西太平洋银行预测楼市周期转向，投资购房需求大幅萎缩

西太平洋银行（Westpac）警示，即将落地的税务新政与高利率环境或将大幅削弱住宅购房需求，引发楼市行情显著降温。

该行在最新一期《楼市脉搏》（Housing Pulse）报告中指出，针对房产投资者出台的全新税务规则叠加高利率，将在未来一年内拖累房产交易活跃度、压低房价，并持续打击购房者信心。

在 6 月季度报告里，西太平洋银行表示联邦预算案中面向投资者的税收调整，会实质性降低投资者的房产买卖意愿。

该行预计，相关政策调整 “将造成投资购房交易规模大幅锐减，整体楼市成交量下滑 20%”。

上述多重变化也更新了西太平洋银行的房价预判：目前该行预测 2026 年下半年全澳住宅均价将下跌约 2%。

西太平洋银行高级经济学家 Matthew Hassan 表示，税务新政带来的影响存在大量不确定性，严重压制了未来几个季度的楼市前景预期。

“税务政策的不确定性叠加成交量大幅缩水，短期楼市或将迎来一轮明显的行情断层。” 他说道。

主导楼市下一阶段走势的三大转变

西太平洋银行将借贷成本上行与投资者税收改革带来的综合影响，归纳为三大结构性趋势，认为这将定义本轮楼市周期的下一阶段：

1. 投资购房需求大幅收缩 该行预测新增投资购房交易将下滑 34%，且投资购房的标的会更多偏向新建住宅。 同时，随着投资者同步减少买房、卖房双向操作，整体房产换手交易规模将显著放缓，预计全澳住宅总成交量下降 20%。
2. 房价涨势停滞 各大首府城市 2026 年全年房价最终大概率持平，不再上涨。

各州楼市行情拐点到来节奏不一

西太平洋银行分州数据显示，全国楼市降温进程并不同步。

新南威尔士州（NSW）

该行判断新州楼市已明确进入下行调整周期：全州房价与成交量同步走弱。5 月悉尼房价环比下跌 0.9%，该行每日房价指数显示 6 月房价将再跌 1%。

各类咨询数据均反映新州降温幅度相对更大，该行预测 6 月季度住房贷款审批额将下滑约 4.5%，至 9 月季度时，贷款审批规模较近期峰值将回落 17% 左右。

维多利亚州（Victoria）

维州楼市下行压力尤为突出。报告称，在前两轮楼市周期中维州表现本就垫底，如今行情再度走弱；截至 5 月的三个月内，全州房价累计下跌 1.8%。

昆士兰州（Queensland，Qld）

昆州楼市虽显现降温迹象，但此前热度基数极高，且住房供给严重短缺仍是核心影响因素。截至 5 月的三个月，当地住宅房价上涨 3.3%，全年累计涨幅达 17.1%。

珀斯（西澳）

珀斯是住房供给紧张、人口持续流入推高房价的典型代表。

报告表示近几个月房价依旧保持上涨，但上涨动能持续衰减：此前六个月珀斯房价月均涨幅 2.4%，而 4–6 月月度涨幅收窄至 1%–1.5% 区间。

南澳大利亚州（South Australia，SA）

南澳楼市走势介于持续走弱的东海岸各州、以及供给仍偏紧的资源型州之间，走势相对特殊。

西太平洋银行称：“加息与政策变动虽对南澳市场造成冲击，但购房者信心受挫程度低于其他州。”

数据显示，截至 5 月的四个月南澳住宅均价上涨 3.6%，而此前四个月涨幅为 5.5%，涨速温和回落。