什么是澳大利亚房地产投资信托基金

澳大利亚房地产投资信托是拥有和通常经营创收财产组合的投资信托。

它列入了澳大利亚证券交易所，并从租金中获得了大部分收入。这是投资于房地产的最简单的方法之一，让投资者在没有成为房东的麻烦的情况下这样做。

简单地说，澳大利亚房地产投资信托基金(A-REITs)将投资者的资源集中在一起购买一系列房地产资产，然后信托公司管理这些资产以获取利润。他们的大部分收入来自房租，大部分收入通过股息返还给投资者。

a-由基金管理团队管理，基金管理团队代表投资者选择和管理投资特性。除了租金外，还通过资产、财产发展和与财产有关的基金管理收入的资本增长产生收入。

房地产投资信托基金通常在房地产市场的许多部门进行投资。图片：汤姆·隆布尔/不溅

A-REITs的主要好处是，它们为那些本来没有足够资金进行房地产市场投资的个人提供了一种投资方式，因为投资者的资金是集中在一起的。这意味着A-REIT所需的最低初始投资通常不超过500美元。

每个A-REIT都由一个基金管理团队控制，这意味着投资者不仅可以在不实际购买房地产的情况下获得房地产投资的风险敞口，而且在没有管理房地产的情况下也是如此。这些都是主要的好处–尽管它们远不止这两个。

在ibbotsen的房地产和股票组合经理Biancarose说，在众多行业和地区，他们投资于房地产时也会带来多样化的好处。

她还指出，“A-REITs必须将其收入的至少90%分配给投资者(以股息的形式)，这样对于寻求收益导向投资的投资者来说，它们可能是有吸引力的投资”–尽管“A-REITs的股息通常不提供盖印信用，因为它们是在投资者层面而不是在信托级别征税的”。

最后，随着信托贸易在证券交易所公开上市，对A-REIT的投资享有比大多数房地产投资更大的流动性。

a-重新调整其提供多样化和流动性的好处。如果租金收入下降，就会产生大部分收入，这样就会产生利润。例如，当承租人拖欠付款或腾出房屋时，可能会发生这种情况。如果该位置是差的，则可能很难找到租户，如果存在类似属性的过量供应，或者如果该属性的条件被保留，则可能是困难的。

罗斯还警告称，A-REIT可能会为房地产支付过高或借款过多的风险。她表示：“A-REIT的管理团队可能会为房地产资产支付过高的价格，这会导致资产价值下降。”

或者，如果A-REIT无法支付利息，或者资产价值大幅下跌，他们可能会借入过多的资金，被迫违约。这就是为什么在你投资于它管理的基金之前，需要对管理团队进行彻底的尽职调查。

大多数A-REITs是在澳大利亚证券交易所公开交易的

房地产投资研究（PIR）高级分析师彼得萨辉向投资者提供了以下建议：

A-REIT必须能够产生可持续的现金流，这需要(A)租赁良好的资产(稳定的租户、长期租约、相对于市场供应的健康租户需求)和(B)安全的资产负债表，以及可管理的杠杆率和利率比率。“

比安卡·罗斯(Bianca Rose)对此表示赞同，并补充说，她还会考虑“不同的估值标准(如资产净值的价格、市盈率和股息收益率)，以评估我们是否认为AREITs的股价看起来合理”。

只要收入是通过被动活动产生的，例如租金的征收，那么ATO就能在不征税的基础上通过其对投资者的收入。

这就是为什么A-REITs在技术上不向股东支付“股息”，而是传递“分配”，因为转嫁给投资者的收入没有纳税，所以没有盖章。这也是为什么使用盖印信贷的投资者可能会想要投资不完全盖章的股息股票。

a-reits拥有多元化的投资组合，并将其税前收入的90%传递给投资者。

房地产投资信托基金通常将递延所得税收入分配给他们的投资者。这种情况发生在财产信托的可分配收入的价值高于其应税收入时，这通常是由于建筑物及其所含资产的价值下降而要求折旧造成的。

这些折旧扣除为投资者提供了资本回报率，这些投资者只能在投资者出售其再IT投资时评估。这对投资者很有帮助，因为他们可以选择在其边际税率大幅度减少（例如在退休期间）或完全取消（例如在养老金阶段期间）缴纳所得税。