Domain最新发布的季度房地产报告显示，尽管澳洲独立屋与公寓的租金仍处于历史高位，但其增长势头已出现停滞。
该机构指出，市场正处于“重新平衡”的初期，但住房负担能力依然令人担忧。据悉，目前租客年收入需达到10万澳元，方能维持相对舒适的租赁生活。
霍巴特是澳洲租赁市场最紧张的地区，空置率仅为0.3%。（ABC News: Gregor Salmon）
Domain研究主管预测，随着政府持续加大对首次置业者的支持，租赁市场的压力有望在2026年得到进一步缓解。
根据房地产门户网站Domain的数据，由于租客的支付能力已触及天花板，澳洲部分州府城市的租金增长陷入停滞，整体市场正面临“速度限制”并开始重新洗牌。
Domain 12月季度租金报告指出，在过去三个月内，墨尔本、阿德莱德、珀斯和达尔文的独立屋要价已出现下跌或原地踏步的迹象。
即便如此，全澳各州府城市的独立屋租金本季度仍微涨2.3%（约15澳元）。其中，布里斯班以3.1%的涨幅领跑，霍巴特和堪培拉分别上涨1.7%和1.4%。
从年度数据来看，霍巴特独立屋租金在过去12个月内上涨了7.1%，增幅居全澳之首，布里斯班（6.3%）和珀斯（4.5%）紧随其后。
值得注意的是，墨尔本是唯一一个独立屋租金年度下滑的州府城市，跌幅为1.7%。目前墨尔本独立屋租金中位数为580澳元，较2024年9月的峰值便宜了15澳元，是所有州府城市中租房成本最低的。
由于供应持续短缺，澳洲各地仍有大量租客面临“一房难求”的困境。（ABC News: Nick Sas）
在公寓市场方面，尽管多数城市的租金已创下历史新高且年度涨幅达3.2%，但12月季度的全澳公寓租金基本持平。
Domain分析认为，这种错综复杂的趋势反映出澳洲租赁市场的负担能力已降至冰点。由于租金水平持续高企，许多家庭需要年入10万澳元以上才能覆盖日常开支。
悉尼房租达到每周800澳元
Domain研究与经济主管Nicola Powell表示，租金增长正面临“速度限制”。她分析道，经历数年极端上涨后，市场已出现明显的可负担性天花板。
Powell认为，租客预算与高昂租金之间的博弈将遏制涨幅，这标志着市场正进入演变的新阶段。在此背景下，租金虽维持高位，但涨势将放缓且呈现出明显的地区差异。
数据显示，悉尼12月季度的独立屋租金中位数上涨1.3%，达到惊人的每周800澳元，公寓租金也攀升至750澳元。
据Powell观察，由于独立屋租金过高，2025年选择转向公寓的澳洲人数量激增，租客们正在积极寻找更经济的替代方案。
然而，在墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉和达尔文，公寓租金的涨幅甚至超过了独立屋。她强调，现在的市场不再朝单一方向移动，波动很大程度上取决于地理位置及房产类型。
公寓仅比独立屋便宜15澳元
Domain调查发现，堪培拉、布里斯班和达尔文的公寓租金涨幅显著，分别达到3.6%、3.2%和3%。
在过去一年中，达尔文和布里斯班的租金涨势尤为强劲。除霍巴特较2024年底微降1%外，其他所有州府城市的租金目前均处于历史最高点。
目前全澳州府城市的平均租金中位数为每周650澳元，较去年上涨20澳元，与独立屋租金的差距已缩窄至仅15澳元。
在公寓租金排名中，悉尼以每周750澳元高居榜首；布里斯班与珀斯以650澳元并列第二；达尔文（598澳元）位列第四；墨尔本与堪培拉（580澳元）则并列第五。
偏远地区租赁供应有限
2025年全澳租赁市场最紧张的地区当属霍巴特，其空置率已从前一年的0.4%降至极低的0.3%。
此外，珀斯（0.5%）、阿德莱德（0.6%）、达尔文（0.7%）和布里斯班（0.9%）的空置率也均低于1%的警戒线。其中达尔文的供应量降幅最大，从一年前的1.3%骤降至0.7%。
偏远地区的情况同样严峻，租房空置率仅为0.9%。虽然较三个月前的0.7%略有改善，但寻房难度依然巨大。
州府城市家庭预算已达极限
尽管整体形势紧张，但得益于悉尼空置率升至1.4%，全澳州府城市的平均空置率改善了0.3个百分点，达到1.1%。
悉尼公寓平均周租已攀升至750澳元。（ABC News: John Gunn）
Powell指出，空置率的回升主要受季节性因素影响，新年期间换租潮的到来将使供应再次收紧。
她直言，尽管部分地区的租金趋于平稳，但这更像是租客在支付极限边缘的“无声尖叫”，澳洲距离彻底摆脱租赁危机仍有很长的路要走。
加息可能给租金带来上涨压力
不过，市场也并非全无希望。Domain预计，随着投资者活跃度提升及政府对首次置业者的持续支持，房源短缺问题有望在2026年得到缓解。
值得关注的是，澳洲政府的“置业支持项目”（原住房担保计划）已于2025年10月1日正式生效，通过5%首付计划助力更多人购房。
然而，Powell也发出了预警。Domain预测澳洲储备银行（RBA）可能在今年年中加息，这或将引发连锁反应。
她解释称，一旦澳洲储备银行（RBA）上调利率，房贷成本的增加将迫使更多潜在买家滞留在租赁市场，从而推高住房需求，给租金带来新一轮的上涨压力。
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