“鉴于未偿贷款数额巨大而借贷标准已有所收紧，其中部分只付息贷款借款人在到期后很可能无法满足目前执行的借贷标准。因此在2018-2020年之间，澳洲金融风险将会加大。”
“市场上投资者对于只付息贷款的需求巨大，因此我们决定削减投资者只付息贷款利率。”
一天之内出现两种不同声音，一个是澳储行（RBA）发出的预警，一个是银行业代表的发言。你是否感到疑惑，这是又杠上了？银行业胆敢挑战央行的威严，做出这种大逆不道的事来？
为什么用“又”？澳洲财经见闻在上周的文章中就只付息贷款是否放松做出了诠释。从2月份开始，市场上针对只付息贷款的声音就没有停过。
毕竟，自澳大利亚审慎监管局（APRA）出台新规，限制只付息等高风险贷款以来，三个月内只付息贷款所占比例下降了近1/2。2017年第2季度，只付息贷款占所有新增贷款的比例为30.5％。第3季度，这一比例则下降至历史最低水平，为16.9%，明显低于APRA有关“只付息贷款不得超过新增贷款总额30%的上限”。2017年第4季度，澳大利亚投资型贷款则创下18个月以来的最低水平。
这部分就好似硬生生从身上割去一块肉。因此，银行业时刻期待着有政策放宽的一天。关于这个问题，澳财长斯科特·莫里森（Scott Morrison）、澳大利亚审慎监管局（APRA）主席韦恩·拜尔斯（Wayne Byres）、以及澳储行（RBA）行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）均持不同意见。
澳储行针对只付息贷款风险发出警告
在房市繁荣高峰期发放的约600亿澳元只付息贷款将在未来四年被重置。专家表示，这可能影响整个经济的消费者支出。
澳储行行长助理Michele Bullock于2月20日在悉尼的会上表示，绝大部分只付息贷款将在2018-2020年期间陆续到期。她说：“鉴于未偿贷款数额巨大而借贷标准已有所收紧，其中部分只付息贷款借款人在到期后很可能无法满足目前执行的借贷标准。”
另外，相比自住型借款人，投资型借款人给金融稳定性带来的风险更大。投资型借款人持有只付息贷款背后存在负扣税的激励因素，进而成为金融监管机构的主要关注对象。
Bullock表示：“投资型贷款所导致的宏观金融风险相对更高。相比自住型贷款人，为了实现负扣税收益的最大化，投资型借款人使用只付息贷款旨在保持自己的负债不变。因此，若房价出现大幅下跌，则在相同按揭比的情况下，此类借款人相比本息同还借款人更容易、也更快陷入经济困境。”
此外，自2016年底以来，只付息贷款利率上调了60个基点，由此给投资者的现金流也造成了明显的冲击。
按照规定，在只付息贷款到期后，部分借款人按照原始合同的规定可自动转为本息同还贷款进行偿付；而另一部分借款人则希望循环使用只付息贷款。当然，只付息贷款顺延需要以满足现有的贷款标准为前提。
因此，一些并不满足现有只付息贷款延期标准的借款人可能会存在本息同还无法负担的问题。
据统计，使用支付息贷款的借款人在只付息贷款到期后，其所需要偿付的月供将较到期前增加30-60%不等。
澳储行方面表示，2014/15财年，约有11%的成年人口，即200万人，拥有至少一处投资物业，其中80%左右的人负债，且越来越多投资者持有多套房产。60岁以上的房产投资者所占比例也大幅上升。
Bullock说道：“事实上，投资型借款可能导致的宏观金融风险相对更高。由于不是自己的唯一住房，在房价下跌的情况下，投资者更有可能出售他们的投资房产，以减少资本利得损失。这种情况的出现极有可能导致房价的螺旋式下跌，对所有住房持有人的家庭财富构成明显冲击。”
无独有偶，在澳储行针对只付息贷款发出金融稳定性风险警告后没多久，多家银行和贷款机构宣布削减投资者只付息贷款。
