随着新冠疫情爆发，澳储行将利率降至历史最低水平以刺激经济，杜尔（Aaron Doull）和他的妻子索里贷款85万澳元购买了他们的第一套房子。
他们大部分抵押贷款的固定利率为2.2%。
但明年，当这对夫妇的固定利率贷款到期时，他们将面临6%左右的浮动利率，这远远高于他们贷款所依据的2.5%还款缓冲利率。
杜尔说，他们每个月还需要额外1500澳元来偿还贷款，而此时他们正打算生第一个孩子。 他估计，他们大约有6个月的积蓄，可以应对6%至7%左右的利率。
“我们不知道未来会怎样，也不知道一两年后我们会在哪里，我们可能不得不重新租房。”
幸运的是，自这对夫妇在悉尼郊区Drummoyne买下一套滨水三居室公寓以来，已经大幅升值，这让杜尔略有一点安全感。
他也很感激他们没有达到借贷能力的极限。尽管当时杜尔的伴侣还在领JobKeeper补贴，但银行还是愿意借给他们近130万澳元。
“如果真的发生这种情况，我们将要支付一大笔利息，我们现在就得卖房了。” 专家估计，在截至今年5月的两年中，申请住房贷款的近30万借款人将面临违约或被迫出售住房的严重风险。
会计师韦德马里亚姆（Kennedy Weldemariam）估计，由于利率上升，他的100多名客户将需要出售房子。
他们中的大多数是首置业者，来自墨尔本西郊的多元文化社区。
韦德马里亚姆表示，“这非常糟糕，尤其是在新兴市场，因为人们缺乏理财知识。每当利率上升，压力就会增加，对咨询服务的需求就会增加。”
“我们会讨论他们的预算、可支配收入和还款情况，如果预算越来越紧，我们会建议他们卖掉房子。” 韦德马里亚姆最近的一位客户是一名单亲妈妈，有两个孩子，她已经要打好几份工养家糊口。
“她的每月抵押贷款还款已经从2000澳元变成3000多澳元，”他说。
在还清抵押贷款后，剩下的钱已经不足以支付她的家庭开支——每个月还差200澳元左右。当利率再上升25个基点时，她每月就会有500澳元的缺口。
韦德马里亚姆表示，对于像她这样的客户来说，出售房产并租房是更好的选择。
他还认为，银行和澳洲审慎监管局（APRA）等监管机构允许人们借贷过多，这在很大程度上是罪魁祸首。
“银行总是在想方设法拉业务，”他说。
“这种风险对银行不利，也对消费者也不利。我们需要银行家承担更多责任，让客户了解事情的风险。如果他们准备好应对10%的利率，那就不是问题。”
对于那些靠房产销售获利的人来说，提高借款人的还款缓冲通常不受欢迎，但这是布里斯班买家代理拉塞尔(Wendy Russell)所支持的。
在2014年12月至2019年7月期间，缓冲为2个百分点，但利率下限为7%。
目前，这一缓冲利率比当前的抵押贷款利率高出3个百分点，直到去年末，这一比例还为2.5%。 与韦德马里亚姆一样，罗塞尔表示，10%的利率下限将为未来加息提供更好的保护。
“在我看来，我认为至少需要10%。” 她说，“在之前竞争最激烈的时刻，人们很容易继续出价，然后再加价。他们没有考虑到以后利率明显上升时可能会出现的后果。”
被迫售房加剧房价下跌
根据CoreLogic和澳洲国立大学（ANU）社会研究与方法中心的数据分析，在利率开始上升之前，抵押贷款还款需要大约三分之一的家庭总收入。
在最近加息之后，澳洲家庭平均将收入的41.5%用于偿还抵押贷款。数据显示，如果进一步加息，但收入或房地产价格不变，这一比例可能高达44%。
CoreLogic研究主管欧文（Eliza Owen）表示，受加息影响最大的将是低收入人群。
她说，“如果你的收入相对较高，你可能会将收入的50%至60%用于住房成本，而你仍有大量剩余资金。”
“但对于那些在房价接近最高点时买入的人来说，他们正面临着不断上升的利息成本，这样的投资就属于过度了。”
欧文预计，随着借款人创纪录低点的固定利率到期，明年被迫出售的房产将会增加。
她说，“如果我们看到2023年将有更多的人需要出售房产，利率上升导致房价下跌的趋势将会加剧。”
“房地产市场的轨迹遵循现金利率，所以预计在2023年中期达到峰值，那是我们开始看到房地产市场见底的时候。”
低利率不太可能再次存在
目前担任Judobank顾问、前财政部顾问、澳新银行(ANZ)首席经济学家霍根(Warren Hogan)说，澳洲正处于一个未知的领域。
他表示，“上世纪90年代的衰退是我们经历的最后一次真正的金融危机，危机主要集中在商业地产。与住宅市场相比，这是一个非常不同的命题。”
“这些创纪录的低利率，不仅在2022年底不再存在，而且不太可能再次存在。” 他认为，银行、监管机构甚至政府都可能不得不进行干预，以阻止大规模的强制抛售。
“在2023年的这个周期中，有一个真正的风险，我们会看到成千上万的人不得不搬出房产，因为再也负担不起抵押贷款。”
“我认为这就成了一个政策问题。当然，这个负担不仅要由相关的个人来分担，也要由银行的股东来分担。他们将受到打击，纳税人也可能受到影响，这取决于问题的严重程度。”
霍根表示，干预可能包括调整贷款条款，让人们保住自己的房子，或者让人们在不欠巨额债务的情况下，在市场上出售房产。
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