地产基金·澳大利亚市场报告

 

截至2018年，澳大利亚已经连续26年保持经济增长，灰色经济地带也正在被清理。大宗商品的价格已经稳定，矿业投资的增速放缓已经成为过去式。澳大利亚2017年的增长很大程度上是由亚洲经济体推动的，并且最近几个月澳大利亚出现了更为强劲的就业增长。该事项反过来又会加强对资本的需求，推动商业投资前景。

 

Figure 1  预计主要经济体GDP的增长

2017和2018年的年均增长

来源：德勤分析

 

幸运的是，这种全球经济的增长尚未转化为通货膨胀。尽管目前出现了全球通货膨胀的迹象，但是澳大利亚的利率前景为在2018年的剩余时间直至2019年初期都将保持在历史低点附近，这对房地产市场来说是一个巨大的利好消息，尤其是对新南威尔士州、维多利亚州和ACT地区的房地产市场。

 

 

二 中国与澳大利亚经济相关性分析

 

澳大利亚似乎有依赖中国投资的风险，如果中国的经济连续两年遭受增长减半的冲击，则会导致澳大利亚的经济出现轻微的衰退。虽然这种情况是通过推算得到的，但是考虑这件事情是很重要。

 

在过去的几年里，受家庭收入的推动，中国经济一直在向更可持续增长的道路上转变，然而，2017年宽松的宏观政策，经济刺激计划推迟了这种经济的再平衡。国际货币基金组织对中国2017年GDP增长的预期从6.6%上升到6.8%，但是最新的经济刺激措施意味着如果中国的经济面临着严重的冲击，中国采用宏观政策大幅调整经济的风险将加大。

 

对于澳大利亚的经济状况来说，这种情况会对澳大利亚的采矿业造成很大的影响。澳大利亚的出口降低将会导致大宗商品价格的下降并且来自于中国的资本也会被更有吸引力的投资项目抢夺掉。就业人数将会减少25万以上（失业率峰值接近7%）此外在减少的55万个工资岗位当中，建筑业占到20万。由于高失业率和低收入，最终澳元的购买力也会出现下降。随着借贷成本的上升，住房需求将会大幅度的下降并且同时影响着非住宅地产和房地产信托基金。

 

 

不过，澳大利亚政府将会逐步实行复苏政策，如果出现这种情况，澳大利亚的就业率将会在2030年恢复到基准水平。

 

 

三 房地产信托投资基金简述

 

由于澳大利亚房地产信托投资基金行业高度的公司化和成熟度使其成为了澳大利亚房地产中最多产的方面之一，房地产信托投资基金可以被分为多类；零售（占所有房地产信托投资基金市值的45%），办公楼（12%），工业(12%)，多元化 (27%) 和其它(4%)。多元化房地产信托投资基金主要由多种零售和写字楼组成，可能还有少许的工业和住宅。

 

溢价NTA-平均值（左）、股息率–平均值（右）

 

自2016年6月以来，尽管所有的澳大利亚房地产信托投资基金的细分部门中大多数的交易价格都高于NTA，但这些细分部分的表现却有些参差不齐，投资标的也各不相同。由于风险成本已经降低，房地产的估值与市场价值的差异在缩小，并且与政府债券的收益率之间的差额降低了90个基点。

 

 

四 房地产信托投资基金市场表现

 

澳大利亚房地产信托投资基金市场可以用标准普尔/ASX200累积指数来衡量。今年第二季度总回报率为10%。本季度债券收益率下降为澳大利亚房地产信托投资基金的价格带来了巨大的利好。在截至2018年6月的12个月内，澳大利亚房地产信托投资基金的资产回报率已经达到了金融资产回报率的最高水平，实现了13.2%的投资收益，与更广泛的的标准普尔/ASX200累积指数缩小了市场表现的差距，该指数同期的投资回报率为13%。

 

工业部分的收益率最佳，在该季度的收益率为15.8%，紧接着便为零售部分，收益率为11.1%，办公楼/商业部分的收益率为9.5%。

 

分类	1季度 （%）	一年 （%）	三年 （%）	五年 （%）
零售	11.1	14.1	6.8	10.3
办公楼	9.5	13.0	15.2	15.8
工业	15.8	26.0	18.7	18.6
多元化	6.5	7.0	9.7	11.3

 

在今年第一季度，澳大利亚房地产信托投资基金的收益率为-6.4%，到6月份时，投资收益率上升到了9.8%。中美之间的贸易战加剧，欧洲政治的紧张局面和美国国债收益率的回落，都给了澳大利亚信托投资基金强有力的上升机会。

 

 

五 房地产信托投资基金的分类描述

 

商业部分

 

白领人群的就业增长，很大程度上决定了对办公楼的需求，2017年表现最佳的为墨尔本和悉尼的CBD市场，墨尔本增长比较迅速，而布里斯班在经历了长时间的疲软后正在缓慢地追赶东海岸的竞争对手。总体而言，由于CBD市场的净需求增长和非CBD市场的退出，澳大利亚办公楼的空置率在下降。

 

在过去的几年，商业建筑在澳大利亚的经济效益并不高，最初希望其可以填补采矿建筑留下的空缺，但是它并没有像当初希望的那样发挥作用。然而2018年，随着商业建筑在未来几年的增长，这种情况正在发生着变化，自办公楼和教育行业的需求增加，商业建筑的需求上升，总的来说，2017年底澳大利亚正在建设的办公楼项目价值为200亿美元，其中最大的是Barangaroo开发项目价值60亿美元。

 

 

虽然一些公司不鼓励远程办公，更灵活的工作方式正在趋向成为主流。因此，大型空间用户很可能正在进行办公大楼的建设。

 

 

工业部分

 

工业空间需求的前景在于推动工业需求的一系列行业的发展情况。全球经济增长放缓，通货膨胀风险放缓对部分行业来说是个好消息，并很可能带动对澳大利亚工业产权的需求。2017年，由于许多大型基础设施项目的工作仍在继续，新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州的工程活动取得了合理的进展。预计工程建设将不再影响经济的整体增长，而是成为一个中性的贡献者。

 

因为公共部门基础设施的支出增加，澳元升值，全球经济增长的带动下制造业的环境也得到了改善，尽管经济在2017年得到了增长，但是仍然低于2014年中期的峰值。然而，高能源成本降低了制造商盈利的能力可能影响投资前景。

 

未来工业部分的可能趋势：

 

• 受到国家基础设施建设的推动，预计资本将继续强劲增长。

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• 工业用地转为混合用途用作住宅用地的趋势正在不断发展，尤其是在悉尼和墨尔本地区，这种趋势将比较明显。

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• 随着市场的不断完善和成熟，预计吸引的外资将会不断地增加。

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• 收益率最终将会受到全球和本地资本成本上升的压力，但在2018年期间这可能不是最主要的风险，未来一年收益率将保持稳定，部分市场可能会出现进一步压缩。