改善住房可负担能力已经成为澳洲的政治热点之一。5月新预算案公布在即，联合政府的议员们正在就住房负担能力问题的最佳解决方式展开辩论。
“提高薪水是改善可负担能力的第一步”
在澳洲财政部长莫里森（Scott Morrison）削减房地产投资者的资本利得税折扣的提议被驳回后，负责住房可负担能力问题的财政部长助力Michael Sukkar又成了众矢之的。
Sukkar认为政府改善住房负担能力的首要目标应是改善澳大利亚年轻人的经济状况，提出人们应该将实现“高薪工作“作为买房的第一步。
他说：“我们一直倡议减少公司税，就是为了给年轻人从收入上创造更多的财富。那些质疑我们只考虑大企业利益的观点是相当可笑的。”
工党以Sukkar先生的言论为由，指责政府与劳动人民“脱节”。反对党财政部发言人Chris Bowen说：“努力工作的人不一定都能获得高薪。对于那些周末加班，轮班工作的人而言，这个议员如何告诫他们应该找一份高薪工作呢？这是一个警示。以此看来，这样的一个政府与民众实在太脱节了。”
Sukkar曾表示，政府在制定住房负担能力问题的解决方案时，考虑了一系列的政策选择，并最终决定了预算方案。该方案涉及一系列相互关联的措施。他说：“有很多想法目前还处于初期阶段，毕竟离确定预算案还有几个月。”
现在距离新预算案的公布仅剩十周了。随着财政部长莫斯森放弃通过加税缓解过热的房市压力，针对老年业主和首次置业者的改善住房负担能力战略也正在赢得政府议员们的青睐。
据悉，一些议员正在敦促莫里森通过让老年人在不影响其养老金资产评估的情况下缩减住宅规模以释放房产供应，并激励澳大利亚的年轻人自己管理他们的养老金储蓄账户。这些措施将成为政府希望在新预算中建立的财务“整合”模式的又一部分，将吸引更多的私人资本进入经济适用房市场。
预支养老金付首付
财政部制定了一项将于5月随联邦预算公布的提案。根据该提案，首次购房者将被允许从他们雇主的银行退休金账户中提取其自愿以养老金支付的金额，用作首次购房的首付。
一些政要对此提案持谨慎态度，认为以养老基金提振家庭存款的做法可能给已经热门的房地产市场带来进一步的通货膨胀压力。
鼓励老年人搬出“空巢”
业界最有影响力的游说集团，物业委员会（Property Council），正在推动允许将老年人的“空巢”缩减到更适当的大小，而不影响他们的养老金这一计划。
虽然政府对鼓励退休人员缩减住房规模的成本感到担忧，但物业委员会的政策主管Glenn Byres认为这种改革是可负担的。
在预算草案的提交文件中，房产委员会提出，改革的额外成本将与退休家庭住房的转售收入和对于老年人护理需求的节省相抵消。
在以上三项关于改善住房负担能力的主要提案中，针对老年业主的战略在个别州已获得积极的回应。
西澳政府承诺为65岁以上老人免除房产交易印花税
如果州政府下个月再次当选，西澳想要缩减住房规模的老年人或将迎来交易税减免。
老年人必须年满65岁，并正在出售他们的现有房产。符合条件的老年人将不需为价值44万澳元以下的新房或已建房屋交易支付印花税；对于价值小于75万澳元的房产交易可获得高达15,000澳元的税务减免；购买价值小于40万澳元的空置地交易也可享受最高可达一万澳元的税务减免。
此项税务减免将于2018年年初实行，第一轮有效期为两年。
西澳不动产公司（REIWA）和老年理事会（COTA）一直在为想要缩减住房规模的老年人争取交易税减免，对州政府的决定表示欢迎。但一些专家对该政策也提出了质疑。
印花税减免政策的好处
在选举之前，西澳不动产公司（REIWA）调查了西澳是公众对晚年居住地的看法，询问受访者对此最关心的是哪些因素。
432个受访者中，有44％的受访者关注可负担性，其次是地点（25％）和宜居性（21％）。此外，92％的受访者表示，如果交易税能被免除，他们将更愿意在晚年搬家。
西澳不动产公司（REIWA）总裁Hayden Groves表示，他很高兴Barnett政府承诺减轻老年人的交易税负担。Groves先生表示，65岁以上的老年人大多收入固定。对于想要改变生活方式或缩小住房规模的老人而言，交易税是主要的障碍之一。以房屋中位价520,000澳元计，中位交易税费用为18,715澳元。这几乎相当于一整年的标准养老金（20,745.40澳元）。
