ATO打击措施瞄准了业主非法投资房产行为

滥用假期投资贷款和非法装修费用索赔将是澳大利亚税务局深入调查约 170 万出租物业业主活动的重点。

当局估计，十分之九的房东错误地申报了出租物业的净收入，这导致收取的金额与应付金额之间存在 13 亿澳元的缺口。

据税务机关称，ATO 正在招募贷款人和其他金融机构提供其客户的个人财务数据，以帮助证实财产使用、收入和支出。

所要求的信息范围从银行帐户详细信息到有关财产的信息、作为收入收到的金额以及任何支出详细信息。

ATO 还在监控物业经理——他们设定和收取租金并维护物业——以获取大约 160 万客户的信息，这些信息将与其记录相匹配，以确保提交纳税申报表、缴纳所得税和涵盖资本利得税负债。

“我们已经着手收集数据，这些数据可用于帮助个人纳税人首先获得正确的纳税申报表，并更好地针对那些可能少报收入或多报扣除额的个人，”一位ATO 发言人说。

虽然租金收入是算作纳税收入的，但投资物业的支出是允许抵消纳税收入。税收减免的很大一部分是贷款的利息部分。

随着全国租金危机在悉尼和墨尔本继续恶化，审查正在进行中。根据监测房地产市场的 SQM Research 的数据，由于人口增长强劲、新增供应放缓以及该地区的城市办公室回归，空缺率约为 1%。

急需收入的联邦政府也面临着通过打击纳税人的错误和逃避来修复预算赤字的压力。

根据 PropTrack 编制的在线房地产上市数据，受到利率上升和其他成本压力的房东一直在将热门邮政编码的租金提高 30% 以上。

墨尔本和悉尼 100% 的出租房屋郊区和超过 97% 的出租单元郊区都出现负现金流，这意味着更多的现金以更高的成本离开房产，而不是通过租金获得，根据监测市场的 CoreLogic。

ATO 确定的三个关键问题涉及: 将投资贷款用于私人目的，例如购买豪车或支付学费；索赔维修费用，而不是计入基本工程费用 (capital works)；并申报私人使用部分的作为抵消费用。

贷款成本

令人担忧的是，一些投资者借入的“廉价资金”超过了投资所需的金额，他们声称这是损失并抵消了其它纳税收入。

税务和商业咨询公司 BDO 的税务合伙人马克·莫尔斯沃思 (Mark Molesworth) 表示，借入资金支付的利息只有在用于产生收入时才可以扣除，例如投资房产的抵押贷款。

Molesworth 说：“如果将重新提取的资金用于私人目的，则重新提取的资金不会产生利息税减免。”

他说，纳税人常常对投资贷款计算的复杂性和持续性感到惊讶。

“如果你为私人目的重新提取资金然后偿还，一部分贷款仍将被视为私人目的，并且在贷款完全偿还之前，一些利息将被拒绝扣除，”他说。

“这是因为重新提取的金额的偿还是按比例用于创收和私人目的。这不是一个明显的结论，这很可能是大多数试图做正确事情的出租业主的绊脚石。”

合法申报

Molesworth 警告说，区分维修（可以抵消租金收入）和资本支出 (capital spending) “非常重要，而且可能非常具有挑战性”。

维修费用包括使财产保持其原始状态，而资本支出或改进则会增加资产的价值。

维修可能涉及更换损坏的东西，例如淋浴屏或车库门。

“但如果我决定通过安装玻璃淋浴屏而不是现有的窗帘来升级浴室，那将是一种资本支出，”Molesworth 说

然而，有一个例外。Molesworth 说，如果物品在购买时损坏​​，那么修理它就是资本支出。

“这是因为假设您为该物业支付的价格因损坏的物品而较低。因此，修理它的费用实际上是购买成本的一部分。”

私人使用

只能在财产用于产生收入的期间可以申请扣除。

“如果你不这样做，你必须在收入（通常是租金）和私人使用之间分摊，”Molesworth 说。

例如，Airbnb 的房主如果一年中有四个星期都使用他们的房产度假，那么一年中只有 337 天的拥有和经营房屋的费用。剩余的28天不能扣除。

但这四个星期的费用可能构成用于资本利得税目的的财产成本基础的一部分。

税务专家警告说，ATO 可以访问租赁平台，将预订数据与获得租金收入的个人进行匹配。

处罚

一旦发现申报存在差异或错误，ATO 将暂停纳税申报表的处理并寻求纳税人的解释。或者，它可以在处理完纳税申报表后进行人工审查，要求纳税人审查并在必要时修改他们的申报表。

罚款最高可达税收差额的 75%。