前言
最近，在与做二手房销售的中介朋友聊天中得知，大量房东在近期把房子挂到市场上，希望可以尽快卖出。
主要原因是担心澳洲央行在下半年加息，影响房价走势。
如果你经常关注新闻的话，也许可以看到，现在澳洲主要银行在不断调整对于澳洲房价的预测。
澳洲联邦银行（CBA）现在预计全澳住宅价格将在年底持平，而之前的预测是 2022 年上涨 7%， 然后2023年有序下调8%，而此前预测的下降10%。
西太平洋银行（Westpac）方面预计，今年澳洲房价将仅上涨 2%，然后明年下跌 7%，并进一步下跌2024 年为 5%。
澳洲国民银行（NAB） 预计今年房价格将上涨2.7%，然后在 2023 年下跌 9.3%。
澳新银行（ANZ）预测， 2022 年澳洲房价将增长约 8%，2023 年将下降 6%。
金融机构安保集团（AMP Capital） 预计 2022 年将增长 3%，明年平均价格将下降 5% 至 10%。
为何澳洲这些大银行、金融机构前几日还在说房价会继续走高，近日突然改口？
这与澳洲央行近期逐渐松动的加息言论，密不可分。
澳洲央行逐渐松动的言论 什么时候加息？
周二，澳大利亚储备银行（RBA，又称：澳洲央行）召开了3月份的会议，维持现金利率在创纪录的低点 0.1%。
澳洲央行行长 菲利普·洛威（Philip Lowe）承认今年晚些时候加息是有可能的，央行委员会将在提高现金利率之前保持耐心。
“央行委员会准备保持耐心，我们会监测影响澳大利亚通胀的各种因素如何演变。”
洛威博士坚持认为，在实际通胀持续在其 2% 至 3% 的目标区间内之前，委员会不会提高现金利率。
他说：“鉴于全球能源市场的近期发展和持续的供应方问题，通胀回升的持续时间存在不确定性。
“与此同时，工资增长依然温和，劳动力成本的增长可能还需要一段时间才能达到与通胀可持续目标一致的速度。”
洛威先生表示，全球经济正在继续从以前中复苏。但是，俄乌战争是一个主要的新不确定因素。
“由于能源价格大幅上涨和需求强劲时供应链中断，全球部分地区的通货膨胀率急剧上升。由于俄乌战争，许多商品的价格进一步上涨。”
虽然说澳大利亚经济仍然具有弹性，但是，如果通胀再继续飙升，估计央行就要采取行动了。
在澳洲央行加息之前，一个至关重要的点需要看到：
“借款人是否有足够的能力应对利息的上涨。”
澳大利亚统计局（ABS）周二公布的数据显示，1 月份新增住房贷款增长了 2.6%，达到创纪录的 337 亿澳元。
新投资贷款增长 6.1% 至创纪录的 110 亿澳元，自住贷款增长 1% 至 227 亿澳元，但首次购房者的贷款数量有所下降。
由于利率处于历史低位，维持贷款标准和借款人有足够的缓冲是很重要！
给借款人足够的缓冲，什么意思？
就是要让大批澳洲借款人有足够的资金去偿还贷款。
所以，澳洲央行才再三强调希望在采取行动之前获得更多有关通胀和工资的数据。
澳大利亚央行明确指出，要耐心等待工资增长超过 3%才考虑加息。
从目前的数据来推算，澳洲央行第一次加息或在 2022 年中后期或 2023 年初进行。
意味着 8 月似乎是首次加息的最早时间，但今年 11 月的可能性更大。
澳大利亚四大银行的经济学家们也纷纷给出预测：
- CBA：预测央行将在今年 6 月加息；
- 西太银行和安保集团预测：8 月首次加息；
- ANZ预测：9 月加息；
- NAB预测：11 月加息。
虽然说加息的确切时间没有办法确定，但有一点可以肯定，加息幅度不会太大！
澳洲央行加息多少？
道理很简单，央行不希望直接大步加息，把所有人压的喘不过气来，导致大量借款人还不起贷款抛售房子。
所以，澳洲央行一直强调的是要等待工资增长数据，给足借款人应对利息上涨的时间。
加息多少才合适？
澳洲金融比价网站 Canstar 比较了 2021 年 1 月与 2022 年 1 月在澳大利亚各首府城市购买中位价房屋贷款者的抵押贷款还款成本，假设使用的是本金和利息连还， 30 年期贷款和 20% 首付。
