为何达尔文成房产投资者的 “最热市场”

达尔文是今年表现最佳的房地产市场。图片来源：iStock

长期表现不佳的达尔文，如今已蜕变为澳大利亚增长最快的房地产市场，同时成为房产投资者的热门目的地。但问题在于，这样的热度能持续多久？

达尔文的住房市场规模虽小，却在首府城市中领跑，房价涨幅甚至超过了各地区市场。背后原因是，在待售房源短缺的背景下，投资者纷纷涌入，追逐全澳最高的租金收益率。

房产咨询机构 Empower Wealth 的董事总经理本・金斯利（Ben Kingsley）表示，达尔文房地产市场的增长由投资者推动，跨州买家的代理机构正代表他们积极追逐更高收益。

“过去十年，达尔文一直是表现最差的市场之一 —— 在资本增值方面，它的表现完全不及预期，还经历了一轮幅度不小的价格回调，低迷状态已持续十余年。” 他说，“而现在，得益于极高的租金收益率（这有助于投资者偿还贷款）、极为有限的房源供应，再加上北领地首府迎来了对商业发展和城市扩张持积极态度的新一届政府，所有有利条件都已具备，这意味着达尔文有望成为一个表现强劲的市场，而目前的情况也确实如此。”

奥利弗・休姆房产集团（Oliver Hume Property Group）首席经济学家马特・贝尔（Matt Bell）指出，尽管市场规模较小，但达尔文的价值涨幅仍持续超过其他首府城市。

科塔 ility（Cotality）数据显示，今年三季度，达尔文的房价涨幅高达 5.9%，位居全澳第一；年度涨幅也以 12.9% 领跑，超过了其他所有首府城市及各州的地区市场。

贝尔还提到，若将房产增值和租金收入纳入考量，达尔文的总回报率在所有首府城市中最高，达到 20.6%。

“达尔文的住宅中位价为 55.8595 万澳元。尽管近期涨幅显著，它仍是房价最亲民的首府城市市场之一。” 他表示，“租赁市场供需依然极度紧张，这进一步推高了租金上涨压力。同时，房产交易活跃度保持稳定，而待售房源数量仍远低于平均水平。”

各城市房价变化情况

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数据来源：科塔 ility（Cotality）9 月房价指数

截至 9 月底，达尔文的待售房源数量较平均水平减少 53%，而贝尔指出，房产成交量仍高于平均水平，这凸显出 “需求与可用供应之间存在明显失衡”。

“即便购房负担压力不断加大，当前市场环境仍有助于维持房价稳定。” 他表示，“总体而言，市场状况表明，达尔文可能会继续受益于低供应和相对亲民的房价，这或在中期内支撑房价上涨。”

贝尔还提到，尽管所有首府城市的住房空置率都低于趋势水平，但达尔文约 0.5% 的空置率创下历史新低，远低于 1.2% 的全国平均水平，这也凸显出当地租赁市场房源短缺的严峻程度。

房产研究机构 Hotspotting 的主管特里・赖德（Terry Ryder）表示，达尔文是今年表现突出的市场：亲民的房价、资源行业带来的潜在需求，以及租赁空置率收紧，共同促使购房者产生紧迫感。

“自 2024 年底以来，这一轮强劲的上涨势头就稳步形成，涨幅超过了南部许多市场。” 他说。

如何挑选房价即将飙升的郊区

Hotspotting 在 2024 年底就预测达尔文将成为 2025 年的房产投资热点，此后又在其春季房价预测指数中将达尔文列为 “赢家” 之一。

“我们当时已有证据表明，达尔文的房价今年会上涨。” 赖德说，“我们能看到购房者活跃度开始上升，同时也注意到那些推动房地产需求的潜在经济因素 —— 例如，当地的基础设施投入力度很大。我们认为，投资者会将目标锁定达尔文，因为它不仅是澳大利亚首府城市中房价最低的，也是目前租金收益率最高的。今年，这一趋势的表现确实非常明显。”

