前 言
无论是悉尼、还是墨尔本、亦或是布里斯班，前些年公寓开发在这些城市还是一片热火朝天的现象。
然而，一场疫情过后，我们看到空置率飙升、租金普遍打折，租客特征非常明显，高位买进的房产投资者基本上处于严重套牢的状态。
不顾一切想要上车的炒房者开始付出明显的代价。
最新的数据显示，全澳范围内，2/5的房产投资者面临断供风险。
有人亏损数十万，但是公寓开始卖不掉。
亏十万也卖不掉的公寓
来自中国的移民梁女士（Lisa Liang）就是一个典型的例子。她曾经非常热衷于房产投资，毕竟移民前就是靠房产买卖轻松挣得第一桶金，然后才有了后来移民澳大利亚的故事。
同时，她也是前几年布里斯班华裔炒房团的成员之一。
然而，不用说，几乎澳大利亚华人圈都知道了后面发生了什么。由于担心房价在未来三年内还会进一步下跌，梁女士于最近将位于布里斯班市中心的3套公寓挂牌出售。
她说：“目前对公寓的需求非常少，尤其是高层公寓，而布里斯班的公寓又实在太多。”
“我认为这个市场上的公寓没有资本增长的前景。自从六年前购入以来，每套公寓价值缩水了多达10万澳元。”
“因此，我想要抛售这些公寓，并买进独栋屋。但是，很不幸的是，目前市场上没有太多人想要购买公寓。即便有，他们也是想买便宜货。”
事实上，像梁女士这样的投资者还有很多，不一定是华人。
最新的数据显示，全澳范围内，2/5的投资业主面临明显的财务压力。
自澳大利亚于3月锁国以来，来自游客和国际学生的住房需求干涸。对于严重依赖此类租户的CBD地区，租金面临巨大的下行压力而空置率持续攀升，尤其是在悉尼和布里斯班的CBD。
金融数据公司Digital Finance Analytics（以下简称：DFA）的分析显示，伴随Airbnb等短租房东也开始加入长租市场，这些市场对租户的竞争进一步加剧。
受此影响，82万套租赁物业的房东面临财务压力。其中，12.3万套出租房业的房东面临“严重”的财务压力。
什么是财务压力？当出租房空置时间超过两个月、而且租金收入不足以支付运营成本时，该物业即被视为对房东构成压力。
很多人都知道，在公寓蓬勃发展，炒房最火的时候，很多人并没有给自己太多缓冲的余地，基本上一月不出租就面临断供风险。
就不同房型而言，公寓房东遭遇财务压力的可能性是独栋屋的1.5倍。尤其是过去三年内购买的出租公寓房东，其面临财务压力的可能性是独栋屋的两倍。
DFA 负责人马丁·诺斯（Martin North）说道：“鉴于新冠疫情的爆发、既往投资物业的大量增加、租金收入的下降、Airbnb需求的崩溃以及外来移民的枯竭，这是一场完美的风暴。”
租金跌太狠
数据显示，在过去的三个月中，悉尼内城区Haymarket的租金下跌了7.2％，跌幅位居澳大利亚首位。
直观点讲，房主每周损失约54澳元，或一年损失了2800澳元的租金收入。
澳新银行经济学家Felicity Emmett指出，由于悉尼和墨尔本两地均属于“服务型经济”,两地内城区租赁市场遭受的冲击也尤为明显。
原因很简单，在新冠疫情的冲击之下，服务产业遭受了重挫，失业人口急剧攀升，继而影响了内城区的房产租赁情况。
Emmett说：“按照损失比例计算，酒店业和旅游业的损失最大。而这些行业的工人更有可能在悉尼和墨尔本的内城区租房。”
“与此同时，边境关闭意味着海外净移民需求已降至零。”
除Haymarket外， Barangaroo的租金也急剧下降。数据显示，今年第二季度，当地租金下跌了7％。
同期，悉尼中央商务区（CBD）的租金下跌了6.9％，而Millers Point和Rocks两地的租金则分别下跌了6.8％和6.7％。
就墨尔本而言，Southbank的租金下跌了7％，导致房东每周损失36.80澳元。CBD的租金则下跌了6.9％，Docklands的租金下降了6.9％。
昔日繁华不再
高层公寓楼的繁荣、建筑业的迅猛发展、无处不在的起重机……然而，繁华盛世来的太快，去的也快。
为了拯救建筑业，澳大利亚联邦政府森政府出台了6.88亿澳元“HomeBuilder”计划。但是，由于限制太多，时间太紧，业内人士表示对公寓市场几乎没有任何作用。
根据国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）的分析，在2015-16财年，超过4层的公寓塔楼项目中新建公寓超过6.96万套。
然而，在本财年即将结束时，这一数字下降至3.4万套左右。据预计，到2020-21年，新建公寓约为2.15万套。
国际清算银行执行董事长罗伯特·梅洛尔（Robert Mellor）表示，在2016-17财年峰值期间，新州公寓开工量达到3.37万套。这种繁华景象可能在“十年之内”不会再出现。
据澳大利亚住房行业协会（HIA）的首席经济学家蒂姆·里登（Tim Reardon）预计，从2020-21年开始，澳大利亚新屋开工量将急剧恶化，大幅下降约40％，低于全球金融危机的水平。
虽然新冠大流行对投资者的价值和租金回报产生了影响，但是，公寓建筑行业的崩溃并不全是新冠病毒肆虐的短期反应。
人们对高密度生活态度的改变、居家办公的兴起等等都是影响因素。
对于公寓市场而言，新冠病毒对移民和海外留学生构成了限制。如果不能恢复至新冠前的人口流入水平，澳大利亚的住房需求将下降约8万套。
