分析人士指出，尽管维州目前的高税收制度已迫使部分房产投资者离场，但从长远 来看，墨尔本凭借强大的资本增值潜力，依然是全澳最具吸引力的长期投资目的地 之一。
由于维州承担着全澳最重的房产税负担，加之疫情封锁后经济复苏乏力，该州房价 增长近期显著承压。
虽然墨尔本投资房税收领跑全澳，但其长期增长潜力仍被业内看好。
CoreLogic 2月数据显示，过去一年墨尔本住宅价值仅增长4.7%，增速在全澳首府 城市中垫底，落后于悉尼、布里斯班、珀斯、阿德莱德及堪培拉。 然而，澳洲房产投资者协会（PICA）主席 Ben Kingsley 认为，低迷的现状正预示 着未来的上涨空间。
他表示，虽然目前表现平平，但考虑到维州作为全澳经济引擎的地位，他非常看好 墨尔本10到15年的长期前景。
这一观点也得到了资深开发商 Nigel Satterley 的认同。
他指出，由于墨尔本能 提供大量中产阶级就业岗位，且与悉尼、布里斯班存在明显的价差，正吸引大批民 众迁入。
鉴于住宅短缺和租金看涨，投资者已开始重新青睐墨尔本。
沉重的“税收创伤” 不过，短期投资者正面临严峻挑战。
一项针对全澳新兴郊区的税费调查显示，维州 一套普通投资房的州税高达1665澳元，而西澳同类房产仅为447澳元。
在新州、昆 州和南澳的部分外郊，若房价低于起征点，税收负担甚至为零。
以墨尔本西部的 Tarneit 为例，计入房东保险和市政费后，第一年的持房成本可 达7105澳元，位居全澳前列。 相比之下，新州 Leppington 或西澳 Mandogalup 等地的成本仅在5000至6000澳元 之间。
Ben Kingsley 坦言，维州被视为“投资者禁区”源于政府的一系列政策。除了压缩 业主控制权、推高合规成本的租金改革外，真正的“最后一根稻草”是将土地税起征 点降至5万澳元。
作为新冠债务偿还计划的一部分，这一变动迫使大量投资者必须在2033年之前缴纳 土地税。
据统计，自政策变动以来，已有超过2.4万名投资者因持有成本过高及回 报率低迷而清盘离场。
租金与收益的博弈 虽然维州税负沉重，但不同地区的表现各异。
Finder 消费者研究负责人 Graham Cooke 提醒，由于自然灾害多发导致保险费高昂，昆州其实是投资者成本第二高的州。
在租金收益率方面，墨尔本西南部的 Tarneit 表现不俗。但 CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 指出，目前仅有17%的投资者选择购买或建造新房，这意味着投资者 对缓解住房供应短缺的贡献有限。
值得注意的是，尽管维州投资活动降低，但墨尔本的租金并未像其他城市那样飙升。
过去一年，墨尔本租金上涨3.9%，远低于5.5%的全国平均水平。
Lawless 认为，这 证明投资者的缺位并未直接导致租金暴涨。
目前，全澳投资房贷款占比约为40.4%，虽处于高位但未破纪录。
Lawless 表示， 投资者的活跃度通常与房价涨幅完美平行，大多数经济学家预计今年市场将迎来转 折，资本利得税的变化或将促使更多人重新审视投资组合。
维州政府发言人对此回应称，该州的住房改革已成效显著，提供的房屋数量领先全 澳，并使墨尔本成为对年轻租客和买家最具负担性的首府城市。
该发言人强调：“我们确保本地人无需与资金雄厚的外国投资者竞争，对此我们无 需道歉。”
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