维州区域房市逆势走强，墨尔本以外城区成投资避风港

维州房市正在出现明显分化。墨尔本市场承压之际，Ballarat、Bendigo、Morwell、Mildura等区域城镇反而成为买家和投资者重新关注的对象。最新房价数据显示，维州过去一年表现最好的100个独立屋城区中，有94个位于墨尔本以外。

像Ballarat这样靠近墨尔本的区域中心，被认为更有机会避开当前房市下行压力。

PropTrack数据显示，Latrobe-Gippsland地区的Morwell过去一年房屋中位价上涨32%，达到45.5万澳元，位居全州涨幅榜首。Red Cliffs和Merbein紧随其后，涨幅均为25%。Ballarat及周边共有25个城区进入维州前100名，Bendigo地区也有20个城区上榜。

在负扣税和资本利得税改革影响下，部分投资者正在重新评估区域市场。澳洲房地产投资专业人士协会主席Cate Bakos表示，Ballarat的咨询量已经上升，原因是当地房价仍相对可负担，租金收益率也更有吸引力。

Morwell一套两居室房屋叫价39.8万澳元，负担能力支撑当地需求。

Mildura三居室房屋显示，当地47.3万至52万澳元仍可买到独立屋。

澳洲房地产投资委员会主席Ben Kingsley认为，在房价较低的区域，即使投资者不能继续利用负扣税购买现有住宅，持有成本仍可能比大城市更可控。若新建住宅能获得税务优惠和租金溢价，Ballarat这类城市可能迎来新一轮增长。

Ballarat的Wendouree一套四居室房屋，售价59.5万至65万澳元。

Merbein三居室房屋售价低至36.5万至39.5万澳元，是维州较实惠市场之一。

区域市场的优势不仅是价格。Metricon等建筑商正把部分区域城市视为预制住宅中心，Oasis集团也已在Ballarat使用3D打印技术建房。在建筑劳动力短缺和建房成本高企的背景下，这些地区可能成为住房供应创新的试验场。

Bendigo Long Gully一处房产售价55万至58万澳元。

不过，区域市场并非没有风险。RBA未来利率路径、就业稳定性、人口流入和基础设施承载能力，都会影响这些城市能否继续跑赢墨尔本。PropTrack经济学家Megan Lieu认为，区域地区的负担能力优势明显，但本轮调整最终深度仍取决于利率和整体经济环境。

维州房价年度涨幅较高城区包括：Morwell中位价454,674澳元，年涨32%；Red Cliffs为501,699澳元，年涨25%；Merbein为445,414澳元，年涨25%；Churchill为435,362澳元，年涨24%；California Gully为570,841澳元，年涨24%。