一份最新报告发现，过去二十年间，布局自住型社区的购房者，才是房产投资赛道里的最大赢家。
配图：新建住宅社区或将成为住宅市场下一批投资表现疲软的集中区域 图源：盖蒂图片社
一份跟踪 3000 个城区房产走势的最新报告指出：避开投资客扎堆区域、选择自住业主占主流的片区置业的房产投资者，投资回报大幅跑赢扎堆热门投资片区的人群。
股市里跟风抱团往往能获利，但澳洲房产市场的运行逻辑截然相反。房产数据分析机构 Cotality 的报告显示，近二十年来，自住住宅占比更高的城区，房价长期增值表现持续大幅领先。
事实上，大众热门投资片区与房东占少数的自住片区，房价涨幅差距十分悬殊。该调研机构统计，2010 至 2026 年间，自住为主城区的公寓房价累计上涨 99%。
而同期，Cotality 定义的 “投资客密集片区” 内公寓，涨幅仅 65%。
这份报告给各大城市火车站、商圈周边扎堆兴建的公寓集群前景蒙上阴影。此外报告提到，联邦预算案近期推出的负扣税、资本利得税改革，“或将进一步施压投资客集中的房产市场，尤其那些高度依赖税收优惠、指望房价增值获利的投资标的”。
如今负扣税优惠仅适用于新建住宅，大量投资者涌入新建住宅片区，未来极有可能面临严峻的市场环境。
Cotality 亚太首席研究总监 Tim Lawless 表示：“我只能说，本次预算税改甚至会放大我们数据中显现的这一市场分化趋势。”
报告指出，这一分化趋势普遍存在，在行情持续低迷的公寓市场表现最为突出，维多利亚州近年公寓收益基本停滞。
相比自住业主，投资客本就要承担更高房贷利率，如今更是遭遇三重打击：房产出售时资本利得税上调、存量住宅取消负扣税优惠、自管养老金（SMSF）禁止借贷投资房产。
除此之外，澳洲储备银行（RBA）今年已三次加息抑制通胀，澳洲基准利率跻身全球高位区间，投资客还要承担持续走高的贷款利息压力。
就在多家国际投行发布澳洲住宅市场悲观预测之际，这份研究揭示了冷门投资片区反而更容易跑出高收益的规律。摩根士丹利预判，未来数月澳洲房价整体最高或下跌 10%。
与此同时，汇丰银行首席经济学家 Paul Bloxham 本周给出悲观预判：财政部长 Jim Chalmers5 月发布预算案后的房价下跌，只是全国房价下行周期的开端。该行基准情景预测，到 2027 年末，全国房价最高累计下跌 8%。
5 月预算案落地前，投资客购房热度回暖，占全部购房者的 40%。过去五年澳洲房价累计上涨约 40%，税收优惠政策是支撑大量投资者入场的核心动力。
当下风险在于，房价持续下行或将拖累整体经济增长。
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