他说：“政府所承诺的税务减免上限达15,000澳元，以房屋价值75万澳元为限。这对于那些寻找‘适中规模’居所的老年人是一个重大的改变，有助解决住屋负担能力，选择和宜居性等问题。”
西澳老年理事会（COTA WA）首席执行官Mark Teale表示，这一声明是一个利好消息。在西澳60岁以上的选民占到三分之一，而老年人占西澳人口的19％。
他说：“绝大多数的西澳老年人倾向于留在自己原来的家里，在他们付出过很多的当地社区，在他们的家人和朋友身边。为老年人提供适当的住房选择是是分重要的。
房产行业协会（Housing Industry Association）执行董事John Gelavis表示，该政策可能是解决住房负担能力问题的主角。它将开辟更多的住房选择，刺激住房建设，并为房产开发以及更广泛的房地产市场注入新的活力。
Gelavis 先生说：“西澳的人口正在老龄化。我们看到越来越多来自婴儿潮一代的老年人将自己锁在内城区四分之一英亩的街区里。这些房子越来越旧，对于他们而言又因太大而难以维护。但他们还是不愿搬走，因为购买附近一个较小房子的成本因印花税的存在而显着增加。”
“减少印花税成本将带来三方的好处：大规模的旧房产将可用于再开发，重新投入房产市场，有助于满足居住密度目标；可及地块将会增加，这将减少由于缺乏供应而导致的价格挤压；最关键的是，老年人将能够找到适合他们入住的新家。”
西澳不动产公司（REIWA）还预计交易税改革将向市场释放更多的住房，特别是在理想地段的家庭住宅。这能为买方提供更多的选择，促进市场活跃度，并对国家收入产生积极影响。
西澳不动产公司（REIWA）的分析估计，政策改革将向市场释放21,000套住房。这项交易税减免虽然将使州政府承担约3.03亿澳元的支出，但由此产生的交易活动将产生额外的交易税收入。预计收入可达3.93亿澳元，净盈余9,000万澳元。
西澳不动产公司（REIWA）首席执行官Hayden Groves 说：“即使重新进入市场的物业数量并没有预想的那么多，保守估计，所交易的物业价值差仍将为政府的金库带来盈利。”
Groves先生呼吁，如果工党当选，应该通过在老年人的主要居住地减免交易税的立法，以照顾老年人。
为老年人减免印花税的质疑
宏观商业（MacroBusiness）的首席经济学家兼合资人Leith Van Onselen对于该政策给予了部分肯定。Onselen一直以来都强烈反对印花税的征收，认为它有碍于公平和效率。他说：“我对印花税最大的担忧之一，即它为需要搬迁到合适住房的人增加了不必要的负担，因此不可避免地导致现存房屋的低效利用，产生诸如空巢老人占据着有多个卧室的大房子，或年轻家庭蜗居在小公寓等情况。”
但是，Onselen不支持只为退休人员取消印花税，而对于想要改善住房的年轻家庭却继续施加经济压力。他认为，这种以年龄为基础的免税措施将不公平地把税收负担转移到年轻一代。年轻家庭在整个社会当中可能已经处于经济压力最大的一部分，这无疑会加重他们的负担。
Onselen说：“如果西澳政府真的想鼓励住房流动，那么就应该取消所有人的印花税，而非以退休人员家庭的形式创造一个特殊的公民阶层。在这一代老年人中，有许多人还有幸能在房价飞涨之前廉价地买到房子，并且他们支付的印花税也是最低的。”
Onselen还建议，如果政府担心向所有买家提供印花税减免会产生无法弥合的成本，那么可以应该考虑用广泛的土地税来代替印花税。总之，印花税减免不应偏袒不同年龄的家庭。
住房负担能力问题在各个国家都是一个攸关民生却难以解决的问题。目前议员们的提案中，无论是减少公司税，预支养老金，还是腾出老年业主的“空巢”，都不能称之为一个完美的解决方案。距新预算案公布还有10周时间，住房政策改革凾需兼顾多方利益，仔细打磨。
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