多家银行同时下调投资者只付息贷款利率
虽然澳洲监管部门担心家庭债务增长，极力遏制只付息贷款。荷兰银行（ING）、麦格理银行（Macquarie Bank）以及Virgin Money（该贷款机构为昆士兰银行附属机构）本周二宣布将削减投资者只付息贷款利率。
贷款机构则表明，削减只付息贷款利息是为了响应投资者对贷款的强劲需求，尤其是那些充分使用负扣税政策的投资者。
近日，包括澳新银行（ANZ）和澳洲联邦银行（CBA）在内的澳洲各大银行都表示，房贷业务还在持续不断的增长。
那么其他一些贷款机构就将目光转向了目前在市场上贷款较为困难的房产投资者，对于首付在20%-30%的借款人，这些机构下调利率高达24个基点。当然，在整个还款周期内，将会严格审查借贷人是否有能力偿还。
在澳洲贷款市场占有2.6%的市场份额的荷兰银行，对超过15万澳元以上、贷款与估值比率（LVR）至少为80%的投资型贷款，下调浮动利率5个基点，至4.64%。此外，该银行还将1-5年期本息连换和只付息贷款固定利率上调了8-41个基点。
昆士兰银行旗下Virgin Money将投资者只付息贷款浮动利率下调24个基点。贷款金额在7.5万-49.9万澳元之间的贷款利率下调14个基点，至4.39%；数额在75万澳元以上的贷款利率下调24个基点，至4.29%。
根据Canstar的分析显示，由于澳洲审慎监管局（APRA）担心只付息贷款持续增多会推动房价和家庭债务上涨，从而加剧金融稳定风险。因此出台相应措施限制只付息贷款。
在过去18个月内的，只付息贷款的利率上涨，而自住业主贷款和还本付息贷款的利率下降。如：自去年1月以来，投资者只付息贷款的平均浮动利率上升44个基点，两年期固定利率贷款的平均利率上涨25个基点。
自澳大利亚审慎监管局（APRA）出台新规，限制只付息等高风险贷款以来，三个月内只付息贷款所占比例下降了近1/2。
据统计，2017年第2季度，只付息贷款占所有新增贷款的比例为30.5％。第3季度，这一比例则下降至历史最低水平，为16.9%，明显低于APRA有关“只付息贷款不得超过新增贷款总额30%的上限”。2017年第4季度， 2017年12月，澳大利亚投资型贷款则创下18个月以来的最低水平。
一方面，澳储行在强调只付息贷款会对加大金融风险需严格把控；另一方面，这些银行贷款机构在削减投资者只付息贷款利息，试图吸引更多的投资者。
事实上并不矛盾，双方所处立场不同。
角色各异，看到不同的世界
澳储行
澳洲储备银行（RBA）也叫澳洲央行，和中国的央行不同，澳大利亚央行仅负责实施货币政策，维持金融系统的稳定。
具体的监管把控是由澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）和证券及投资委员会（Australian Securities and Investment Commission, ASIC）来执行的。这种监管模式被称之为双峰监管，在该体制下，澳洲金融监管系统主要职责如下图所示：
澳洲审慎监管局（APRA）针对银行、信用联社、房屋协会、保险和再保险公司、友好协会和退休养老金等实施审慎监管。
澳大利亚证券及投资委员会（ASIC）主要负责对各金融机构商业行为进行监管，维护市场诚信和保护消费者权益。
澳储行所看到的是整个宏观经济面，目前房价高企、家庭负债达到历史新高。许多家庭已经陷入了经济困境。事实上，哪怕是燃气或其他商品的价格稍有上涨都会成为’压倒很多家庭的最后一根稻草’。
更别提央行上调利率了，一旦澳洲多数家庭因为负债压力过大而无法偿还贷款，房屋就会遭到银行抛售，房价下跌在所难免。我们在之前的文章中提到过，造成房价下跌的四个最重要的因素：
1. 房贷收紧、利率上调并还贷压力上升；