尽管在那段时间里浮动抵押贷款利率持续下降，但与一年前购买中等价位房屋相比，典型的购房者每月支付的还款额多出 461 澳元：
抵押贷款还款额的增加是由于在此期间房价急剧升值，从 2021 年 1 月的 623,602 澳元增加到 2022 年 1 月的 778,255 澳元。
对于抵押贷款利率急剧上升和上涨后的新固定利率借款人来说，情况要糟糕得多：
在全澳范围内，典型的新固定利率借款人每月的还款额比一年前多出 687 澳元。
上述分析显示了澳大利亚抵押贷款持有人对利率上升的影响程度。
如下图所示，经济学家预计到 2024 年现金利率将上涨约 1.25%，而市场预计利率将上涨约 2.5%：
如果发生这些情况，将等同于每月抵押贷款还款的大幅增加。
以 Canstar 的全澳房价中值 778,255 澳元和 3.04% 的浮动抵押贷款为基准，浮动利率增加 1.25%（至 4.29%）将使每月还款额增加 439 澳元至每月 3,077 澳元。
如果抵押贷款利率上升 2.5% 至 5.54%，这将使每月还款额增加 913 澳元至每月 3,551 澳元。
这样的加息将使最近的澳大利亚购房者承受巨大压力，将打击房价，并造成经济显着放缓。
因此，澳洲央行的加息不太会超过 1.0%，因为影响太严重了！
各大银行突然变调
澳洲央行加息将有助于减缓今年的房价增长。
随着澳洲央行逐渐放松了加息态度，主要银行经济学家也开始突然变调，纷纷预计今年增长将放缓，而 2023 年预计会下降。
CBA 澳大利亚经济负责人 Gareth Aird 表示，预计全澳房价将继续小幅走高，但悉尼和墨尔本这两个最大的市场可能已经见顶。CBA 现在预计全澳住宅价格将在年底持平，而之前的预测是 2022 年上涨 7%。
“我们的预测是，全澳房价将在 2022 年上半年继续小幅上涨，并在 2022 年年中达到顶峰，届时我们预计澳洲央行将开始使现金利率正常化。从那时起，我们预计到 2022 年下半年将逐渐下降，届时全澳房价将大致保持不变。”
CBA现在预计明年住宅价格将“有序回调”8%，而此前预测的下降10%。
Gareth Aird指出，这些预测的条件是澳大利亚央行将逐步和温和地紧缩周期，到 2023 年第一季度，现金利率将达到 1.25%。
2021 年全澳房价涨幅非同寻常。住宅价格的调整是对利率上升的自然反应，因为创纪录的低利率推动了 2021 年价格的惊人上涨。
西太平洋银行的经济学家预计，利率收紧周期将在今年晚些时候开始逐步进入修正阶段，并持续到 2023 年和 2024 年。预计2022年住宅价格将仅上涨 2%，然后明年下跌 7%，并进一步下跌2024 年为 5%。
NAB 经济学家预计今年住宅价格将上涨2.7%，然后在 2023 年下跌 9.3%！
而 AMP Capital 预计 2022 年将增长 3%，明年平均价格将下降 5% 至 10%。
ANZ预测，随着更高的抵押贷款利率开始受到影响，2022 年将增长约 8%，2023 年将下降 6%。
realestate.com.au 方面认为，当澳洲央行提高现金利率，抵押贷款利率将会上升，这将成为抑制房价增长的手刹！
虽然现在市场上购买房屋的需求仍然非常高，但预计来年会有所放缓。
结语
2022 年房价不太可能下跌，此后的任何下跌都将是温和的。
主要原因有几点：
- 目前房价增速已经放缓；
- 固定抵押贷款利率已经提前上调，让借款人提前适应加息环境；
- 由于贷方之间的竞争仍然很激烈，浮动利率在很大程度上一直在下降，但今年可能会上升；
- 抵押贷款利率上升将限制借款人可以达到的金额；
- 澳洲央行一直在等工资增长持续回升，央行的加息速度也将参考澳洲工资增长速度，工资增长将为抵押贷款利率的上升提供部分缓冲。
在你看来，澳洲央行加息的上限会是多少？
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