仅靠规划改革无法解决住房危机

真正的问题在于住房资源配置不当，而加剧这种不当配置的，正是那些固化代际财富差距的政策。

澳大利亚并非住房总量短缺，而是住房资源配置不当。老年群体的寿命更长、财富更充裕，却居住在超出自身需求的大户型住宅中；与此同时，年轻家庭被迫挤在小户型里，甚至无力在自己成长的郊区购房。

然而，政策讨论仍将住房短缺主要视为住房建设问题。经济学家们似乎忘记了一个基本原则：关键不仅在于我们建造了多少住房，更在于我们如何高效利用这些住房。

评论人士常以伍拉拉（Woollahra）这类郊区为例 —— 如今这里的居住人口比 40 年前还少 —— 证明我们需要提高住房密度。

这种认知误区催生了一些反常现象。以伍拉拉为例，评论人士称其当前居住人口少于 40 年前，以此证明提高住房密度的必要性。

伍拉拉的住房密度确实较低，但过去 40 年里，这里的房屋数量并未减少，减少的是居住人口。曾经容纳多口之家的住宅，如今成了退休人士居住的 “空巢房屋”。这种情况在澳大利亚全国范围内普遍存在，导致年轻群体无法获得靠近工作地点和生活配套、且适合家庭居住的住房。

换言之，澳大利亚的住房危机主要源于配置效率低下，而非住房建设不足。

但住房流转速度放缓，不仅仅是因为人口寿命延长 —— 政策激励机制也起到了关键作用。

住房资源配置不当的现状（且未来可能进一步恶化），部分源于人口结构变化。澳大利亚人的退休生活不仅寿命更长，健康状况也更好，这无疑是社会发展的重大成就。但这也意味着，过去促使人们换购小户型住房的健康问题，如今会推迟到人生更晚阶段才出现。澳大利亚房地产协会的一项调查显示，85% 的 55 岁以上家庭拥有两间或两间以上空置卧室。经合组织（OECD）数据显示，澳大利亚的人均住宅房间数达 2.3 间，在发达国家中排名第四。对于一个据称面临住房短缺的国家而言，这样的数据令人震惊。

但住房流转速度放缓，并非只由寿命延长导致 —— 政策激励机制同样重要。政府政策构建并强化了一套体系：它鼓励资产丰厚的退休人士占用超出自身需求的住房，而年轻一代则只能争夺剩余的住房资源。

一些有意换购小户型住房的退休人士，面临着切实障碍：印花税增加了搬家成本，有时他们所在社区甚至缺乏适合老年人居住的住房。

然而，大多数退休人士更倾向于在现有住房中安度晚年，且鉴于巨大的代际财富差距，他们中的许多人完全有能力承担相关成本。这种偏好本身自然且易于理解，但政府政策不应为此提供补贴。

以所谓的 “downsizer 超级年金缴费政策”（注：澳大利亚一项允许退休人士出售住房后向超级年金账户额外缴费的政策）为例。尽管名称含 “ downsizer ”（意为 “换购小户型者”），但该政策并未要求申请人必须换购小户型住房。退休人士可以出售现有住房，再购买一套面积更大、价格更高的住房，同时仍可向超级年金账户额外注入 30 万澳元，并享受丰厚的收益税减免优惠。

对劳动征税过重，对土地征税过轻

同样不合理的政策还有：养老金资产审查将自住房排除在外，这促使退休人士持有更多住房资产。从更广泛层面看，澳大利亚对劳动所得征税过重，对土地征税过轻；同时，商品及服务税（GST）的豁免政策，更符合老年群体的消费习惯。

此外，“首次购房者” 相关计划不仅推高了房价，还进一步拉大了代际差距。房价上涨让拥有住房的退休人士财富进一步增加，同时也加重了本可能换购住房者的印花税负担。

总体而言，当前政策体系在财富积累方面对年轻群体不利。澳大利亚财政部的退休收入报告显示，退休人士在退休期间的财富通常能保持稳定，甚至有所增长 —— 这意味着住房资源并非通过退休人士换购小户型释放，而是通过遗产继承流转。

然而，当前主流的政策应对措施完全忽视了这一配置问题。一些人认为，解决方案就是建造更多住房。但如果我们仅依赖这一手段，不仅可能造成资源浪费，还缺乏长远眼光。目前澳大利亚的生育率比人口替代水平低近 30%，若不考虑移民因素，未来每一代人口数量都将显著减少。但我们仍在不断推动年轻群体购买价格高昂、且不利于组建家庭的公寓 —— 这会进一步加剧人口结构萎缩，而人口结构恰恰会影响未来住房市场的走向。

这种做法将产生长期后果。当如今购买公寓的群体进入退休阶段，希望变现房产以支付养老和医疗费用时，市场上可能根本没有足够的买家。

年轻一代承担成本

当然，移民或许能帮助维持房价稳定，但无限期依赖移民存在风险。若移民数量减少，澳大利亚可能同时面临人口结构危机和住房过剩问题，而年轻一代将不得不承担当下过度建房带来的成本。

然而，澳大利亚没有直面这些更深层次的结构性问题 —— 人口老龄化、贫富差距，以及固化这些问题的政策 —— 反而一门心思聚焦于规划改革，仿佛仅凭重新规划分区就能解决住房危机。

真正的问题在于住房资源配置不当，而构建并强化这种不当配置的，正是那些固化代际财富差距的政策。将规划改革视为万能药，只会重蹈覆辙：让现有土地所有者获得意外暴利，却丝毫未解决住房市场的扭曲问题。