整阶段。”他表示。 “2023年和2024年这种调整会继续。”他补充表示,并说这会蔓延到其他对买家来说变得太贵的首府城市。

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