新州即将通过针对外资房地产开发商的印花税附加(Stamp Duty Surcharge) 返还。
笔者按：
2013年以来，澳大利亚迎来了一个房地产空前繁荣的周期，以悉尼和墨尔本为首的首府城市，在2013至2017近五年的时间里，住宅地产价格延续了每年两位数的增长。
在这持续五年的房地产大行情中，澳洲联邦及州政府，在税务政策和立法方面，出台了一系列新的举措。其中新州2016年6月开始执行的针对外国人购买住宅用地的印花税附加（Stamp Duty Surcharge），一经推出，即对外籍投资人在新州购买住宅起到了立竿见影的抑制效果。
然而，该项税务调控措施的一个负面效果，一经推出即饱受诟病。
印花税附加（Stamp Duty Surcharge）简述
根据这一政策，外籍人士在新州购买住宅土地的印花税税负惊人：
购买普通民用住宅用地的海外购买者将需要缴纳最高9.5%的土地交易印花税（本地人士税率为5.5%）；
针对价值超过300万澳元的高端住宅物业，海外购买者需要按照11%最高税率缴纳土地交易印花税（本地买家适用的税率为7%）。
以330万的房产为例，在新州外籍人士需缴纳的印花税附加(Stamp Duty Surcharge) 这一项就高达26万澳元：
以上数据，仅仅是外籍人士购买单套住宅时所支付的税费，当这一巨大的成本差异落到开发商身上的时候，这一“挤出”效应就更加扩大化。
而且，如果外资开发商将其开发的物业卖给海外个人买家，则会导致印花税附加（Stamp Duty Surcharge）在外资开发商买地、最终海外买家买房两个环节重复征收。
其对外资开发商的影响
该政策的制订初衷，是因为绝大多数投资澳大利亚住宅性房地产的海外投资人，都不是澳大利亚的纳税居民，并没有承担澳大利亚居民的纳税义务。但是，在这些海外投资人购买澳大利亚的房产之后，却享受了澳大利亚的环境和基础设施。
因此，印花税附加（Stamp Duty Surcharge）推出的政策意图，实际上是为了达到某种“公平”。
然而，在立法过程中，由于印花税法对“外国人”的定义依从于《Foreign Acquisitions and Takeovers Act 》（外国并购法案），使得“外国人”的概念中，包括了外国人投资的、设立于澳大利亚的房地产开发商（以下简称“外资开发商”）。
此类开发商，通常都是设立在澳大利亚的公司，完全属于澳大利亚的纳税居民，承担着一般纳税人的所有纳税义务。如果对外资开发商购买住宅用地征收印花税附加（Stamp Duty Surcharge) ，则会令他们在与本地开发商的竞争中处于相对成本劣势，从而产生对外资开发商的“挤出”效应。
澳大利亚的首府城市中，尤其是悉尼，住宅供需的根本矛盾并非投资过剩，相反，恰恰是投资严重不足。所以，政府的政策和立法，不但不应该抑制外资开发商来投资开发新的住宅，而是应该予以鼓励，吸引外资开发商的资本来购买地块、开工建设新的住宅以增加供给。
所以，印花税附加（Stamp Duty Surcharge）对于外资开发商的负面影响，明显属于立法过程中的疏漏，应该予以纠正。
新州（NSW）最新立法动态
新州政府为了解决印花税附加（Stamp Duty Surcharge）给外资房地产开发商带来的税负劣势，决定修正相关法案。
新法案将针对外资房地产开发商的新住宅用地的印花税附加（Stamp Duty Surcharge）设置返还机制，并设立提前豁免政策。
新法案的看点主要有：
1.外资房地产企业以建造新住宅用房为目的建造、销售给非关联方或者进行土地分割都可以享受印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退税的优惠政策。
这一新规定扩大了退税的适用范围，使其不局限于此前公布的主营建造和销售新住宅房屋的开发商。
2.修正案中指出，受让者有权获得的印花税附加(Stamp Duty Surcharge) 退款金额是根据法律的规定，由政府财务官（Treasurer）拟定并在其公报上公布的数额为准。
这一额度是否即为全额税金，取决于个案情况。
3.申请税收返还，必须在购买或分割土地事宜完成的十二个月内进行。并且，建好的新房以及分割完毕的住宅用地必须在十年内全部出售。
这一期限从五年上调到十年，充分考虑了复杂的大型开发项目在五年内可能无法竣工。
设定该期限旨在防止进行囤地的开发商从中受益。
4.根据该法，符合要求的受让人可以对本修正案生效之前已经完成的交易申请税收返还。
5.满足条件的开发商有机会申请提前豁免，而不是在开发项目全部出售后进行退税申请。
政府的发言人指出这项规定将适用于“信誉良好”的开发商。具体的判断标准还须参考即将发布的指南。
修正案二次听证会的发言人Ryde市政厅财政、服务与房产部部长Victor Dominello在会上谈到：“政府这次的印花税修正案旨在保证外资房地产企业不被印花税附加（Stamp Duty Surcharge）所带来的竞争劣势限制，通过此次颁布的这些措施来实现政府力求内外资房地产业平衡发展的政策，保证推进新州房地产业能够及时响应市场需求，稳步发展。”
针对此次将出售期限上调至十年的修正，Dominello部长提到：“我们认为，这次延期将满足业界对于开发前审批和分期开发的周期需求，同时能够对那些违反住房负担能力战略的行为起到保护性预防的作用。”
这一修正案日前已经通过立法机构的二次听证，尚未实施。
目前，退税如何实施的细节问题还在等待指南的正式公布。关于申请主体，目前限定为外国人投资的澳大利亚公司，而受托人为澳大利亚公司的信托，以及有限合伙制主体是否能够适用该法案，我们也在拭目以待，并将在指南公布之后，再次提供全面分析。
END
新州这一新的印花税立法动向，对于外资开发商来讲是一个利好消息。
在悉尼房地产已经出现疲软迹象的今天，希望能够给行业带来一些提振。
作者简介
李 猷 Rhyson Li
2001年毕业于中央财经大学财政系，经济学学士。2001年至2010年十年间任职于普华永道(PwC) 北京(8年) 及 PwC英国(2年)。十年中，Rhyson专注于电力、能源和基础设施行业的审计、会计、融资和财务管理。2008及2009年，Rhyson为中国最大上市发电公司华能国际及大唐发电的签字注册会计师。离职普华永道前，Rhyson任审计部高级经理。2010年以后，Rhyson历任美国纽交所主板上市公司“中华水电公司”首席财务官；大唐发电澳洲子公司“中澳能源集团” 首席财务官等职。2014年以来，Rhyson主要担任澳大利亚地产集团Aqualand Property财务总监。Rhyson是中国注册会计师(CPA)，澳大利亚注册会计师(CPA)。
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