各城市租金增长情况

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数据来源：科塔 ility（Cotality）9 月季度租金报告

科塔 ility 本周发布的数据显示，今年三季度达尔文的租金涨幅达 4.2%，年度涨幅为 7.6%，租金中位价升至每周 687 澳元，两项涨幅均为全澳最高。

该机构表示，自澳大利亚储备银行（RBA）今年 2 月首次降息以来，由于房价涨幅超过租金涨幅，全澳租金收益率普遍收窄。其中，达尔文的总租金收益率收窄幅度最大，自 2 月以来下降了 24 个基点，但 6.47% 的总租金收益率仍在所有首府城市中居首。

一个 “大起大落” 的市场

金斯利同时担任澳大利亚房产投资者委员会（Property Investors Council of Australia）主席，他在 2025 年初就预测达尔文将成为今年表现最佳的市场。但他提醒，除非当地经济能持续保持增长态势，否则从长期来看，投资者需 “谨慎入场”。

“投资达尔文带有投机性质。” 他说，“如果你关注这个市场，就必须清楚，它可能是一个‘大起大落’的城市，这是现实。上一轮矿业繁荣时期，达尔文曾经历过一段强劲增长期，但随后因过度扩张而陷入低迷，这种状态持续了约 10 至 12 年。如今，我们才开始看到它走出低迷，展现出惊人的增长势头。”

达尔文的住房市场已走出低迷。图片来源：iStock

他解释道，短期投资者或许可以考虑在未来 5 至 7 年内入场，并尝试在市场峰值时退出。但作为长期投资者，考虑到达尔文市场规模小、且依赖周期性的矿业和农业，他 “不一定会选择涌入达尔文”。

“如果历史重演，未来 3 至 5 年当地经济迎来强劲复苏，那么这段时期内房价也会保持较高水平。” 金斯利说，“但如果经济因某种原因出现下滑，实际情况是，人口和需求水平都会受到影响，最终房价将从峰值回落。”

金斯利表示，达尔文与凯恩斯、汤斯维尔等大型偏远地区城市，以及皮尔巴拉地区典型的矿业中心类似，都会 “经历这类大起大落的周期”。他补充称，相比短期投机，自住房需求对长期回报至关重要。

奥利弗・休姆房产集团分析了达尔文过去十年的市场表现，结论是：若从长期而非短期视角来看，达尔文的吸引力会大打折扣。

2015-2025 年各城市市场表现

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数据来源：奥利弗・休姆房产集团（Oliver Hume Property Group）、科塔 ility（Cotality）

“我们的观点是，尽管达尔文目前是全澳回报率最高的房地产市场，且在中短期内很可能继续带来更高的投资回报，但从长期来看，其住宅价格增长的波动性大得多，再加上人口持续外流至其他州、就业增长放缓等经济风险，使得它的长期投资吸引力有所下降。” 贝尔说，“过去十年，达尔文的房价涨幅在所有首府城市中最低，但租金收益率最高。然而，房价增长乏力的影响更为显著，导致其总回报率在过去十年中仅排名第七。如果投资者追求的是租金收益率，达尔文或许是理想选择；但如果目标是资本增值，它可能并非首选。”

贝尔还指出，北领地的住宅供应仍远低于长期平均水平，这限制了新建住房的交付量。他补充称，过去一年北领地人口增长 1.3%，远高于 0.7% 的十年平均增长率。

“尽管人口增长支撑了短期需求，但跨州净移民仍为负值，且近年来人口外流趋势一直在加剧。同时，就业增长相对于全国趋势也有所放缓，若劳动力市场状况进一步恶化，可能会对家庭组建和购房者信心造成潜在负面影响。此外，达尔文的就业基础高度依赖国防和公共部门，这使得当地经济状况比规模更大的州级经济体更具波动性。”