关于自管养老金SMSF投资贷款，看这一篇就够了！

关注房价的朋友们最近是不是开始看房了？根据Core Logic的数据显示，过去的三个月里澳洲一些受欢迎区域的房价可是下降不少呢！那说起看房买房，想必大家的第一反应都是我们所熟知的申请房屋抵押贷款吧？那你知道我们还可以用“自管养老金”贷款来买房吗？

1 什么是自管养老金？

在澳洲，自管养老金（Self-Managed Superannuation Fund，SMSF）是一种私人退休储蓄基金，允许其成员个人监督和控制自己的投资。与其他养老金不同，SMSF是自我管理的，这样成员在投资决策方面也拥有更多的发言权；同时SMSF具有灵活性，可以投资于各种资产，如股票、定期存款、房地产等。

成功运营SMSF的回报很高，但与受监管的养老金相比，风险也更大。所以，想要管理好SMSF，有一个值得信任的财务顾问的指导至关重要。

2 SMSF贷款是如何运作的？

想要通过SMSF投资购买资产，就需要了解LRBA（Limited Recourse Borrowing Arrangements有限追索借款安排）。LRBA涉及从第三方贷款机构那里借款，以购买单个资产（或具有相同市值的相同资产集合）例如房地产或股票，这些资产将由一个单独的信托持有。任何投资回报都归SMSF受托人所有，并且为了保护信托持有的其他资产，如果贷款违约，贷款机构的权利将会被限制于单个资产。

养老金相关的法律法规对LRBA有很多的要求，小编总结一下就是，资金必须用于购买资产（房地产、股票）以及支付任何相关费用。但是，借来的资金不能用于改善（翻新）资产，它也必须单独放在一个自己的信托中。

在ATO网站上有一个更长的清单，有兴趣的小伙伴建议做决策前对此仔细通读，因为一旦有条件不满足，通过SMSF贷款可能会被认为是违法违规行为而产生民事或甚至刑事后果。

3 用SMSF申请贷款需要准备什么？

在实际申请过程中，每个贷款机构可能会要求提供不同的文件，但大多数贷款机构都会要求提供SMSF信托契约（SMSF trust deed）、托管人信托契约（custodian trust deed）和销售合同的副本。

同时还需要准备的是个人收入证明，对此有些贷款机构可能会要求提供SMSF银行对帐单、纳税申报表、审计证明和租金估算，以证明申请人有能力支付必要的贷款还款。

4 SMSF的可贷额度

可以从SMSF贷款中获得的金额取决于您的财务状况以及贷款机构的政策。目前市面上的专业贷款机构提供的SMSF贷款范围从10万澳元到400万澳元不等。

贷款发放后，您就开始还款，收取物业租金并支付房产的其他日常费用。如租金不足以支付还款，则需要通过SMSF缴款来弥补差额。贷款还清后，物业产权可以从受托人转移到SMSF，也可以出售房产，出售后的盈利转入SMSF。

一些SMSF贷款机构可能会要求借款人保留一定比例的流动资金，如果您的初始存款足够大或租金收入可以支付贷款还款，他们可能会同意放弃这一要求。在房产销售后，您可能需要保持一定数量的SMSF最低金额，这个金额将根据您的个人情况而异。

5 SMSF贷款有哪些要求？

大多数SMSF贷款都有四个主要要求：

房产必须用于向SMSF受益人提供退休福利或死亡抚恤金这一唯一目的
如果购买住宅物业，房产不得从SMSF成员或任何成员相关方购买
如果购买住宅物业，房产不得由SMSF成员或任何成员相关方居住或租用
房产必须是单一可取得的资产

如果申请人购买的是商业地产，则可以从SMSF成员处购买或被SMSF成员租用。但申请人必须以公平的市场价购买，并且该房产只能用于商业目的。

6 SMSF贷款的违约后果

正常的贷款情况下，如果借款人拖欠贷款，贷款机构可能会寻找借款人名下任何的资产以追回其损失。而通过SMSF贷款购买资产时，这些资产都将以单独的信托形式持有，这意味着如果贷款违约，贷款机构只能接触申请人一个信托中的资产，也就是我们的行业术语“有限追索（limited recourse）”——用于保护由SMSF持有的所有其他资产。