2021年，在悉尼的房价变化 历史上，将留下浓重的一笔。这波澜壮阔、跌宕起伏的一年，让每人都过目不忘：上半年疯狂拉起、高歌猛进，年中疫情重压，行情也分化，而年底又眼见清空率大幅下降，风声鹤唳。
咱们很多华人都是房产市场的积极参与者，敏锐地感觉着市场，寻找着机会。
在政府发钱、大选、边境将开放、与病毒共存等背景下，2022的市场更充满变数。机会总愿意光顾提前做好准备的人。
把过去的情况盘点好，有助于对今年的市场做出更好的判断 。
HomeOn作为一个更专注悉尼的深入的房产数据平台，在辞旧迎新之际，发挥区域分析优势，并专门以华人的视角，制作本期年度房价的榜单。
太多排行榜除了哗众取宠没什么用处，HomeOn房价榜单的最重要标准是：实用、有用。
在区域上，一方面提供各个大片区的总体情况，另一方面又具体到华人更关注的50个大suburb的情况，让大家既有整体感觉，又到找到自己关心的suburb。
而在数据视角，本次年度榜单聚焦两点：涨幅的差异、走势上的差异。以此协助大家理解和分析各自关心的市场，最终助力大家以明智的抉择来决胜房产市场。（本文以House市场为主，房价数据来自政府每周公布的房屋成交情况、媒体公开信息及我们团队独家获得的成交信息。）
大片区整体房价表现
我们将悉尼分为13个大片区，便于从整体上分析各方位各价位段的表现。具体划分方式如下图（标号按下面第一个榜单，大片区涨幅排行榜的排名）：
1. 大片区涨幅排行榜
算法：
累计涨幅：各大片区2021年Q4（10-12月）House中位价，除以此片区2019-2020年最低的季度House中位价，得出增长率。
年度平均幅度：各大片区2021年四个季度的House中位价与2020同期中位价的涨幅，取平均数。
目的：
从大的区域角度，识别出各区域本轮上涨（各区域一般启动于2019年后半年至2020年上半年），从谷底到现在的累计上涨幅度，从而对本轮上涨有整体的理解，分析各个区域的潜力与风险。这些分析过程中，同时参考年度平均涨幅。
简单点评：离市中心近的、价格低的，这两类涨得慢。总体上，看看现在的中位价，对比一个一两年前那个最低中位价，真的惊掉大牙！如果当初知道是这个形势，要是下手来一套……
2、价格走势示意图
说明：与累计涨幅同样重要的，是我们关心当前的价格趋势。这个区域的价格，是在上升中，还是在下降或盘整？
13个大片区可以分为两类，在2019-2020强劲上升之后，一部分大片区在2021年Q3（7-9月，lockdown期间）中位价达到最高点，然后Q4下降，其余大片区则是从中位价看，Q4高于Q3，处于上升中，虽然上升幅度基本上都不大。图中展示了这两类区域及各自最新季度中位价变化幅度（4季度中位价比3季度中位价的上涨幅度，负数为下降）。
目的：了解各大片区最新的变化趋势。本轮大幅上涨的背景下，哪些区域已经进入了调整阶段，哪些区域仍然表现强势。
简单点评：哪里也不会一刻不停地上涨。涨一涨，歇一歇，更健康。就怕有的地方歇一歇，然后就歇了，睡着了……
华人较关注的50大suburb房价表现
我们从悉尼600多个suburb中，选择了50个House数量较多、华人居住人口较多或重要的区域代表性suburb，来研究他们的房价表现。
这些区域相信一定会包含一些大家感兴趣的区域。同时对于不要这50个范围内的区域，可以从中找出相近的区域，来做为研究参考。
由于这些suburb房屋数量较多，可以按季度来统计中位价，从而发现最新的变化趋势。
我们统计了这些suburb的2020至2021共8个季度的House中位价来分析。
只有1%的中位价样本数为8-10个，其余99%均为10个或更多样本，具有较好参考意义。
（唯一是Palm Beach的2021年Q3Q4使用了统一的一个中位价，因为两个季度共只有10个成交。）
1、当前最大涨幅排行榜
算法：
由于2021年房价变化幅度非常大，简单的年度中位价及涨幅不能体现出最新的情况。
所以我们以2021年Q4各suburb最新中位价相比2020年最低的季度中位价的涨幅，作为主要指标（当前最大涨幅），同时辅以2021年4个季度每季度House相比2020年同期的涨幅平均值作为参考。
目的：
从2020年最低中位价，到当时的中位价，基本上是本轮上涨的主升阶段。所以这个涨幅能协助大家来分析各个suburb当前价格的潜力或风险，助力决策。
由于文章篇幅原因，列出涨幅最高和最低的各10个Suburb，其余30个suburb涨幅居中，统一把suburb名字列上。
如果需要完整表格，可参加文后介绍的周日晚上的直播节目，获取全部数据。红色、橙色、蓝色字体分别为高价、中价、相对低价suburb。
简单点评：
高价区域涨得快，南部差了一些。北海滩那片也太猛了啊！HomeOn在2020年年中就说北海滩好，不知道有没有赚到钱啊，哈哈。
2、各suburb房价见顶示意图
说明：
2020年下半年几乎所有区域都在快速上涨，到2021年后，就逐步开始分化。有的区域在Q1就达到了全年的高点，开始回落了。
更多区域在Q2、Q3房价见顶，这些季度都成为他们各自本轮上涨目前为止的高点。当然，也有很多区域的房价一直上涨中。我们用示意图，展示出各个区域房价见顶的情况。三个颜色代表高、中、低价位。
目的：房价变化总是有惯性的。了解所关注的suburb或者更多类似suburb房价变化轨迹，做为大家结合宏观形势、区域特点来判断房价走势的一个重要参考。
简单点评：
仔细找找你关注的区域在什么时候见顶的。或许冲上高峰的地方，都得稍稍缓口气。还是很多区域居然还在前进中！区域差异大，不可只看周末全城清空率啊。
3、各suburb当前房价回落榜
算法：
用2021年Q4的House中位价，与2021年前三季度的最高中位价相比，价格下降幅度。50个suburb中，有28个suburb，Q4的中位价较前三季度高点有回落，另外22个suburb，Q4的中位价是全年最高中位价。这28个价格下降的suburb中，下降越多排名越前。
目的：
结合上面的“房价见顶示意图”，可以进一步看到各suburb房价回落幅度的差异。同时也是为了更好判断各区域房价下一步的走势。
同样由于文章篇幅原因，这里列出降幅最大的10个Suburb榜单，其他详情，也可参加文后介绍的周日晚上的直播节目，获取全部数据。
简单发现：
榜中区域回落幅度挺大啊，一年内有如此起伏，真的是“过山车”。不过总体上比2020年还是涨了一截的。当然，回落有时候也蕴育着机会啊。
总结：
作为一家房产数据公司，我们相信数据在像房产这样的大量级决策中，发挥着必不可少的作用。本次年度房价数据，主要从中位价角度来就数论数，朴素地呈现数据，为大家提供原材料。
对房价走势的判断 ，还需要结合非常多其他维度的信息，比如宏观政策、利率、金融、经济发展、供需、新技术、区域演变等等。
而是否出手，还要结合每个人各自的情况。但无论如何，澳洲房产里所蕴藏的良机，一定是值得各位华人朋友一起来研究和挖掘的。
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