高利息压力及新房源激增 房地产市场面临W型下滑

一家著名房地产分析机构指称，澳洲房地产将出现双底下滑（俗称W型下滑），因为高利率最终对房地产价格造成压力，待售房源激增。

SQM Research的董事总经理克里斯托福（ Louis Christopher） 在他的年度《房地产繁荣和萧条报告》（Housing Boom and Bust Report）周二公布，预测未来一年房地产市场的前景。

虽然他的「基本情况」预测是，到2024年，全国城市平均房价将在-1%至+3%的范围内波动，但他预计任何涨价都将集中在柏斯和布里斯本两个首府城市。

克里斯托福在报告中写道：「柏斯和布里斯班市是仅有的几个有望录得价格上涨的城市，每个市场都受到中国经济复苏的推动，预计对铁矿石等基础大宗商品的需求将强劲。」

「然而，对于澳洲其他大部份地区来说，由于持续的利率上升（在SQM看来）处于限制性水平，加上预期的经济放缓，住房负担能力的急剧恶化，将看到悉尼、墨尔本、坎培拉和侯巴特的住宅价格出现适度的调整。」

「预计阿德雷德和达尔文住宅价格将保持稳定或略有上升/修正。」

克里斯托福在新报告中的基本假设是，澳洲央行的现金利率在4.1%至5%之间（目前为4.35%），人口增长放缓至46万或更低（今年有望达到约60万） ，失业率上升至4.5%至5.5%。

他更悲观的情景是基于持续的能源危机，即通胀率在更长时间内保持较高水平，利率升至5%以上，失业率超过6%。

假如出现这种最糟糕的情况，将使全国房地产价格下跌高达3%，坎培拉跌幅高达10%，侯巴特跌幅高达9%，墨尔本跌幅高达7%，悉尼跌幅高达6%，但尽管无论经济形势如何，柏斯预计将上涨5-9%。布里斯本房价也有望经受住任何风暴冲击。

新报告预计租房者仍将面临严峻的租房市场，SQM预测明年租金将再次平均上涨7-10%，柏斯的租金将上涨达12-15%。

克里斯托福表示，又一个强劲的人口增长和新住宅建设的下降将支撑价格，尽管其他因素往往会推低价格，例如失业率上升和银行强制出售无法还贷的住宅。

他警告说：「2022年、2023年甚至2024年的加息最终将开始影响房主和潜在购房者。」

「无法还贷而被迫出售住宅的销售活动预计将激增，特别是在新州，我们已经开始看到该数据集的新趋势上升。」

新闻集团（News Corp）控股的上市房地产分类广告和资讯集团REA 旗下PropTrack地产研究机构，在它新公布的月度数据强调了SQM 预测将在2024 年推动价格的一些趋势。

它显示，上个月所有首府城市在REA的地产网站realestate.com.au上新推出待售房源激增。

这在春季销售旺季并不罕见，但坎培拉新挂牌待售的房源上涨32.4%，墨尔本新推出市场房源上涨30.8%，涨幅异常大。

阿德雷德新房源上涨23.4%、柏斯增加20.3%、侯巴特增加17.8%、悉尼增加16.9%，布里斯本增加13.7%，新挂牌出售的住宅数量均实现了两位数的环比增长。

但在过去的一年里，各个首都城市住宅市场的不同轨迹变得明显。

过去一年，悉尼的新房源增长了32.5%，墨尔本增长31.7%，坎培拉增长24.5%。

阿德雷德增长9.9%、侯巴特增长7%，布里斯本增长3.4%，这三个首府市场以一年计算新待售房源年增长率较小，而达尔文持平，柏斯的则下降7.3 %。

PropTrack高级经济学家摩尔（Angus Moore）表示，挂牌待售住宅数量并不异常高，但在经历了几年非常低的销售活动后，更为典型。」

他指出：「悉尼和墨尔本的10月都比去年繁忙得多，这在一定程度上反映了2022年春天的平静程度。」

「现在的房地产市场活动与过去十年仲春的典型水平相当。」

「10月份的挂牌待售数字反映了销售条件的改善，利率的确定性提高，以及今年全国大部分地区的价格一直在上涨的事实。这些因素增强了卖家的信心。

首都以外的乡镇地区也出现了销售活动的增长，上个月乡镇地区的新房源增长了9.4%，比去年同期增长了11.1%。

包括留在市场上的旧房源在内，维州乡镇地区房源增加40.7%、塔州乡镇地区增长34%、坎培拉乡镇地区增长23.6%、侯巴特增长22.6%，新州乡镇地区增长22.3%，在过去12个月中，可供购买的房屋增幅最大。

然而，全国挂牌出售的乡镇地区住宅数量仍比新冠疫情大流行前的水平低31%。