SGS经济与规划研究所合伙人Terry Rawnsley 说道：“对于公寓行业而言，这显然是痛点所在。更为严峻的是，下一波开发热潮存在巨大的不确定性。”
对于许多澳大利亚人来说，公寓生活似乎出现不久。但是，实际上，高中层公寓的开发和之前的住房周期并无不同。
在短短的十年中，公寓开发行业可以说是如火如荼，不仅赶上了15年建筑不足的时机，也得到了开发商和离岸投资者的支持。
一步一步沦陷
从2017年开始，楼花预售开始走下坡路，背后原因众多。
一方面，中国收紧了资金外流。另一方面，澳大利亚各州政府开始改变规则，对海外投资者加征税收。例如，维州取消了针对期房购买的印花税激励措施。
如果预售不理想，开发资金链就会断裂。同时，获得规划审批（尤其是在新州）也是越来越难。
最近，一系列建筑缺陷（包括可燃包层）的曝光在令人震惊之余，也让潜在的买家望而却步。
Reardon 说道：“我们原以为只有悉尼和墨尔本公寓市场会出现放缓，处于周期的底部的布里斯班会逐步走向复苏。但是，所有这些城市的公寓项目都将被推迟，直到人口增长率恢复到1.5％。”
这意味着更大的经济问题。不仅是即将面临失业的数十万工人，而且也包括开发商和金融机构，眼下这个时刻都异常痛苦。
Solido Capital的董事Michael Corcoran已经指出，鬼城数量有所增加。所谓的鬼城是指城市充斥着大量已经获得开发批准、但是却因为预售不够而资金链断裂的项目。
墨尔本私人开发商、亿万富豪Tim Gurner说道：“这真的，真的很难。”
他说：“政府必须非常严肃地看待这一问题。”
Gurner建议取消针对期房销售的一系列障碍，例如对海外买家征收的惩罚性税种，以及针对期房买家重新引入印花税激励措施等。
Gurner目前在St Kilda耗资5亿澳元建设的楼盘St Moritz。虽然像Gurner一样成熟的开发商仍在负重前进。但是，为了应对大流行，更多的开发商不得不改变初衷。
例如，悉尼公寓大王、亿万富翁哈里·特里古博夫（Harry Triguboff）旗下的美利通（Meriton Apartments）目前每年新建公寓大约1500-2000套。
在降价约20％之后，他也通过给买家贷款、说服银行贷款来推动楼盘销售。另外，他还削减了约20％的租金，现在每周租赁150-170套公寓。
但是，由于手中存量公寓将近1.2万套，他已停止囤地，除非土地“位置特别好或价格实在低”。
房价下跌前兆
CoreLogic负责人埃丽莎·欧文（Eliza Owen）指出，租金市场疲软可能促使投资者进一步出售房产套现离场。
她说：“悉尼和墨尔本的租金收益率处于创纪录的低点，因此我们看到投资者退出市场的速度要比自住者更快。”
“由于需求下降导致租金大幅下跌，继而导致投资者活动进一步恶化。这可能会给房价造成下行压力。”
Select Residential Property研究主管杰里米·谢泼德（Jeremy Sheppard）表示，租金的持续下跌可能会迫使一些投资者亏损转售，继而拖累房价表现，形成一个恶性循环。
Sheppard说道：“监管利率已经降至历史最低水平，继而降低了房东的持有成本。但是，租金的大幅下降（例如下跌20％）则可能足以让房东得不偿失。不过，我们目前还没有到这一程度。”
“但是，如果许多投资者被迫转售，租金下降也将最终导致房价下跌。”
周而复始
悉尼公寓大王、亿万富翁Triguboff指出，只有解决了海外学生人数和移民问题，公寓开发的未来才有可能变得清晰。
为了应对新冠大流行，Triguboff的应对举措是建造较小的公寓（因为它们更便宜），并融入在家办公的元素。
日本住房巨头Sekisui澳大利亚子公司Sekisui Australia目前也在考虑调整开发项目设计，以便吸引那些喜欢自由办公，但是又不喜欢宅在家里的潜在买家，例如在楼盘底层引入办公区域。
Mirvac是以公寓开发起家的澳大利亚多元化地产开发巨头，公司住宅业务负责人Stuart Penklis也表示，公寓需要更加灵活，以适应大流行带来的行为变化。
鉴于白天一套公寓内可能有两个以上的人居家办公，因此设计需要提供更明确的空间隔断（如封闭式阳台），以方便人们和谐共处。
虽然Penklis也同意高密度生活变化会带来风险。但是，他也表示，Mirvac的买家往往都倾向于在生活便利的地区找房。
在繁荣时期，Mirvac很少囤地囤项目，而是专注于交付，本财年有望创下公寓销量记录。
Penklis说：“我们开始看到更多的机会，尤其是在悉尼。”
“对于自住房客，位置优越的高档公寓需求仍然非常旺盛。随着供应量下降，我们将在某些地区看到价格上涨。”
存量房源下降代表着下跌周期的转变。Mirvac预计，2022年和2023年市场将出现短缺。
如果发生这种情况，并且人口恢复增长，市场也会相应转变。
Gurner 警告称：“未来12-24个月内，我们可能又会出现租赁危机。”
结语
历史会重演，但不是简单地重复。
有人说，疫情是穷人的危机，租房的都靠工薪生活，扩张后的货币很难流向穷人。
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