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- 前言
- 租房市场为何冷热不均
- 悉尼、墨尔本VS布里斯班
- 国内边境全面开放后
- 结语
前言
澳大利亚人口出现自一战以来的首次下滑！
原因在于海外移民的断崖式减少以及婴儿出生率创下新低。
然而，得益于州际人口迁移，昆士兰州、西澳洲和塔斯马尼亚州却逆势而行，分别出现了一定幅度的人口增长。
海外移民通常被认为是人口增长的主因，而州际移民带来的影响却往往被忽视。
随着各个州的边境全面开放，州际人口的自由流动会给澳洲各大首府城市带来怎样的变化呢？
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租房市场为何冷热不均
去年3月疫情初始、国境封锁，全澳租房市场可谓一片哀鸿。
然而 ，在经过了近一年的时间和各种刺激政策后，除了悉尼、墨尔本外，其他首府城市的房屋空置率不断下降，租房市场行情攀升，尤其是布里斯班。
根据澳大利亚房地产研究机构SQM Research发布的数据，今年2月份大布里斯班地区房屋租赁空置率为1.5%，远远低于去年同期的2.2%，创下自2012年7月以来的新低。
布里斯班租房市场的强力回暖与州际移民带来的昆州人口增长有着密切的关系。
澳大利亚统计局的最新数据显示，去年第三季度，从其他州和领地流入昆州的人口净增长了7237人，而同期，新州和维州则分别减少了4110人和3749人。
人口加速流入，作为热点地区的布里斯班，住房建设和供应量却没有做出足够的反应，房屋自然更为抢手。
图源：网络
租房网站Domain的数据则显示，除了悉尼、墨尔本以外，大多数首府城市的房租都呈现出上涨的趋势，租户将很难找到便宜的房子。
以珀斯为例，当地的房屋空置率从去年2月的1.8%下降了一半，至今年2月的0.7%。
达尔文的房屋空置率在过去的12个月里更是出现巨大的降幅，从3.2%骤降至0.8%。
由于供应紧张，这两个城市的租户恐怕将面临房租上涨的局面。
然而，墨尔本和悉尼租房市场的行情不仅没有改善，反而变得更糟。
墨尔本空置房屋数量是全澳最多的，与去年同期相比，空置率大幅飙升，从1.6%增至4.7%，尤其是CBD地区，空置率高达11.7%。
悉尼情况稍好，空置率从2.6%微升至2.8%。
图源：Domain
显然，作为澳洲最大的两个城市，悉尼和墨尔本对留学生和海外移民的依赖程度最深，受到国境封锁的冲击也最大。
一方面，海外人口无法进入；另一方面，内部人口又在加速流出，双重夹击下，租房市场的行情自然不容乐观。
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悉尼、墨尔本VS布里斯班
由于国际边境的关闭，州际移民无疑成为近一年来澳大利亚人口和经济增长的关键驱动力。
然而，疫情期间，悉尼、墨尔本这两座大部分澳洲人曾经最向往的城市却出现了前所未有的人口流失。
实际上，虽然悉尼颇得海外移民的青睐，但在过去十几年中，澳洲本地居民却在上演澳洲版的“逃离北上广”，不断上涨的房价和高额的生活成本支出，使得悉尼本地人口持续外流。
曾经，北上布里斯班、南下墨尔本是悉尼人口迁徙的主要模式。
而墨尔本所在的维州不仅是海外移民来澳的首选地之一，也是其他州居民最青睐的迁入地。
但是，在经历了疫情期间的两次大规模封城和经济持续低迷后，墨尔本也开始逐渐失去澳洲本地人的“欢心”。
ABS的数据显示，去年第三季度，有7782人搬离悉尼，同时也有7445人离开墨尔本，其中大部分人都搬迁至其他州居住。
而新迁入墨尔本的州际移民人数同比减少了30%，离多进少，墨尔本迎来了25年以来最大的人口逃离潮。
布里斯班则一枝独秀。
根据ABS的数据，在2020年前9个月里，有2万多名澳大利亚人从其他州搬到昆州，在去年第三季度，昆州新增居民7237人，其中，布里斯班和黄金海岸是新移民首选的居住地。
西澳首府珀斯也脱颖而出。数据显示，西澳在去年第三季度首次实现了人口增长，631人从其他州搬迁至西澳。
更安全及宜人的居住环境，以及疫情使得居家办公或远程办公可能成为未来的主流，都被认为是昆州和西澳吸引了更多州际移民的主要原因。
大量人口迁入会带来什么？自然是对经济的刺激。
昆州已经开始“吃到”人口带来的红利。除了租房市场表现强劲外，以就业率为例，昆州1月份的劳动力数据显示，与疫情爆发前相比，该州新增了2.97万个工作岗位，是目前惟一一个工作岗位比疫情前更多的州。
州际移民大增使得昆士兰州房价飞涨。
此外，人口增长直接关系到市场刚需，也是推动房价上升的主因。
调查显示，在昆州新增的人口中，20岁至34岁青年白领占比达33%，这部分人无疑是昆州房地产市场的主力买家。
虽然全澳的房价都在飙升，但昆州因为需求暴涨，房价上涨的速度更是居全澳之首。
有专家预估，未来一年内，昆州热门地区，如布里斯班和黄金海岸，房产升值至少在20%以上。
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国内边境全面开放后
随着西澳宣布，从3月15日凌晨开始放宽与维州的边境限制之后，澳洲国内边境终于全面开放。
这是自去年4月以来，澳洲民众首次可以自由跨越所有州及领地边界，且无需接受隔离。
这对于还在寒冬中苦苦挣扎的旅游业、酒店业、航空业和零售业来讲自然是一大利好，就业机会也将随之增多。
此外，可以预测的是，州际人口的流动也将加速加量。由于新冠疫情导致的各州封锁，2020年跨州迁移的人数有所下降。
据联邦政府人口中心预测，州际流动人口在2020－2021财年将下降12%，是有记录以来的最低水平。
但是，随着国内边境全面开放，预计在全国各地移动的人数将很快恢复并超过疫情前的水平，而大规模的人口流动或将在一定程度上改变城市结构。
而被疫情改变的国内迁徙模式可能还会在未来一段时间延续。
据预测，未来四年，将会有超过8.6万名澳洲人从新州和维州搬迁至昆州，也因此，不少人对昆州，尤其是布里斯班的经济潜力和发展前景颇为看好。
对于寻求改变的人们来说，昆州的生活方式和工作机会都颇具吸引力。
不过，也有专家预测，一旦疫情彻底结束，海外移民重新涌入，悉尼和墨尔本经济恢复，仍会吸引到大量的州际移民。
END
一场疫情改变了很多人的生活方式和理念，换一座城市生活的需求变得空前巨大。
在海外移民无法短时间内大规模增长的情况下，州际移民无疑将成为改变澳大利亚人口分布的主要因素以及各州经济增长的驱动力。
未来，您有搬到澳洲其他城市生活的意愿吗？您更看好哪个首府城市的发展潜力？
参考来源：
https://www.miragenews.com/new-research-on-internal-migration-covid-19-impacts/
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