在今年新冠疫情中，许多公寓业主和租房者承受着庞大的财务压力，无论业主或房东现金短缺的原因为何，如果他们无法支付税款，那么就是归产权物业管理，或称分契式住房项目(Strata Scheme)的问题。
请记住，由于更多的人在家工作以及对清洁公共财产的需求增加，土地税、市政费、物业费等产权支出（strata expenses）随之增加，而且将引发一场金融危机。
儘管面对未付税款的房主有标准程序追缴，但仍需要时间。
为了弥补财务缺口，不太有同理心的产权委员会（strata committees）将警告所有权人在涉及罚款利息和债务追偿方面，缴交滞纳金等费用没有任何迴旋馀地。
产权委员会对社区凝聚向心力没有多大作用，但可以减少分契式住房项目（Strata Scheme）资金耗尽的危险。
除此之外，还有一种倾向是做房屋维保工程（capital works）或物业基金或维修费（sinking fund）用来维修房屋大型损耗以确保住房正常运作。
物业基金是产权委员会最讨厌的财务问题。从历史上看，物业所有者倾向忽略维护和修理，将烂摊子留给下一个房屋持有者。由于过去公寓楼常有发生坍塌情事，各州便立法要求业主预先支付他们未来维修和保养的费用。
提前计划
在新州，昆州和西澳，所有大于两个lots的产权都必须制定10年计划，以估计何时会倒塌以及修复费用，业主必须设定预算满足预期所需的修缮费。
但是，儘管房屋维护计划可以由专业人员来制定，普通的委员会成员也可以，您或许会认为这很简单。
在维州，只有规定超过100多个单元房或合同价格超过＄20万的建筑才必须制定维护修缮计划，但任何具备此类计划的建筑物，无论大小，都必须事先收取以支付未来的房屋维护费用。
在南澳的法律仅暗示（而不是要求）为将来的维护修缮预留现金。
无论如何，在澳大利亚全国各地，未雨绸缪的费用如此高昂，而我们现在许多人正处于经济困窘的状况。那么，负责支付公寓日常维护费用的行政费（admin fund）可以挪用物业维修费（sinking fund，改造整个建筑结构的费用）支应吗？
若是在昆州，绝对是不行的。在线上许多物业介绍中，您会发现一些提醒，那就是个别资金项目无法转变到另一种用途。
在维州，立法规定物业维修费只能用于支付维护计划中所列的项目，除非必须通过特别决议批准的特殊情况（反对者不得超过所有业主的25％），这些例外情况是否包括可以向行政费借贷均未明确说明。
在新州，行政费可以从基本工程基金（capital works）中挪用，但前提是产权委员会必须在三个月内作出还款的计划。请注意，只能在委员会意见达成一致时挪用款项，因此转账和二次借贷非常普遍。
但是，总而言之，没有人因为挪用资金而入狱，而且任何产权经理（strata manager）都不会因允许这样做而失去执照。这在财务上操作是否正确无误则是另外一个问题了。
文章来源：1688网
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