澳洲房产从业人员将的第三季度称之为“春季房产热潮”，也就是说每年这个时期，买卖房产的人数就会增加，那9月份正是这个时期的拐点，上一周我们通过CoreLogic 的数据分析了澳洲所有首府城市第三季度的房价情况（详情请参考：2017第三季度数据 | 强弩之末？澳洲这个城市房价涨幅最大！）。今天《澳洲财经见闻》带来的是澳洲第三季度贷款市场行情。
根据澳大利亚审慎监管局（APRA）公布的最新住房贷款数据，9月份澳洲住房贷款批准量下降了2.3%，为两年来最大跌幅。但是首次置业者贷款数量呈现加速增长的态势，9月份首次置业者贷款占新增房贷总额的17.4%，为2012年11月以来的最高水平。这或许和新州和维州自7月1日起全面实施首次置业者印花税减免措施有关。
9月份，自住型房贷增长0.5%，达到1.03万亿澳元，远远高出同期投资型房贷水平和当月抵押贷款总额增长率（0.3%）。换而言之，住房市场余温未散，各大银行对自住型贷款客户的竞争不断加剧，进而推高自住型贷款总额明显上升。
尤其是在春季购房热潮来临之际，各大银行纷纷推出优惠政策吸引新的客户。
各大银行推出优惠政策
APRA出台限贷新规旨在“短期”遏制房市投机行为，但是此举却将给整个房地产市场竞争带来长期的影响。
随着澳大利亚春季销售旺季的来临，主要银行纷纷通过下调利率、降低收费或其他信用卡和保险等打包服务来吸引客户，特别是是首次置业者和转贷客户，以扩大市场份额。
澳新银行（ANZ）
澳新银行（ANZ Banking Group）近期宣布再次下调旗下主要自住本息同还房贷利率，累积下调幅度高达56个基点，整体利率不及4%。据了解，ANZ宣布下调的事旗下一款称之为“Simplicity PLUS”的房贷产品。符合条件的借款人可获得低至3.99%的利率，折扣力度较最初定价高达56个基点。适用客户为自住型、本息同还、授信额度不小于5万澳元的客户。
西太银行（Westpac）
西太银行（Westpac）大举向首次置业者和投资者提供两年利率折扣高达115个基点的贷款产品。该银行旗下墨尔本银行、南澳银行和圣乔治银行也将住宅投资者和自住业主还本付息贷款的2年期固定利率削减了2-20个基点。
最新一轮减息包括，Flexi First Option房贷产品的前两年先期利率折扣从71个基点提高到84个基点。整体利率将为3.75%。等到两年期限结束，利率将回到该产品的基本利率，目前为4.59%。投资型房贷的前两年利率折扣从96个基点上调到115个基点。整体利率将为3.99%。两年期限结束后，将恢复到基本利率，目前为5.14%。与此同时，西太银行还取消了这两款产品的600澳元开户费。这些利率适用于新客户，不适用于内部转贷或海外买家。
墨尔本银行、南澳银行和圣乔治银行将两年期固定利率投资性还本付息贷款的利率削减了20个基点，至4.14%。自住房本息连还贷款的利率减少2个基点，至3.78%。
麦格理银行（Macquarie）
麦格理银行宣布推出本息同还浮动贷款利率低至3.69%的产品，该产品提供了一些保留功能，例如受欢迎的抵销账户（offset account），年费从398澳元减至248澳元，信用卡利率低至5.9%。此外，麦格理免除了Black、Platinum和Rate Saver信用卡的年费。
接下来是2017年第三季度贷款市场报告。
第三季度贷款市场报告
投资型房贷较峰值时期出现下滑，而自住型房贷却呈快速上涨趋势。
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据统计，澳大利亚2017年8月的房贷总额为339亿澳元。环比增长2.1%，同比增长8.0%。投资房贷为126亿澳元，而自住房贷则为213亿澳元。自住房贷环比增长0.9%，同比增长8.9%。投资房贷环比增长4.3%，同比增长6.5%。
监管机构限贷新规虽对投资者购房需求构成制约，但首次置业者印花税等优惠却对自住者购房需求起到了促进作用。
自住型住房贷款连续四个月出现增长。
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2017年8月，新增自住型住房贷款总额为213亿澳元包括：住房建设贷款21亿澳元、新房买卖贷款12亿澳元，现有住房转贷6亿澳元，二手房买卖贷款119亿澳元。除转贷业务外，所有自住型住房贷款均同比出现上升。
与去年同期相比，住房建设贷款增长13.5%，新房买卖贷款增长22.4%，二手房买卖贷款增长17.9%，而现有住房转贷则下滑8.1%。
2017年8月份投资型住房贷款虽低于峰值水平，但仍出现增长。
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2017年8月份，澳大利亚新增投资住房贷款126亿澳元，低于2017年三月的峰值水平。其中包括住房建设贷款11亿澳元，二手房贷款116亿澳元。
住房建设贷款和二手房贷款环比分别增长7.0%和4.0%，同比则分别增长25.8%和5.1%。
受监管机构限贷政策和投资型房贷利率上调影响，投资型房贷增速呈持续放缓态势。
截至2017年8月，投资型住房贷款较历史峰值水平下滑13.7%。
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近几年，新州和维州的投资型房贷水平持续上涨，其中新州投资型房贷水平较维州要高。随着投资型房贷利率上调，监管机构逐步收紧信贷政策，这些投资活跃的地区或将受到较大的冲击。
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首次置业者住房贷款数量为自2009年12月以来的最高水平。
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据统计，2017年8月首次置业者自住型房贷为10,277笔。
2017年8月首次置业者住房贷款数量为2009年12月以来的最高水平，占自住房贷总量的17.2%，为2013年7月以来的最高比例。
2017年8月首次置业者住房贷款数量实际上较长期平均水平高出14%。
2017年8月首次置业者住房贷款数量出现激增主要受以下因素推动，即新州和维州自2017年7月1日起全面实施印花税减免优惠政策。
