如今，悉尼的普通住宅价值超过100万澳元(即使下水道破裂也是唯一能看到水景的地方)，可以肯定的是，下一次金融危机将与住房有关。
上周，澳大利亚联邦财政部长Josh Frydenberg和实力强大的Council of Financial regulatory发出信号，表示将打击这种正在蔓延的疯狂行为。
此前，国际货币基金组织(imf)警告称，过热的房地产市场威胁到金融稳定。该权威机构建议采取“宏观审慎”措施，如对高负债与收入比贷款和贷款与估值比率设置上限。
Australian Prudential Regulation Authority周三做出回应，将缓冲利率(贷款人必须评估借款人支付能力的假定利率)从2.5%上调至3%。
马拉松式的疫情封锁和随之而来的失业因素，难怪政策制定者会担心。
在 ASX 上市的房屋贷方
至于在澳大利亚证券交易所上市的住房贷款机构，没有迫在眉睫的危机意识，但要避免危机，将涉及一些灵活的信用评估做法，比如对所谓的“欺骗性贷款”申请进行更严格的审查。
但这通常是可以的，直到它不是。
住房贷款专家Resimac (ASX: RMC)在截至2021年6月30日的12个月里，净利润几乎翻了一番，达到1.076亿澳元，这在很大程度上得益于坏账费用从之前的2200万澳元降至270万澳元。
作为Homeloans.com.au网站的所有者，Resimac筹集了543万澳元的专项拨备，占138亿澳元贷款总额的0.04%，而去年同期为606万澳元(0.05%)。
毫不奇怪，优质抵押贷款的表现好于“专业”类别(这类贷款是主流贷款机构不会接受的贷款，但如果处理得当，仍可能存在良好的风险)。
与12个月前相比减少了困难申请
Resimac首席执行官Scott McWilliam表示，虽然申请困难津贴的人数有所增加，但与12个月前不同，人们的情绪是“理性的”。
在其全年数据中，Liberty Financial (ASX: LFG)报告称，与去年6月的11.33亿澳元相比，只有8400万澳元的未付款客户需要接受COVID-19部分支付安排。
住房贷款占Liberty贷款总额的71%。
自由银行的坏账和可疑债务支出几乎为零，这要归功于对之前不必要的条款的注销。
刚在5月份进行首次公开募股的Pepper Money (ASX: PPM)指出，一年前有超过12,000名客户申请暂停付款。截至今年8月，这一数字已减少到173个——几乎每个人都叫不出名字。
首席执行官Mario Rehayem说:“这是惊人的不同。
他认为，客户对还款“假期”的真正含义了解得更多:就像普通假期一样，还款“假期”不会永远持续下去，最终还是要付钱的。
他解释说:“在人们匆忙打电话之前，(借款人)认为他们可能丧失还款能力，不必还钱。”
更多的储蓄
由于无法享受休闲活动和旅游，更多的顾客有了一个像样的储蓄缓冲，这也有助于提高消费水平。
Pepper首席财务官Therese McGrath表示:“在COVID之前，家庭储蓄在(可支配收入)的2%至2.5%之间。
“澳大利亚人真的控制住了他们的财务状况，利率上升到了20%，而我们仍然处于11%到13%之间。”
2021年6月(上半年)，Pepper的贷款损失为贷款账面的0.28%，改善了9个基点。在Pepper的143亿澳元贷款中，抵押贷款占113亿澳元，占79%，其余为资产(主要是工具)融资。
“从历史上看，我们的亏损表现一直很好，因为我们发行信贷的方式很有纪律，” Reyahem说。
“我们的表现非常好，但从历史上看，我们也是如此。”
四大银行
澳大利亚最大的住房贷款机构Commonwealth Bank of Australia (ASX: CBA)的经验与非银行机构相仿，但损失更低。
Commonwealth Bank 是“四大银行”中唯一一家有6月份结算日期的银行，其全年贷款减值为5.54亿澳元，占该行8170亿澳元贷款账面的0.07%，而此前为25.18亿澳元。
同期房屋贷款拖欠额为1.34亿澳元，同期为10.34亿澳元。
该行的坏账拨备总额为62亿澳元(占账面的1.63%)，而此前为64亿澳元。
在其第三季度信用质量更新中，第二大房屋贷款机构Westpac (ASX: WBC)报告90天抵押贷款违约率为1.11%，而去年同期为1.62%。
当Westpac、ANZ Bank (ASX: ANZ)和National Australia Bank (ASX: NAB)公布截至9月30日的全年数据时，我们会有更好的了解。
从迄今为止的进展报告来看，不会有什么太大、太可怕、太可怕的事情——至少目前还没有。
定制应用程序的评估
需要注意的是，如果违约率从如此低的水平大幅上升，上述贷款机构创下的丰厚收益不太可能重现。
乐观的一面是，银行正以一种更个性化的方式利用数据评估申请，而不是使用千篇一律的标准来接受或拒绝客户。
这些由数据驱动的措施还应有助于银行避免过去的问题。例如，Pepper密切关注受新冠肺炎影响的地方政府部门和行业，不会向高层公寓或业余农场等生活方式地产的买家贷款。
希望贷款机构的高科技工具是顶级的，因为当利率上升(不是如果)时，他们的压力承受假设将受到严峻考验。
股价变动
上个月，Resimac、Pepper和Liberty Financial的股价分别下跌了18%、11%和3%，而大盘下跌了约4%。
Commonwealth Bank的股价实际上上涨了3%，尽管该行经常被嘲笑为世界上最昂贵的建房协会。
投资者是否正确地嗅到了抵押贷款领域不断上升的困境，抑或这是又一次错误的警报，而买进这个多年来一直被特氟隆包裹的行业的股票是有价值的，这是一个有争议的问题。
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