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- 前言
- 这就是原因
- 如果是拥有固定利率抵押贷呢？
- 压力依旧存在
前言
世人皆知，在澳储行上周再次上调现金利率后，抵押贷款利率迅速上涨。那么，房主们真的将不得不进一步勒紧裤腰带吗？
NO！其实超过一半的有房之士根本不会受到影响！为什么？
这就是原因
目前，许多负债家庭在利用最近的超低利率时期快速偿还债务后，可以吸收更高的最低贷款偿还额。
澳大利亚央行的估计显示，典型的自住型借款人在抵押贷款方面提前了两年。
2021 年人口普查发现，去年 8 月，三分之二的家庭 (66.0%) 拥有自己的房屋，要么完全拥有房屋 (31.0%)，要么拥有抵押贷款 (35.0%)。且在过去 5 年中，拥有抵押贷款的家庭数量几乎翻了一番（增长了 96.8%）。
那么，在过去三个月利率上升 125 个基点并预计在 8 月份再上升 50 个基点的情况下，有多少澳大利亚家庭的抵押贷款还款额实际上会增加？
它并没有你想象的那么多。
对于 61.6% 的直接租房或拥有房屋的家庭来说，抵押贷款的还款显然没有增加。
截至 2021 年人口普查时，只有超过三分之一的家庭拥有抵押贷款。
然而，并非所有这些借款人都会看到还款额增加。
根据澳洲联储的数据，目前约有 60% 的借款人拥有浮动利率贷款，其中约三分之二是自住业主。
在现金利率高于 2% 之前，40% 的浮动利率让借款人的月供不会增加。
因为这些贷款中有许多是在几年前利率较高的时候产生的，但当利率下降时，许多贷款的还款水平保持不变。
意味着大约 24% 的有抵押贷款的家庭不太可能看到每月还款额增加。
鉴于新冠疫情期间固定利率住房贷款的吸收量激增，到目前为止，另一大部分借款人将不受这些最初的利率上涨影响。
不过，随着大部分固定条款明年到期，这种情况或将发生变化。
如果是用固定利率抵押贷款呢？
澳储行的定期融资工具允许银行在整个 COVID-19 危机期间提供极低的固定利率抵押贷款。
许多人利用了这一点，以固定利率获得的新抵押贷款的份额上升，同时许多人为低固定利率贷款进行了再融资。因此，截至 2021 年底，固定利率抵押贷款占未偿还住房贷款的比例上升至约 40%。
这些固定条款中的大多数要到 2023 年才会展期。
根据澳洲联邦银行（CBA）的 1H22 业绩，其 2060 亿澳元的住房贷款账簿（占 38% 的份额）是固定的。
它显示，只有 21% 的固定期限在 2023 年 1 月之前到期，另有 19% 的期限在 2023 年 7 月之前到期。NAB 也类似，只有 28% 的未偿固定期限在 2023 年 4 月之前到期。
推断该情况意味着，在 40% 的固定利率的借款人中，有 60% 至 70% 的贷款要到 2023 年年中才会增加还款额。
因此，总而言之，这些估计表明，在现金利率高于 2% 或 2023 年年中之前，超过一半的抵押贷款人的月供将不会增加。
届时，对于那些固定期限已经到期的人来说，将产生较大的调整和现金流影响。
最后，这些借款人将意识到他们的还款额将会增加，尽管这将是比许多人甚至六个月前预期的更快和更大的调整。
压力依旧存在
虽然大约一半的抵押贷款借款人尚未看到他们的还款额增加，但随着燃料价格、电力和食品价格上涨，生活成本急剧上升，实际工资增长仍然为负。
家庭预算将受到限制，而实际工资仍处于负值。消费者信心也受到了打击，但希望目前较高的就业率可以给人一些安全感，而我们也希望最终能在未来看到较为振奋人心的工资增长，从而缓解大家的财务压力。
抵押贷款利率已经走高，许多人不能再借到与去年这个时候相同的金额。此外，由于预期利率将继续上升，准买家不仅面临更高的借贷成本，而且比过去两年的不确定性更大。
这反映在房地产市场上。买家需求正在放缓，拍卖量和清盘率下降，销量下滑，价格下跌。
不过即使房价下跌，考虑到在房价大幅上涨之后，许多现有房主的房屋净值都处于健康水平，因此仍有很大的缓冲空间。
根据 4 月份的金融稳定评估报告，如上图所示，目前几乎没有一个家庭处于负资产状态。即使房价下跌，这一份额也只会增加很小的一部分。
所有这些因素都表明，大多数家庭将不会受到未来进一步加息带来的巨大财务压力。
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