存量住宅负扣税政策正式取消，叠加住宅贷款额度收紧，商业地产对部分投资者的吸引力显著提升。
澳洲个人散户投资者以往大多偏好配置住宅房产，但联邦预算案出台的一系列政策调整，让不少人开始重新审视商业地产的投资价值。
目前投资者已无法对存量独立住宅及公寓使用负扣税，而商业地产并未受到该政策限制。
投资者经过测算后会发现，工业地产与零售地产仍可享受负扣税带来的税务优惠，对比存量住宅，这类商业资产如今更具投资吸引力。
昆士兰州东南部（含 Gold Coast）人口持续迁入，有力拉动了零售物业与工业楼宇的需求。
除此之外，受负扣税政策变动影响，各大银行已开始下调面向住宅投资者的放贷额度。
澳洲多地各类商业地产普遍出现房源严重短缺的情况，这将在未来数年持续推动租金上涨，最终带动资产增值。
建筑成本高企、规划审批流程冗长，再加上开发商普遍趋于避险，新增项目推进受阻。业内判断，至少未来两至三年内，房源紧缺的现状难以得到缓解。
以下为五大值得投资者关注的商业地产热门区域：
一、昆州 Gold Coast—— 工业地产、零售地产
澳洲南部各州人口不断迁往昆士兰州东南部，带动当地零售及工业物业需求大涨。大量人口迁入 Gold Coast 片区如 Burleigh Heads 并购置高端公寓，人口增长进而刺激仓库、零售商铺及写字楼的租赁需求。
Robina 与 Varsity Lakes 片区的商业地产空置率已低于 5%。企业租户因搬迁新场地需承担高昂装修成本，大多选择继续留在原有场地经营。
Yatala 周边多幅大型工业用地已被转售并改建为公寓楼盘，以此把握人口增长红利。这一趋势造成双重影响：工业物业供给不断减少，市场需求却持续攀升。
二、维洲东南部 Dandenong South、Keysborough—— 工业地产
Dandenong South 与 Keysborough 的工业地产空置率不足 3%，区域内开发用地已基本饱和，几乎没有新增供给空间。墨尔本东南部目前是澳洲东海岸供需最紧张的商业地产市场，剩余规划工业用地仅余 140 公顷。
一旦有工业楼宇空置，很快就会迎来大批租户求租。18 个月前，老式工业地产租金为每平方米 130 澳元，如今已涨至每平方米 160 澳元。
同理，只要有工业物业挂牌出售，通常都会引来多名意向买家。依托M1 Monash与M3 EastLink两条高速公路，该区域配套完善、往返市区交通便捷，成为吸引投资者的核心优势。
三、维洲、新南威尔士州乡镇地区 —— 酒店
维洲诸多乡镇的高品质酒店房源缺口巨大。无论是 Grampians 周边的旅游业，还是 Horsham 周边的钛铁矿产业，都催生了旺盛的住宿需求。
当地不少酒店由个体小业主经营，经验丰富的开发商与运营方可以打造更高标准的住宿设施，并收取溢价房租。目前，已有投机开发商瞄准了这类乡镇市场。
新南威尔士州部分地区也呈现出相同态势。
例如该州中西部的 Orange，当地部分酒店房价已比肩悉尼。Quest连锁酒店在该区域布局成熟、运营出色，但多数片区仍有充足空间容纳其他运营品牌。
四、Adelaide 西北部 —— 工业地产
Gillman 与 Torrensville 两大工业片区市场需求极为旺盛，今年年初区域空置率约 2.3%，为全澳最低水平。
除 Adelaide 整体工业扩张外，AUKUS核潜艇项目带来的长期供应链需求，还将在未来数年持续推高当地工业地产需求。
与此同时，现代化高品质物流仓储物业供给严重不足。截至 2025 年，Adelaide 都会区超 90% 的规划产业用地均已敲定使用方，进一步加剧了 Gillman 等成熟片区的房源紧张局面。
Adelaide 中央商务区同样面临供给压力，去年甲级写字楼空置率低至 3.8%，且最早要到 2027 年年中才会有新项目入市。
五、Greater Perth—— 工业地产
Perth 工业地产市场供给极度紧张。城市南部片区，尤其是 Henderson、Bibra Lake 及 Cockburn 一带，因毗邻新建Kwinana Port，工业物业备受追捧。
和 Adelaide 一样，AUKUS等大型国防项目也是拉动当地需求的重要因素。
Perth 目前是全澳工业地产供需最紧张的区域，空置率约 2%，物业成交中位价格大幅攀升。
短期内房源短缺的现状难以改善，新增供应寥寥无几。市场目光因此转向 Neerabup、Wangara、Forrestdale 等郊区及区域中心城镇。
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