2. 失业和就业不充分导致缓慢出现通货紧缩；
3. 政府干预失败和市场自行修正；
4. 全球危机。
房贷收紧、利率上调并还贷压力上升居首位，看下面这套流程图你就明白了。
当然，除了考虑到经济因素。央行还需考虑到澳大利亚当地居民，年轻的首次置业者们。数据统计显示，全澳范围内，首次置业平均需要存款6年才能支付的起第一套房屋的首付。而在悉尼这样的首府城市，需要存长达8-9年的积蓄，才能付得起首付。
为了帮助首次置业者买房，各州政府也是出台各项措施，比如：新州首次置业者购买65万以下房屋免除印花税，购买65万-80万间的房屋可获得印花税减免，维州昆州也有相应的政策。
最新数据表明这些政策似乎真的起到了一定作用，2017年7月份以来，新州首次置业买家增长了19,000人，数量翻了3倍。
如果房价继续以每年12%增速涨下去，而工资增长依然停步不前，只会造成两极分化越来越严重，房价出现虚高。
银行业
银行业在澳大利亚的金融体制中发挥着更大的作用，长期以来，支撑澳大利亚银行业的国内四家大型银行，其总资产占整个澳大利亚银行业的75%左右。剩下的25%呢？就由其他贷款机构和海外银行进行瓜分了。
银行的资本大多来自海外，他们不像澳储行一样考虑那么全面，对于这些银行和贷款机构而言，把钱贷出去才是正事。之前这部分一直是四大银行的天下。突然，澳洲监管部门发话了，所有银行注意，全部收紧投资者只付息贷款，同时设定贷款数量上限。
最开心的不是央行，当然是这些海外银行和贷款机构，是时候大展拳脚了！这就有了我们开头说的一幕。当然，严格审批每一笔贷款他们还是会严格遵守的，因为与自身利益相关。
银行贷款通常会对两个方面进行审核：
借贷安全性(Security)
银行通过贷款价值比率(Loan to Valuation Ratio，简称LVR)指标来判断和控制你作为贷款人的风险。
还款能力(Servicing)
为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。
如今为响应澳洲审慎监管局的要求，多数银行审批都更加严格了，比如前些日子澳洲财经见闻报道的银行在审批贷款时需要考虑到家庭日常支出等。
银行是不会做亏本买卖的，他们用LVR来控制把钱借给你的风险：LVR=贷款额/房产价值。其中，这个房产价值不是指购房价格，而是银行通过专业估价师评估的房产实际市场价值。
举例
假如你这套房子买的100万澳元，在向银行申请贷款时，银行评估会考虑到当前市场行情，估价会低于购入价格从而将自身的风险降低至可控范围。
那对于银行业来讲，这风险相对小多了，无论是只付息贷款还是本息连付贷款，都属于抵押贷款中的一种，他们是以房屋本身作为抵押物。一旦有一天业主破产了，银行就会收回房子，然后拿到市场上卖。
身边故事
悉尼一位资深的当地房产中介朋友透露，曾经卖过许多银行给的物业，银行方面并没有给出具体要求，基本上只会给一个底价，超过底价就行，所以非常轻松。
正所谓“牵一发而动全身”，其实她不知道的是，倘若市场上这类型的物业越来越多，当地房价就会承压，出现下滑。大面积的房价下跌很可能是崩盘的前兆，澳储行正是担心这样的“硬着陆”才不敢轻易加息，让房价上涨出现适度的冷却。
END
澳储行是希望房价可以得到冷却，但海外银行和贷款机构的趁火介入，很可能会给因缺氧而即将熄灭的火苗送来一口救命的氧气，当更多的贷款机构加入到减息大战中，虽说这些银行和机构并非主要战场，但房市或许会出乎经济学家们的预料，再次出现小幅反弹。
本文信息来源：澳洲金融评论报、澳洲人报、The conversation
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