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澳大利亚新州出台楼花合同新规! 加强保护买方权益

澳大利亚新州出台楼花合同新规! 加强保护买方权益

楼花合同用于出售在签约时尚未取得产权证的土地或是分契式房产单位(如公寓房和联排房)。对购房者而言,楼花的吸引力在于买家在交换合同时只须支付定金,余款在房子建成和产权证登记完成后才须支付,这通常是在签合同的数年之后。

但相对现房,楼花的风险更高。由于买家通常无法在签订合同前实地检查房子,因此他们必须依靠开发商提供的书面信息。为更好保护买家权益,新州政府在重审楼花合同的相关法律后,近期出台了新立法,要求开发商披露更多的房产信息。新规已于2019年12月1日生效。

卖家须披露更多信息

与已建房相比,出售楼花的卖家需要向买家提供更多的信息。新规适用于自2019年12月1日起交换的合同。

新规定是对《2017年产权转让(土地出售)条例》第二部分关于信息披露条例的补充,该条例规定了所有土地出售合同中应包括的文件和保证。须披露的内容包括:

卖家需要在合同上附加一份涵盖关键信息(如日落条款中的最晚交房时间以及其它限定条件)的披露声明。

披露声明必须包括由注册土地绘测员出具的住房设计草图,以及其它文件草案,如预计的完工时间表、与设计草图一起注册的产权文件、以及依据所售房产不同性质要要求的相关文件,如物业管理细则、开发合同初稿以及建筑管理声明等。

需注意的是,对于分契式房产,卖家无需在住房设计草图中标注停车位和储物区的位置,也不需要在物管理声明中包含费用分摊的相关条款。

如果披露声明、住房设计草图或其它应当披露的文件没有附带在楼花购买合同中,买家有权在交换合同后的14天内撤销合同。

卖方变更通知

开发过程中经常会出现变动,导致建成的房子可能与当初开发商所承诺的有所不同。根据新规,所有自2019年1月1日以后签订的楼花合同,开发商必须向买家告知造成所披露信息不准确的有“实质影响”的变更。这些变更会对买家使用或享用所售房子造成不利影响,包括住房设计草图、完工时间、地役权或地契、分契物业管理声明、建筑合同的变动。但一些非实质性变更,如地段编号、街名、分层单位分摊费用等变动则无需通知买家。

冷静期延长至十个工作日

“冷静期”允许买家在交换合同后的特定时间内取消合同。自2019年12月1日起,新州购买楼花的冷静期将由原来的五个工作日延长到十个工作日。相比之下,购房现房的冷静期为5个工作日。

卖方需在房产交割前21天提供注册的设计图

按照新规,卖方必须在房出交割前至少21天向买方提供最终注册设计草图及相关文件。

若已注册设计草图和相关文件中有开发商尚未告知的导致已披露信息实质性不准确的信息,买家仍可实施取消合同和要求赔偿权利。如果这些变动导致买家在知情的情况下选择不签订合约,买家可以在收到文件的14天内撤销合同或索赔求偿。

定金必须由信托保管

楼花买家所支付的定金或分期款项必须存入信托账户或管控财产账户,不得在房产交割前转给卖方。这意味着即便开发商破产,买方所支付的定金仍将受到保护。

日落条款保护

日落条款(sunset clauses)允许买卖任意一方在某种特定情况(如未能按时提供注册设计图)发生时终止合同。2015年,澳洲政府实施法律禁止开发商利用日落条款在未经新州高等法院的命令下终止合同(除非买家同意。)

近期的法律修订增加了日落条款中允许解除合同的特定情况,例如未能按要求出具居住证书(occupation certificate)。此外,在新的日落条款下,若卖方允许解除合同,法院可自由裁定卖方应付给买方的求偿金。

该条款适用于所有楼花,无论合同是在新规生效前还是生效后签订。

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