澳洲银行最兴「杀熟」！三年就得多交5000刀利息

作为一个忠实的抵押贷款客户，你可以看到你在三年内将向银行额外多掏5101澳元利息，尽管一些借款人已开始想方设法转贷。

在澳洲央行连续第四个月加息后，抵押贷款利率成本再次成为焦点。储行最新一次加息50个基点，现金利率被上调至1.85%。如果加息成本全部转嫁给借款人的话，这将使一笔50万澳元贷款的月利率再增加140澳元。

各大银行和麦格理(Macquarie)银行迅速将最新的加息举措全部转嫁给抵押贷款客户，而存款利率的变化则是喜忧参半。

随着市场放缓，贷款需求也在减少，大型银行正以诱人的利率努力赢得新客户，让现有借款人承受更高利率带来的痛苦。

RateCity的分析显示，各大银行为新客户提供的住房贷款利率都明显低于忠实客户，这就产生了所谓的“忠诚税”问题。

西太银行的利率差最大，因为它向新客户提供的两年期蜜月房贷利率比现有借款人的利率低1.09个百分点。两年期结束后，这一差距收窄至0.69个百分点。

Elula联合创始人希普曼（Josh Shipman）表示，“我们预计房贷再融资数据在中期内将保持高位。随着大量固定利率贷款到期，以及客户转向更高的利率，这种情况将更明显。”

Elula利用技术和人工智能来帮助预测贷款客户何时有离开银行的风险，从而对抵押贷款行业有广泛的了解。该公司的客户超过20家。

“有趣的是，各银行的再融资利率并不一致。虽然市场上的再融资水平绝对在上升，但并非所有人都在吃亏，”希普曼表示。

“一些银行的再融资数据舒适地处于5%的关口以下，而其他银行的峰值远高于20%。” RateCity研究主管廷德尔（Sally Tindall）表示，浮动利率上升将”推动更多人进行再融资”，以缓解进一步加息的冲击。

她补充说，“再融资的持续激增将推动银行为新客户提供更多折扣和优惠。在这种环境下，人们不仅要了解自己的利率水平，还要了解银行为同一笔贷款向新客户提供了哪些利率。”

RateCity的分析使用的是各大银行提供的最低抵押贷款利率，而不是它们的房贷套餐提供的利率。由于抵押贷款利率的上升速度快于存款利率，银行从贷款中获得的收入更多。

金融比较机构Mozo的分析显示，在澳储行加息后，银行宣布上调贷款利率的平均生效时间缩短至8天。相比之下，7月加息后的平均时效为14天，5月份为16天。澳储行正在密切关注加息对经济的影响。

储行周五发布的季度货币政策声明强调，房价下跌将产生”财富效应”，并抑制消费者的消费欲望。该行的评估还表示，市场上约四分之一的住房贷款是固定利率，平均利率为2.4%。随着融资成本上升，固定利率贷款的比例有所下降，而银行在定价中也反映了这一点。澳储行表示，“固定利率新贷款的份额已经下降，目前远低于2020年初的水平。”

麦格理资本(Macquarie Capital)分析师表示，如果还款成本攀升逾40%，而官方利率升至3%，加息可能会导致借款人压力。

证券经纪公司CLSA在6月底对近2100名澳洲人进行了一项调查，发现受访者对财务状况越来越担忧。