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2017年6月至2017年8月期间，新州和维州的首次置业者房贷数量分别大幅增长了59%和34%。
”
过去一年，平均自住房贷规模仅小幅上升。
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2017年6月，新增自住房贷规模平均为369,600澳元。
过去三个月内，自住房贷平均规模虽环比下滑，但同比仍上涨1.8%。
尽管自住房贷规模同比上升，但较2015年11月的峰值水平下滑3.4%。
目前，澳大利亚统计局（ABS）尚未公布有关投资房贷的此类数据。
尽管选择可变利率的自住房贷借款人占据多数，但是选择固定利率房贷的借款人呈上升趋势。
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2017年8月，固定利率房贷占房贷总量的19.0%，为2013年4月以来的最高比例。
这一比例的历史最高点为2008年3月的25%。
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整体而言，浮动利率贷款明显是澳大利亚自住房贷借款人的首选。近期固定利率房贷数量出现明显上升，反应了利率前景的不确定性。
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只付息房贷增速明显放缓
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根据澳大利亚审慎监管局（APRA）公布的数据，2017年第二季度新增只付息贷款为300.83亿澳元，为2016年第一季度以来的最低水平，同比下降16.7%。
同期，只付息贷款占新增贷款总额的比例为30.5%，较2017年第一季度的36.2%出现下滑，但是较2015年第二季度45.6%的峰值水平明显下降。
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鉴于APRA规定新增只付息贷款不得超过贷款总额的30%，因此，只付息贷款占贷款总额的比例有望进一步下降。受APRA的限贷新规影响，一方面获得只付息贷款的难度增长，另一方面，只付息贷款的利率也出现了数次上调。
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截至2017年6月的一年内，平均未偿贷款余额增长了4%。
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2017年第二季度，平均未偿贷款余额为262,200澳元，同比增长4.0%。只付息贷款平均未偿余额为349,100澳元，同比增长4.1%。对冲账户贷款平均未偿余额为315,700澳元，同比增长2.5%。反向抵押贷款（reverse mortgage ）平均未偿余额为101,100澳元，同比增长3.8%。简易房贷（low-doc loans）平均未偿余额为195,100澳元，同比增长2.1%。其他非标准房贷的平均未偿余额为186,000澳元，同比下滑43.1%。
尽管未偿贷款余额同比出现上升，但仍远低于目前的住房总价。因此，借款人仍持有抵押房产的明显权益。
按揭率（LVR）高于90%的贷款数量为2011年三月以来的最低水平。
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根据APRA提供的数据，2017年第二季度新增房贷总额为986.86亿澳元。按揭率未超过60%的贷款为250.91亿澳元，占新增贷款总额的25.4%。按揭率介于60-80%的贷款为526.33亿澳元，占新增贷款总额的53.3%。就按揭率未满80%的贷款占贷款总额的比例而言，既往历史高点为78.8%。
2017年第二季度，按揭率介于80-90%的贷款为141.31亿澳元。按揭率超过90%的贷款数量为68.31亿澳元，为2011年3月以来的最低水平。既往历史低点为6.9%。
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高按揭率贷款额出现下滑，表明银行等贷款机构对房贷业务开始采取更为谨慎的态度。按揭率高出80%则往往意味着借款人需要购买房贷保险（LMI），因此，高按揭率贷款数量出现下滑，则表明对LMI的需求出现下降。
”
住房贷款增速放缓
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根据澳储行（RBA）提供的数据，2017年8月未偿贷款总额为1.692万亿澳元，过去十年近乎翻倍。
2017年8月，住房贷款增长0.5%，其中投资房贷增长0.4%，低于自住房贷增长率（0.5%）。
住房贷款月度数据表明，近期澳大利亚住房信贷增长持续放缓，但是8月份却录得增长。
截至2017年8月的12个月内，住房贷款增长6.6%。其中自住房贷增长6.3%而投资房贷则增长7.3%。
在房贷增长率出现放缓的同时，投资型贷款利率出现上调，同期近几个月的房价增长率也出现相应放缓。
END
纵观整个第三季度贷款市场可以发现，澳洲审慎监管局（APRA）年初实施的相关限制政策已经初见成效。然而，由于澳洲家庭负债高企，一些借款人并未充分考虑利率上调所带来的影响，并错误的认为未来工资增长或将帮助缓解偿贷压力，APRA主席Wayne Byres在向参议院委员会汇报时指出，希望各大银行采取谨慎态度。
澳洲财长莫里森（Scott Morrison）也表示，希望澳洲各大银行采用更加严格的全面信贷报告体系（Comprehensive Credit Reporting，简称：CCR），从而优化贷款体系，以及银行业的竞争现状。
虽然该措施还未落到实处，但可以看出政府即将开始下一步的贷款严把，随着信贷市场的收紧，市场上永远都存在不确定的因素，但大致可以判断的是物业应该不会降价出售。对于购房者而言，需做好充足准备，了解购房贷款流程，资讯专业人士，随时做好准备。
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