六步让您选择最“好”的中介 – 听地产大佬讲述挑选中介绝招锁定远超市场的回报

大多数人可能会选择其所在区域内声望“高”的中介公司(或其销售人员)。但实际上,在做出选择前,您可能忽略了中介及其销售人员与您物业的匹配度。我们知道,在两居室公寓的销售中表现最佳的中介公司或其销售,可能并不一定是销售四居室独立式住宅的最佳者。

六步让您选择最“好”的中介 - 听地产大佬讲述挑选中介绝招锁定远超市场的回报

另外,一些卖家可能会非常关注佣金。像购买其它商品或服务一样,如果您把降低中介佣金作为首要考虑的因素,那您可能得不到一个专业的销售服务,而且可能会错失销售良机。佣金太低,您的物业也可能会被委派给经验不足的销售人员。

 

常言道,“货比三家”。选择中介也是一样的。但我们又该如何比较呢,哪些是最为优先的挑选因素呢?

 

第一步:收集“销售人员”信息。

 

每个区每个周末都会有销售物业的开放日或拍卖日,到现场收集“第一手”的销售人员信息。也许这个步骤可以安排在您进行了“网络调研”之后。澳洲有许多非常好的房产中介网站,在这些网站上,都提供了非常实用的搜寻当地“好”中介的功能。

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比较他们各自熟悉的地区,擅长销售的房产类型、价位,以及想办法获取更多关于他们的客户的反馈。一旦确定好入选的销售人员的“短”名单,就可以进一步与他们进行联系。

– realestate.com.au 搜寻中介专栏
– domain.com.au 搜寻中介专栏
http://www.agentselect.com.au
http://www.openagent.com.au

 

第二步:让中介给出“报价”。

 

作为房主,我们自己要明白,中介给出的“报价”并不是市场真实的“价格”。为了吸引并争取到您的物业销售合同,众所周知,有些中介会给出一个较高的“估价”。当您的物业真正进入市场时,你最终得到的报价,可能会让您“大失所望”。这时,他们会告诉你“市场的环境已经有所恶化”。

 

作为房主,如果您计划售卖您的房产,您自己真的需要利用各种资源进行研究,以获得对您的房产价值的独立理解。和您的亲戚朋友交流,上网搜索,从期刊杂志上获取更多类似您的物业的历史价格。特别是,周边,您所在的区域的近期销售的房产的价格。

 

如果中介给出65万的估价,但是所有的您的研究都表明它更像是50万。那您真要和销售人员好好的交流下这里面的原因。也许,给出55万估价的销售中介会更加靠谱些。

 

第三步:比较每家“报价”给出的佣金及支付方式。

 
销售成功后,佣金是你最终要支付中介的。大多数中介默认使用固定百分比的佣金,但“优选中介网”(agengselect.com.au)的首席执行官大卫先生强烈建议:尝试一些更为灵活佣金结构。这样,业主可以最大化的保护自身利益,同时也为中介更好更快的销售营造出一种有形的动力。

 

第四步:比较不同中介给出的营销策略。

 

看看这些策略是否可以吸引到您,是否适合吸引您认为的潜在的买家?您需要知道您的房子会吸引谁,这点,您的中介销售人员应该通过他们的建议让您明白这一点。

 

对于什么是最优的线下和线上推广的营销组合,没有一条所谓的“黄金定律”。但是,如果您的房产对大众投资者具有非常好的吸引力,制定一套针对性的在线推广的战略将会吸引到更多的投资者,也许会有从外省赶来的。

 

而如果你的房子“中规中矩”,而且被特定背景或区域的人群所喜欢,比如说您有一栋独立的砖房,在华人区较好的位置,那么在本地发放印刷类的宣传页可能会更“有的放矢”。

大卫先生说,根据经验,您可能要为营销成本预算约1%的房屋价值。

 

第五步:与中介核对具体服务条款。

 

和中介确定好他们为您提供服务的各项具体条款,包括是否承诺保证更多细节上的工作。比如,启动市场推广后,向您反馈市场进展的频率,以及每个开放日他们的销售人员是否保证准时到场。

 

另外,签署“独家代理”的期限一般为“60天”或更长,但尽可能和中介达成一致,将其缩短到“30天”。时间越长,对于中介越有利。

 

第六步:考虑重新翻新/装饰房间。

 

有些中介会给出翻新,或添置、更换全新的家具,使得房间装饰一新的建议。但这种策略也不是“万金油”。假如,您是出售一所学生公寓,那么,您无需花费上万费用的家具和装修费用。但如果您的物业是位于悉尼东区的一座5居室的大房子,用于翻新或更换家具的费用,与整装后获取的增值回报就很多时候是会显得“微不足道”。

六步让您选择最“好”的中介 - 听地产大佬讲述挑选中介绝招锁定远超市场的回报

有些中介可能会给出“改建”或“增建”的建议。比如,亚历山大先生在“悉尼英雄早报”上分享了他的一次选择中介的经历。

 

亚历山大先生联系当地的三家知名的房地产销售人员,让他们给他的一所房产做一个估价。很快,三位销售人员都提出了相同的估值,佣金和其它费用也是相差不多。

 

虽然,第二家中介的价格略高一些,但亚历山大先生认为他确实值那个价格。因为,这位中介的销售人员不仅解答了一直困惑他的问题(把车库改建成一栋独立“单层公寓”好,还是“在目前的单层屋上加建二层”好?),而且,销售人员还进一步建议拿“加建二层”的钱投资一套市场上正在出售的一所单身公寓,未来一定会给他带来更好地投资回报。

 

“在他们之间选择真的很难,因为他们每一位都非常非常的专业”,亚历山大先生说,“如果真让我选择,我会选择第二家中介的销售人员。因为他表现出了强烈的商业头脑,而这种投资理念将会直接体现到其房产的销售工作中,并为我带来更丰厚的回报。尽管我可能与第一和第三家中介保持更好的关系,但我会选择第二家的销售人员”。

 

总之,您需要让您所在的区域最好的中介参与进来。这不仅将给您一个极有权威的选择,而且一定可以让您从中学到许多,从而让您更加自信的进行决策。当然,最终选择时,您还需要考虑您自身房产的类型,当地相同类型房产销售的情况及各代理商过去的表现。

 

相关参考

1)Macquarie.com: How to choose the right agent for your home

2)Sydney Morning Hero: How to choose a real estate agent – by Mr Alexandra Cain

 

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