住房供应紧张和流动性劳动力正推高地区性市场的租金收益率，但房地产投资者仍需谨慎考量相关风险。

（配图说明：部分偏远地区的租金在过去五年上涨了 100%。图片来源：路易・杜维斯）

成功的住宅房地产投资核心在于一个选择：押注显著的资本增值，或是优先考虑租金收入带来的现金流。

如果你的目标是后者，你一定对 “租金收益率” 这个术语不陌生 —— 它是衡量房产年回报与售价或市值占比的指标。

举例来说，一套价值 100 万澳元的房产，周租金为 500 澳元（约合每年 2.6 万澳元），其毛收益率即为 2.6%。

根据 Domain 9 季度租金报告，首府城市以外的地区收益率正大幅攀升，其中区域城镇（尤其是矿业中心）领跑。

坎巴尔达西（Kambalda West）是珀斯以东约 7 小时车程的小型矿业城镇的一个郊区，截至 9 月的年度毛租金收益率高达 9.4%，位居全国首位。

即便是西澳大利亚州卡尔古利的乡村郊区萨默维尔（Somerville），其全国排名第十的收益率（8.81%）也超过了首府城市中收益率最高的郊区 —— 达尔文的格雷（Gray），后者收益率为 8.73%。

高收益率背后的逻辑与风险

Domain 研究与经济学主管尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）表示，这些地区的房东要求更高的租金回报，以抵消在就业周期起伏不定、资本增长较低地区投资的额外风险。

“另一个体现是低空置率，” 她说，“当租赁市场竞争愈发激烈时，显然会推动租金上涨。”

必须指出的是，虽然高收益率让投资者欢欣鼓舞，但对当地人来说却是负担。以西澳大利亚州卡拉萨镇的佩格斯溪（Pegs Creek）为例，过去五年租金上涨了 100%；同镇的米勒韦尔（Millars Well）涨幅更是达到 118%。

SQM 研究公司董事总经理路易斯・克里斯托弗（Louis Christopher）说：“矿业城镇的收益率要高得多，但这背后有充分的理由。”

他指出，房产价值可能大幅波动，并引用 SQM 数据称，卡拉萨的住宅中位价从 2012 年的 80 万澳元跌至五年后的约 30 万澳元。

“租金回报自然必须很高，因为这些地区的风险更高。未来某个时候，矿业城镇还会遭遇另一次大幅衰退。”

“房东市场” 的典型代表

抛开区域市场不谈，首府城市收益率排名前十的郊区中有九个位于达尔文。

“达尔文是名副其实的‘房东市场’，” 鲍威尔说，“流动性劳动力带来的持续供需失衡，以及相较于东海岸的相对可负担性，让租金保持高位，也巩固了其‘澳大利亚高收益之都’的声誉。”

在所有首府城市，公寓的收益率都高于独栋房屋。

其中一个原因是公寓售价更低：低价值房产加上强劲的租金增长，共同推高了收益率。

克里斯托弗表示，达尔文以及西澳大利亚州和昆士兰州区域热点地区的情况，充分说明了房地产投资者面临的风险与回报权衡。

他说：“在房产价格易波动的地区，更高的租金回报是对投资者承担波动性风险的补偿。”

“我们知道达尔文经历过多次大幅衰退，目前正处于复苏阶段，这对现有房地产投资者来说是好事，但这也很好地解释了为什么达尔文的租金收益率高于其他首府城市。”

鲍威尔指出，墨尔本中央商务区（达尔文以外唯一进入前十的郊区）也值得投资者关注。

“虽然近期它的资本增值表现不佳，但强劲的收益率和投资者兴趣的回升表明，该市场可能正在重拾动力，” 她说，“像墨尔本这样过去五年房产价值相当平淡的市场…… 这本身也有助于相对于房屋价值推高租金收益率。”

增值与收益的权衡

房地产投资者面临的关键问题是，能否同时享受资本增值和可观的租金回报；如果不能，哪一个更重要。

鲍威尔指出，虽然所有首府城市的公寓租金收益率都超过独栋房屋，但从历史上看，公寓的资本增值幅度低于独栋房屋。

例如，达尔文中央商务区东南 24.9 公里处帕尔默斯顿的贝克韦尔（Bakewell）郊区，过去一年公寓的中位周租金上涨了 15% 以上，但房产价值总体变化不大。

“这些高收益率通常出现在区域市场或远郊地区，那里的购房价格要低得多，” 鲍威尔说。

克里斯托弗表示，首府城市的收益率通常较低，但波动性也更小。

“投资者都想鱼与熊掌兼得，但现实是，在高收益率地区投资，你需要承担更多风险，” 他说，“这种风险意味着你可能在相对较短的时间内看到估值大幅上涨，或者相反，投资者可能会面临非常糟糕的局面。”

目前，只有布里斯班和达尔文的独栋房屋和公寓租金仍在上涨。其他地区的租金在达到历史高点后已陷入停滞。

Domain 数据显示，所有首府城市的独栋房屋租金连续五个季度保持不变，这是约 10 年来的首次；公寓租金在过去六个月持平，年度涨幅放缓至 3.2%，为 2021 年以来的最低水平。

鲍威尔表示，这意味着，对追逐资本增值的投资者有利的房价上涨，正在损害以收益率为导向的投资者。

“我确实认为，随着房地产市场购房价格回升，收益率表现可能会开始恶化，” 她说。

鲍威尔指出，尽管强劲的租金收益率和资本增值之间存在反向关系，实现平衡颇具挑战，但仍有其他因素需要考虑，比如租赁需求。

“你必须平衡这样的问题：这套房子出租难度有多大？我将面临多少其他投资者或投资房产的竞争？关键在于权衡资本增值、收益率潜力以及需求水平。”